TJ Pontoise, 19 févr. 2025, RG 24/00951

DU 19 Février 2025 N° minute :

N° RG 24/00951 - N° Portalis DB3U-W-B7I-OAVZ

S.D.C. DU GROUPE IMMOBILER [Adresse 7] représenté par son syndic la sté Habitat Confort Immobilier [Adresse 1] [Localité 3], représentée par son gérant M. [L] [Z]

C/

Monsieur [C] [O]
Madame [W] [B] épouse [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. DU GROUPE IMMOBILER [Adresse 7] représenté par son syndic la sté Habitat Confort Immobilier [Adresse 1] [Localité 3], représentée par son gérant M. [L] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 8] [Adresse 7] - [Localité 6]
représentée par Me Marie-yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 62

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 5] - [Adresse 8] - [Adresse 7] - [Localité 6]
non representé

Madame [W] [B] épouse [O], demeurant [Adresse 5] - [Adresse 8] - [Adresse 7] - [Localité 6]
non representé

Par acte en date du 03 Octobre 2024, la S.D.C. DU GROUPE IMMOBILER [Adresse 7] représenté par son syndic la sté Habitat Confort Immobilier [Adresse 1] [Localité 3], représentée par son gérant M. [L] [Z] a fait assigner Madame [W] [B] épouse [O] et Monsieur [C] [O] à comparaître à l’audience des référés du 15 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] sont propriétaires des droits et biens immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 8], [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré section AP n°[Cadastre 2], consistant en un appartement et une cave formant les lots n°35 et 36 de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires du groupe immobilier " [Adresse 7] " a fait délivrer un commandement de payer la somme de 23 532,27 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais selon décompte arrêté au 5 décembre 2023, au visa de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 avril 2024, dont le pli a été avisé mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires du groupe immobilier " [Adresse 7] " a mis en demeure M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] de payer dans un délai de huit jours la somme de 21 017,71 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais selon décompte arrêté au 4 mars 2024, au visa de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires du groupe immobilier " [Adresse 7] " représenté par son syndic, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O], aux fins de voir :
- condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] à lui payer la somme 23.178,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2023 ;
- condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;

- condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] à lui payer la somme de au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

- constater que la décision à intervenir est revêtue de plein droit de l'exécution provisoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 novembre 2024, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement cités par dépôt de l'acte à l'étude de commissaire de justice, M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] n'ont pas comparu, ni constitué avocat.

En application de l'article 444 du code de procédures civiles, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 15 janvier 2025 pour production du titre de propriété aux fins de détermination de la quote-part de chacun des co-indivisaires dans l'indivision.

Lors de l'audience du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et produit l'acte d'acquisition des époux [O] en faisant valoir qu'il s'agissait d'un bien commun soumis au régime de la communité légale réduite aux acquêts et non pas d'une indivision.

Bien que régulièrement avisée de la réouverture des débats à l'audience du 15 janvier 2025, M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] n'ont pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que le dispositif de l'assignation comporte manifestement une erreur purement matérielle, puisqu'il présente la demande suivante : " Condamner solidairement M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, "

Or, il ressort des moyens développés par le demandeur que le syndicat de copropriétaires demande la condamnation solidaire de M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La demande sera donc interprétée en ce sens.

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en principal de paiement des charges et des frais :

En vertu des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

" A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22." ;

Par ailleurs, en vertu de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

" Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale" ;

Et en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

"Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige" ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du Code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

Il résulte de l'acte d'acquisition notarié du 27 décembre 2012 que M. [C] [O] et Mme [W] [B] étaient mariés sous le régime de la communauté d'acquêts, et ont acquis le bien pour le compte de leur communauté.

En raison de la solidarité légale entre époux, les sommes correspondants aux charges de copropriété et frais seront dues solidairement par les époux.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires du groupe immobilier [Adresse 7] verse les pièces suivantes à l'appui de ses demandes :
- l'extrait de matrice cadastrale dont il résulte que M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] sont propriétaires indivis de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°35 et 36,
- l'extrait du règlement de copropriété,
- les sommations de payer les charges de copropriété en date du 3 mars 2023, 1er juin 2023, 5 septembre 2023, 5 décembre 2023 et 4 mars 2024,
- le commandement de payer du 29 décembre 2023 par acte déposé à l'étude,
- une lettre de mise en demeure du 22 avril 2024 avisée le 26 avril 2024, l'avis de réception portant la mention cochée ''Pli avisé et non réclame'',
- le décompte de la créance,
- le contrat de syndic du 19 janvier 2024,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 14 janvier 2022, 18 novembre 2022 et 19 janvier 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- les appels de fonds, les régularisations de charges d'exercice, les rappels et les factures de contentieux syndic,
- la facture de frais d'avocat.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l'intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l'exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Aucune pièce de la procédure ne permet d'établir que M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 22 avril 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux à échoir pour l'exercice 2024.

La procédure accélérée au fond permet notamment d'obtenir l'exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du groupe immobilier " [Adresse 7] " verse aux débats un décompte individuel arrêté au 1er octobre 2024 à son assignation, incluant les appels de fonds du 4ème trimestre 2024 et les frais sur lequel il apparait une dette de 23.178,13 euros.

A la lecture du décompte, il apparait que la dette des charges de copropriété impayées correspondant aux provisions sur charges et cotisations du fond de travaux de l'exercice 2024 ainsi qu'aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents s'élève à
22 664,36 euros.
S'agissant des frais de recouvrement, ils s'élèvent à la somme de 513,77 euros.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné, tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par
le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception;Relance après mise en demeure ;Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d'hypothèque ;Frais de mainlevée d'hypothèque ;Dépôt d'une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 469,77 euros au titre des frais portés indûment au débit du compte de M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] comme étant déjà compris dans les dépens, antérieurs à la mise en demeure du 22 avril 2024 ou excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement.

Dès lors, il y a lieu de condamner M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence du groupe immobilier " [Adresse 7] " la somme de 22.708,96 euros au titre de charges de copropriété échues et à échoir et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appels de fonds du 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation de somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Or, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation, ni l'existence d'une mauvaise foi des défendeurs qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Cela n'apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales versés aux débats.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] succombent à la procédure et seront donc condamnés aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires du groupe immobilier " [Adresse 7] " le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [C] [O] et Mme [W] [B] épouse [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS