TJ Nanterre, 19 févr. 2025, RG 24/02117

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 FEVRIER 2025

N° RG 24/02117 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWEM

N° de minute :

S.A.S. NEOSYNDIC sous le nom commercial CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] - représenté par son syndic la société NEOSYNDIC sous le nom commercial CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER -

c/

Monsieur [F] [Y]

DEMANDERESSES

S.A.S. NEOSYNDIC sous le nom commercial CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 4]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] - représenté par son syndic la société NEOSYNDIC sous le nom commercial CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER -
[Adresse 1]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

DEFENDEUR

Monsieur [F] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président, après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 17 février 2025, prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] est soumis au régime de la copropriété.

Suivant une assemblée générale en date du 13 avril 2024, la société NEOSYNDIC, exerçant sous le nom commercial de CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER, a été nommée aux fonctions de syndic en lieu et place de l’ancien syndic, Monsieur [F] [Y].

Par acte en date du 09 août 2024, la société NEOSYNDIC et le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2] a assigné Monsieur [F] [Y] devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

Dire et juger que Monsieur [F] [Y] n'a pas remis au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et à la société NEOSYNDIC la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives de la Copropriété dans les délais de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

En conséquence

Ordonner à Monsieur [F] [Y], sous astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir, de remettre au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et à la société NEOSYNDIC les pièces suivantes, en papier et dans un format téléchargeable et imprimable :

° la situation de trésorerie ;
° la totalité des fonds immédiatement disponibles ;
° l’ensemble des documents et archives du syndicat, en ce compris :

Situation juridique de l'immeuble :

* Règlement de copropriété, avenants, état descriptif de division ;
* En cas d'existence d'une AFUL/ASL : Statuts et contrat de mandat du Président avec coordonnées ;
* Dossiers techniques (amiante diagnostiques énergétiques) ;
* Immatriculation au registre.

Copropriété :

* Liste des copropriétaires avec les clés de répartitions :
* Liste des lots ;
* Liste des clés de répartition ;
* Ventilation des clés ;
* Liste des cessions ;
* Liste des compteurs ;
* Avances de trésorerie ;
* Dossier de correspondances copropriétaires.

Banque :

* Liste des comptes du Syndicat des Copropriétaires :
* Relevés bancaires ;
* Chéquier(s) de la copropriété ;
* Codes d'accès au compte bancaire.

Dossiers Assemblées Générales :

* Procès-verbaux des assemblées générales N à N-10 ;
* Dossier des assemblées générales en cours ;
* Dossier de l'assemblée générale N-l avec convocation (compris annexes comptables impératives) ;
*Dossier de l'assemblée générale N-2 avec convocation (compris annexes comptables impératives) ;
*Dossier de l'assemblée générale N-3 avec convocation (compris annexes comptables impératives) ;
* Convocations.

Dossier contrat :

* Contrat gestion courante + assurance multi risque immeuble ;
* Liste et copie des contrats notamment gaz, électricité, eau, entretien, assurance, services divers etc.

Dossier Gestion Courante :

* Dossier des travaux en cours (devis, courriers, tableau de suivi pré-contentieux particuliers, etc.) ;
* Dossiers sinistres en cours (toutes les pièces concernant les différents sinistres) ;
* Dossier litiges en cours ;
* Correspondances copropriétaires ;
* DOE (Dossier des Ouvrages exécutés).

Employés :

* Contrat et avenants ;
* Dossier salarié (pièce identité, copie de carte vitale, RIB) ;
* Bulletins de salaires de toute l'année en cours ;
* Déclarations sociales de l'exercice N de toute l'année ;

Comptabilité :

* Factures avec identification de celles non comptabilisées ;
* Numéro identifiant créancier SEPA ;
* RIB compte séparer et confédération européenne des coopératives de production + nom du correspondant à la banque ;
* Souches chéquier(s) + chèque non encaissés (procédures, sinistres,...) ;
* Répartition des charges de l'exercice comptable N- l ;
* Grand livre de l'exercice comptable en cours ;
* Grand livre de l'exercice comptable N-1 ;
* Grand livre de l'exercice comptable N-2 ;
* Grand livre de l'exercice comptable N-3 ;
* Grand livre de l'exercice comptable N4 ;
* Grand livre de l'exercice comptable N-5 ;
* Balance de l'exercice comptable en cours ;
* Balance de l'exercice comptable N-1 ;
* Balance de l'exercice comptable N-2 ;
* Balance de l'exercice comptable N-3 ;
* Balance de l'exercice comptable N-4 ;
* Balance de l'exercice comptable N-5 ;
* Relevé général des dépenses de l'exercice en cours ;
* Relevé général des dépenses de l’exercice N- l ;
* Relevé général des dépenses de l'exercice N-2 ;
* Relevé général des dépenses de l’exercice N-3 ;
* Relevé général des dépenses de l'exercice N-4 ;
* Relevé général des dépenses de l'exercice N-5 ;
* Rapprochements bancaires et relevés bancaires dernier exercice et en cours ;
* Détail avances trésorerie et fonds travaux ALUR ;
* Factures pour l'exercice comptable en cours et N-l ;
* Factures comptabilités non réglées et factures non comptabilités à régler ;
* Liste des lots par copropriétaires (pas une feuille de présence) ;
* Liste des clés de répartition par lots ;
* Compteurs : numéros, affectation par lot et relevés sur 3 ans ;
* Mutations ;
* Dossier travaux (factures, Congrès ateliers des travaux pratiques, devis et honoraires pris ancien syndic).

Moyen d'accès et de surveillance :

* Clés/ badges/ Émetteurs ;
* Cartes de propriété ;
* Enregistrements.

Contentieux des charges de copropriété :

* Dossiers clôturés et jugements obtenus ;
* Copie des hypothèques ;
* Liste des copropriétaires débiteurs ;
Pour chacun d'eux :
- Relevé des comptes sans solde débiteur antérieur ;
- Appels de fonds correspondant à la période d'arriéré ;
- Accusé de réception des convocations aux assemblées générales et le cas échéant les notifications des procès-verbaux.

Après apurement et clôture des comptes :

* L'ensemble des comptes des copropriétaires ;
* L'ensemble des comptes du syndic, et plus largement toute pièce relative à la gestion de la copropriété dont dispose Monsieur [F] [Y] afin de permettre au nouveau syndic une reprise de la gestion dans de bonnes conditions.

ORDONNER Ie versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure du 14 juin 2024 ;

CONDAMNER Monsieur [F] [Y], en qualité d'ancien syndic de la copropriété, à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et à la société NEOSYNDIC la somme de 5 000 €. chacun, à titre de dommages-intérêts soit la somme totale de 10 000 € à titre provisionnel ;

CONDAMNER Monsieur [F] [Y], en qualité d'ancien syndic de la copropriété, à verser à la société NEOSYNDIC et au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2 000 € chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile (soit la somme totale de 4 000 €), ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 13 janvier 2025, la société NEOSYNDIC et le Syndicat des copropriétaires ont maintenu leurs demandes initiales.

Assigné à domicile, Monsieur [F] [Y] n’a pas comparu. La présente ordonnance susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de transmission de documents

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

D’autre part, il appartient à l’ancien syndic qui se prétend libéré de son obligation de restitution d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est constant que suivant une assemblée générale en date du 13 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a désigné en qualité de syndic la société NEOSYNDIC, exerçant sous le nom commercial de CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER, en lieu et place de Monsieur [F] [Y].

Il en résulte que ce dernier avait obligation de remettre les pièces au nouveau syndic dans un délai de quinze jours à compter du 13 avril 2024, ce dont il ne justifie aucunement, nonobstant deux mises en demeure en date des 25 juin et 25 juillet 2024, notifiées par lettre recommandée.

Les demandeurs sont dès lors fondés à solliciter la communication des pièces listées dans le dispositif de son assignation, à l’exception toutefois de ceux relatifs à l’existence d’une AFUL, alors qu’aucun élément n’est produit rendant celle-ci vraisemblable.

Il y aura lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte de 100 € par jour de retard, pendant une période de soixante jours, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il conviendra également d’ordonner le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure du 25 juin 2024, étant précisé que les demandeurs ne justifient pas de la notification de la mise en demeure du 14 juin 2024, à défaut de produire une preuve de son envoi.

Sur la demande de provision sur les dommages et intérêts

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision en cas d’obligation non sérieusement contestable.

L’absence de transmission des pièces de la part du défendeur entrave indéniablement la gestion de la copropriété, et ce d’autant qu’aucun document n’a été transmis par l’ancien syndic. Le syndicat des copropriétaires est par conséquent fondé à invoquer un préjudice pour lequel il est en droit d’obtenir réparation, dont la part non sérieusement contestable peut être fixée à hauteur de 2000 €.

En revanche, la société NEOSYNDIC ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui énoncé précédemment qu’elle subirait directement et personnellement. Il n’y aura donc pas lieu à référé sur sa demande de provision à ce titre.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [Y], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause, il est inéquitable de laisser à la charge de la société NEOSYNDIC et le syndicat des copropriétaires la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 1000 € au bénéfice de chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,