TJ Pontoise, 19 févr. 2025, RG 24/01001

DU 19 Février 2025 N° minute :

N° RG 24/01001 - N° Portalis DB3U-W-B7I-OACJ

S.C.I. KVAL

C/

S.A.S. KI DRIVER

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR:

S.C.I. KVAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Elisabeth BOUYGUES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire: 35, Me Chantal TEBOUL-ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A235

DÉFENDEUR:
S.A.S. KI DRIVER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non representé

Par acte en date du 14 Octobre 2024, S.C.I. KVAL a fait assigner S.A.S. KI DRIVER à comparaître à l’audience des référés du 15 Janvier 2025.

A cette audience, l’avocat mandataire du requérant a repris et développé les conclusions de son assignation.Le défendeur n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 février 2017, à effet au 14 février 2017, la société PYRAMIDES a consenti un bail de courte durée non soumis aux statuts des baux commerciaux à M. [V] [N] agissant pour le compte de la société KI DRIVER, portant sur des locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 1] pour une durée de 12 mois, reconductible jusqu'à 36 mois maximum, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 1 500 euros.

A la date d'échéance du bail dérogatoire, la société KI DRIVER a été laissé en possession des lieux.

Par acte authentique du 12 janvier 2024, la société KVAL a acquis auprès de la société PYRAMIDES les droits et biens immobiliers dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 1], cadastré section CM n°[Cadastre 2].

Le 8 août 2024, la société KVAL a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dérogatoire à l'encontre de la société KI DRIVER, portant sur la somme de 1 519,65 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 26 juillet 2024 (appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), outre une somme de 151,95 euros à titre d'indemnité forfaitaire, les intérêts et frais d'acte. Il était également fait sommation à la société KI DRIVER d'avoir à communiquer l'attestation d'assurance au titre de l'année 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, la société KVAL a fait assigner en référé la société KI DRIVER devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
- Juger acquise au 9 septembre 2024 la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société KI DRIVER par l'effet de la sommation - commandement de payer du 8 août 2024,
-Ordonner la libération immédiate par la société KI DRIVER et de tous occupants de son chef des locaux sis à [Adresse 1] et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
-Autoriser la SCI KVAL à faire procéder à l'expulsion de la société KI DRIVER et de tous occupants de son chef des lieux et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant,
-Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-Fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société KI DRIVER jusqu'à la libération effective des lieux au double du loyer, augmentée des charges et de tous accessoire, et l'y condamner,
-Juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur,
-Condamner la société KI DRIVER au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 519,65 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024,
-Condamner la société KI DRIVER au paiement à titre provisionnel de la somme de 151,96 euros au titre de la clause pénale,
-Condamner la société KI DRIVER à verser à la société KVAL la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société KI DRIVER aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation/commandement de payer et de la levée de l'état des inscriptions avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'état d'endettement de la société défenderesse ne porte mention d'aucune inscription.

L'affaire a été retenue à l'audience du 15 janvier 2025 à laquelle la société KI DRIVER, citée par remise de l'acte à l'étude de commissaires de justice, n'a pas comparu et n'était pas représentée.

La société KVAL maintient ses demandes aux termes de son assignation. Elle actualise la dette à la somme de 2 979,90 euros selon décompte arrêté au 9 janvier 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l'application de ces dispositions que l'opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l'opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d'actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles:

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ".

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Le bail dérogatoire est régi par l'article L 145-5 du code de commerce qui dispose que " les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. "

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée.
La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

Selon l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, " Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ".

En l'espèce, un bail de courte durée ou dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux, a été conclu le 20 février 2017 portant sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de 12 mois, à effet au 17 février 2017, reconductible jusqu'à 36 mois maximum.

Au terme prévu par le bail dérogatoire, la société KI DRIVER est restée et a été laissée en possession des lieux pendant au moins une durée d'un mois, sans opposition du bailleur.
En effet, le bailleur ne conteste pas ne pas avoir accepté de laisser le preneur dans le local et n'a délivré aucune sommation de quitter les lieux. En outre, il ressort du décompte produit que la société KI DRIVER a continué à régler les loyers et charges, démontrant ainsi sa volonté manifeste de se comporter comme le preneur du local commercial, le paiement des loyers constituant la contrepartie due par le locataire pour la naissance d'un contrat de bail commercial non dérogatoire.

Dès lors, en application de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce, il n'est pas contestable qu'il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, à l'arrivée du terme du bail dérogatoire.

Le bail dérogatoire conclu entre les parties le 20 février 2017 contient une clause résolutoire (page 9) qui stipule " A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou de l'exécution de l'une ou l'autre des charges et conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire. "

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dérogatoire et reproduisant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 I du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu'il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 8 août 2024 n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 8 septembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

En revanche, la demande d'expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard n'étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l'expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, " Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

En l'espèce, la société KVAL réclame le versement de la somme provisionnelle de 1 519,65 euros au titre de l'arriéré locatif, terme du 3ème trimestre 2024 inclus, ainsi que le règlement provisionnel d'une indemnité d'occupation à compter du mois de 9 septembre 2024 fixée au double du loyer augmenté des charges et accessoires, tel que prévu contractuellement.

Selon décompte visé dans l'assignation et arrêté au 26 juillet 2024, la dette locative s'élevait à 1 519,6 € échéance du 3ème trimestre 2024 inclus. La société KVAL verse à l'audience du 15 janvier 2025 un décompte actualisé faisant état d'une dette locative de 2 979,90 euros arrêtée au 9 janvier 2025.

Le défendeur n'étant pas comparant à l'audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s'en tenir aux termes de l'assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l'obligation de la société KI DRIVER n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 519,65 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 26 juillet 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus.

Dès lors, il conviendra de condamner la société KI DRIVER par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bail stipule dans son article CLAUSE RESOLUTOIRE (page 9) que " Dès la résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit jusqu'à la reprise de possession des lieux par le bailleur d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer augmentée des charges et de tous accessoires. "

Il n'est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s'acquitter, au titre de l'occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l'application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d'indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L'indemnité d'occupation due par la société KI DRIVER depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Le bail conclu le 20 février 2017 prévoit (pages 8 et 9) le versement par le preneur au bailleur d'une somme correspondant à trois mois de loyer charges comprises à titre de dépôt de garantie, soit la somme de 375 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail contient également une clause (page 9) qui stipule que " le dépôt de garantie constitué par le preneur entre les mains du bailleur demeurera acquis à ce dernier, sans préjudice de son droit au paiement des loyers échus ou à échoir et plus généralement de toutes sommes dues au titre de l'exécution du bail. "

En l'absence de contestation sérieuse, il convient d'ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par la société KVAL eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur la clause d'indemnité forfaitaire

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ".

En l'espèce, le contrat de bail signé le 20 février 2017 contient une clause d'indemnité forfaitaire (page 8) qui stipule que " toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte entraînera de plein droit une majoration forfaitaire de 10%, et ce, sans préjudice du remboursement au bailleur des frais de correspondance et de recouvrement […] ".

Cette clause s'analyse en une clause pénale, au sens de l'article 1231-5 du code civil. Or, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l'espèce, la demande au titre de la clause pénale prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu'elle n'est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n'excédant pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la société KI DRIVER sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 151,96 euros à la société KVAL au titre de la clause pénale.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société KI DRIVER, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société KI DRIVER ne permet d'écarter la demande de la société KVAL formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 800 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS