TJ Amiens, 19 févr. 2025, RG 23/02483

DU : 19 Février 2025

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JUGEMENT CIVIL
1ère Chambre

Demande présentée par ou contre le syndicat à l’occasion de la vente d’un lot
Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[S], [H], [H], [H]

C/

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.R.L. ALG IMMOBILIER, Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IMPASSE DE LA MONTAGNE, S.A. MMA IARD

Répertoire Général

N° RG 23/02483 - N° Portalis DB26-W-B7H-HU7H

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Expédition exécutoire le :
19.02.25
à : Me REGNIER
à : Me DUMOULIN
à : Me GAUBOUR
à :

Expédition le :

à :
à :
à :

à : Expert
à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

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J U G E M E N T
du
DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

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Dans l’affaire opposant :

Madame [P] [S]
née le 02 Novembre 1948 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 15]

Monsieur [C] [H]
né le 20 Octobre 1973 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 13]

Monsieur [G] [H]
né le 18 Août 1972 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 11]

Monsieur [I] [H]
né le 14 Septembre 1970 à [Localité 21]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 16]
tous représentés par Me François REGNIER, avocat au barreau D’AMIENS

- DEMANDEUR (S) -

- A -

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (RCS LE MANS 775 652 126)
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Maître Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau D’AMIENS

S.A.R.L. ALG IMMOBILIER (RCS D’AMIENS 814 827 556) exerçant sous l’enseigne SAINT VALERY IMMOBILIER- CABINET SOMONT
[Adresse 9]
[Localité 14]
représentée par Maître Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau D’AMIENS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IMPASSE DE LA MONTAGNE représenté par son Syndic bénévole Mme [F] [A] demeurant [Adresse 5] à [Localité 22]
domiciliée : chez Me François MENDY
[Adresse 8]
[Localité 12]
représentée par Maître Daniel GAUBOUR de la SELARL RDB ASSOCIES, avocat au barreau D’AMIENS

S.A. MMA IARD (RCS LE MANS 440 048 882)
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Maître Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau D’AMIENS

- DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 18 Décembre 2024 devant :
- Monsieur [R] [D], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :
- Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 17] (Somme), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est composé de huit lots, dont six sont dévolus à l’habitation et deux à une activité commerciale, dans deux bâtiments A (lots n° 1 à 6) et B (lots n° 7 et 8).

Sont successivement intervenus comme syndic la SARL ALG Immobilier, assurée auprès de la SA MMA IARD et de la société d’assurances mutuelles MMA Assurances Mutuelles, jusqu’au 3 avril 2021, puis à compter de cette date Mme [F] [A] à titre bénévole.

Mme [P] [S] veuve [H], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] ont été propriétaires indivis des lots n° 1 et 7, représentant 371 tantièmes, correspondant à l’activité commerciale.

M. [E] [M] et Mme [F] [A] sont propriétaires des lots n° 3 et 8.

Par requête enregistrée le 19 avril 2019, la commune d’[Localité 17] (Somme) a demandé au juge des référés du tribunal administratif d’Amiens de désigner un expert en application de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation aux fins d’examiner l’immeuble susmentionné en raison de désordres affectant sa solidité.

Par ordonnance du 12 avril 2019, le juge des référés de ce tribunal a ordonné l’expertise et désigné M. [J] [Y] à l’effet d’y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 9 avril 2019, concluant à l’opportunité d’un arrêté de péril imminent et à la nécessité de travaux conservatoires urgents consistant à reprendre l’étaiement du plancher dans les règles de l’art, à compléter le cas échéant l’étaiement après sondages de la sous-face et des appuis de poutrelles en fer, et à condamner l’accès à l’appartement (lots n° 3 et 8) et au commerce (lots n° 1 et 7).

Le 29 avril 2019, la commune d’[Localité 17] (Somme) a pris un arrêté de péril imminent visant les lots précités.

Suivant arrêté du 30 juillet 2021, la commune d’[Localité 17] (Somme) a prononcé la mainlevée de l’arrêté de péril.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2021, Mme [F] [A], agissant en qualité de syndic bénévole, a mis en demeure Mme [P] [S] de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne la somme de 30.680, 25 euros correspondant à la quote-part des travaux de rénovation (22.148, 25 euros) et à un arriéré de charges (8.532, 30 euros), ce sous dix jours.

Suivant actes extrajudiciaires des 10, 12, 23 mai et 13 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne a fait commandement à Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [I] [H] et M. [C] [H] de payer la somme de 31.689, 02 euros en principal.

Par actes des 9, 13 et 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne a fait assigner Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H] et M. [I] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de condamnation solidaire à lui payer une provision correspondant à l’arriéré des charges, aux sommes dues pour l’exercice en cours, aux frais exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à des dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les dépens et les frais irrépétibles.

Par ordonnance du 12 avril 2023, le juge des référés de ce tribunal a condamné solidairement Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H] et M. [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne la somme de 8.532, 30 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 septembre 2021 à titre de provision à valoir sur les sommes dues au titre des appels de fonds pour la période comprise entre le 20 novembre 2008 et le 1er juillet 2021, ainsi que la somme de 383, 76 euros au titre des sommes dues sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, rejeté les autres demandes de provision, rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamné Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H] et M. [I] [H] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte notarié du 9 mai 2023 rédigé par Me [W] [X], notaire à [Localité 19] (Somme), Mme [P] [S], M. [I] [H], M. [G] [H] et M. [C] [H] ont vendu à la SCI FOV les lots n° 1 et 7 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 17] (Somme).

Suivant acte extrajudiciaire notifié à Me [W] [X] le 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne a fait opposition au paiement du prix de cession des lots n° 1 et 7, se prévalant d’une créance d’un montant de 41.675, 68 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins d’annuler l’opposition au paiement du prix de cession ou, subsidiairement, d’ordonner la mainlevée des sommes bloquées.

L’affaire a été enregistrée sous le n° 23/2483.

Par acte de commissaire de justice des 15 et 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne a fait assigner la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles devant ce tribunal en intervention forcée, en responsabilité et en garantie.

L’affaire a été enregistrée sous le n° 23/2798.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état de ce tribunal a ordonné la jonction de ces deux instances, et dit que l’affaire se poursuit sous le n° 23/2483.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 18 décembre 2024 et mise en délibéré au 19 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de l’acte introductif d’instance, Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] demandent au tribunal de :

prononcer la nullité de l’opposition au paiement du prix de cession du lot de copropriété ; subsidiairement, ordonner la mainlevée des sommes bloquées entre les mains du notaire ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Impasse de la Montagne aux dépens ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Impasse de la Montagne à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Suivant dernières conclusions notifiées le 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne demande au tribunal de :

condamner in solidum Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H] et M. [I] [H] à lui payer la somme de 7.061,23 euros au titre des charges dues à compter du 1er janvier 2022 et arrêtées au 1er janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ; condamner in solidum Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H], M. [I] [H], la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 22.148, 25 euros correspondant à la quote-part des consorts [S] [H] dans les travaux urgents de confortement de l’immeuble, à actualiser jusqu’à la date du jugement, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2021 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des provisions dus pour l’exercice en cours arrêté au 1er juillet 2022 : condamner in solidum Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H], M. [I] [H], la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner in solidum Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H], M. [I] [H], la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens ; condamner in solidum Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H], M. [I] [H], la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Suivant dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles demandent au tribunal de :

A titre principal,
débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] et toute autre partie de leurs demandes formées à leur encontre ; A titre subsidiaire,
Limiter la condamnation prononcée à leur encontre à la somme de 10.756 euros TTC correspondant à 50 % des quatre factures de la SAS DBA au titre des travaux de confortement urgents du bâtiment B ; Condamner in solidum Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [I] [H] et M. [C] [H] à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations prononcées à leur encontre ; Déclarer la franchise contractuelle stipulée au contrat d’assurance « MMA » d’un montant de 10%, avec un minimum de 1.000 euros et un maximum de 4.500 euros, opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne ; En tout état de cause,
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne, Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H] et M. [I] [H] aux dépens ; Autoriser Me Sibylle Dumoulin avocate au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne, Mme [P] [S], M. [G] [H], M. [C] [H] et M. [I] [H] à leur payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur la demande principale d’annulation de l’opposition au paiement du prix de cession des lots de copropriété
Moyens des parties

Au visa de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] se prévalent de ce que Me [W] [X] indique avoir reçu du syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne le 4 mai 2023 un état daté, de sorte qu’en formant opposition le 25 mai 2023 ce dernier a agi hors délai.

Au visa de ce même article, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne fait valoir que l’opposition du syndic formée pour les créances du syndicat doit, à peine de nullité, être notifiée par acte extrajudiciaire dans le délai de quinze jours à compter de la notification de l’avis de mutation. Il observe que la notaire lui a notifié l’avis de mutation par lettre recommandée avec avis de réception, qu’il a réceptionnée le 15 mai 2023. Il en conclut que l’opposition signifiée le 25 mai 2023 à la notaire a été délivrée dans le délai prescrit.

Réponse du tribunal

En vertu de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « I. Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de mutation doit être donné par le notaire su syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncés ».

Le point de départ du délai pour former opposition est la date de réception de l’avis de mutation.

En l’espèce, par lettre recommandée avec avis de réception du 9 mai 2023, Me [W] [X] a notifié à Mme [F] [A] en qualité de syndic bénévole de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 17] (Somme) l’avis de mutation des lots n° 1 et 7. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne, qui produit l’avis de réception, justifie avoir réceptionné l’avis de mutation le 15 mai 2023.

Partant, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne démontre avoir formé opposition au paiement du prix de cession des deux lots dans le délai de quinze jours de la réception de l’avis de mutation en faisant signifier cette opposition par acte extrajudiciaire du 25 mai 2023.

L’opposition étant régulière, Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] sont déboutés de leur demande d’en prononcer la nullité.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires
Sur La demande de paiement des charges de copropriété
Moyens des parties

Au visa de l’article 16 du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne fait valoir que Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] ont la qualité de copropriétaires des lots n° 1 et 7, de sorte qu’ils sont tenus de s’acquitter des charges de copropriété. Il soutient que ces derniers n’ont pas réglé les appels de fonds des 1er janvier 2022, 1er juillet 2022 et 1er janvier 2023, dont il demande paiement avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] ne soulèvent aucun moyen à l’encontre de cette prétention.

Réponse du tribunal

L’article 10 alinéas 1 à 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 45-1 alinéa 1er du décret n° 67-223du 17 mars 1967 précise que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ».

Chaque copropriétaire a l’obligation de s’acquitter de sa quote-part de dépenses communes telle que fixée dans l’état des charges figurant au règlement de copropriété. Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées.

L’article 16 du règlement de copropriété de la résidence Impasse de la Montagne, régularisé par acte notarié du 16 avril 1977, stipule :

« I. Les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du corps de bâtiment dit BATIMENT A, seront réparties entre les propriétaires des lots UN à SIX inclus, et les charges générales (ces dernières y participant au titre des locaux à usage collectif). Cette répartition aura lieu dans les proportions suivantes : Lot numéro UN : Deux cent soixante-seize/millièmes, ci 276/1.000e (…). II. Les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du corps de bâtiment dit BATIMENT B, seront réparties entre les copropriétaires des lots SEPT et HUIT et les charges générales (ces dernières y participant au titre des locaux à usage collectif). Cette répartition aura lieu dans les proportions suivantes : Lot numéro SEPT : Cinq cents/millièmes, ci. 500/1000e ; Lot numéro HUIT : Cinq cents/millièmes, ci. 500/1000e. Les lots non compris dans la présente répartition n’y participeront en rien ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne, représentée par Mme [F] [A] en qualité de syndic bénévole, produit à l’appui de sa demande le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2022 approuvant les comptes des exercices 2019/2020 et 2020/2021, et adoptant la révision du budget prévisionnel de l’exercice 2021/2022 adopté lors de la précédente assemblée générale du 9 octobre 2021. Il produit également les appels de fonds des 1er janvier 2022 (1.017, 47 euros), 1er juillet 2022 (3.040, 43 euros) et 1er janvier 2023 (3.003, 33 euros), qui attestent de charges impayées pour un total de 7.061, 23 euros.

Au vu de ce qui précède, Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] sont condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne la somme de 7.061, 23 euros au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de paiement de la quote-part des charges au titre des travaux de remise en état
Moyens des parties

Au visa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne observe que le syndic peut, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il expose avoir dû faire réaliser de tels travaux en suite de l’arrêté de péril de la commune d’[Localité 17] (Somme) du 29 avril 2019, fondé sur le rapport d’expertise de M. [J] [Y]. Il expose également que ces travaux ont été entrepris et approuvés par l’assemblée générale du 26 février 2022. Concernant leur nature, le syndicat des copropriétaires conteste que tout ou partie des travaux réalisés soient de nature privative, motif pris qu’ils concernent des parties communes s’agissant de prestations d’isolation et de bardage.

Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] soutiennent au contraire qu’une partie des charges qui leur est réclamée correspond à des travaux de rénovation des lots appartenant à M. [E] [M] et Mme [F] [A].

La SARL ALG Immobilier expose avoir fait procéder aux travaux urgents afin d’obtenir la mainlevée de l’arrêté de péril imminent pour un montant global de 27.992 euros correspondant à l’audit structurel de l’EURL GEICO, ainsi qu’à l’étaiement et à la réfection du bâtiment B par la SAS DBA. Aux côtés de ses assureurs, elle soutient en revanche que les travaux réalisés par la société ALC l’ont été pour le compte de M. [E] [M] et Mme [F] [A]. Elle fait valoir que les travaux d’isolation par l’extérieur, de bardage et de remplacement des menuiseries extérieures affectent des parties privatives appartenant à ces deux copropriétaires.

Réponse du tribunal

En application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article 2 de cette loi prévoit que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 3 de cette loi précise que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors ; tous éléments incorporés dans les parties communes ».

Aux termes du rapport, l’expert a constaté que le plancher haut du rez-de-chaussée du bâtiment B est étayé sur la largeur de la façade côté rue. Ce plancher est constitué de voûtains en briques et de profilés en aciers. Les poutrelles en fer sont fortement oxydées et les voûtes se déforment avec risque de chute d’éléments. L’étaiement réalisé est nécessaire mais n’a pas été réalisé conformément aux règles de l’art. La façade de l’immeuble présente des fissures sur la hauteur de l’étage, dans l’angle côté terrasse du restaurant. Sur la base de ces constats, l’expert a préconisé les mesures conservatoires urgentes suivantes : reprendre l’étaiement du plancher dans les règles de l’art ; après sondage de la sous-face et des appuis de poutrelles en fer (dépose de dalles de plafond), procéder si nécessaire à un étaiement complémentaire ; condamner l’accès à l’appartement et au commerce ; réaliser un audit structurel par un bureau d’études techniques avant de mettre en œuvre une solution réparatoire.

L’arrêté de péril imminent pris par la commune d’[Localité 17] (Somme) le 29 avril 2019 a repris ces conclusions.

Suivant étude du 17 septembre 2019, l’EURL GEICO a tout d’abord dimensionné un portique destiné à soutenir le plancher haut du rez-de-chaussée du bâtiment B. Puis, après avoir procédé à des sondages de la façade de l’étage de ce bâtiment, qui a révélé la présence d’amiante et l’état de décomposition avancé de la sablière basse ainsi que des montants encadrants les menuiseries, elle a conclu que les éléments en bois situés en partie inférieure de la façade sont totalement pourris et ne présentent plus aucune résistance mécanique, si bien que l’étanchéité est affectée et que la stabilité de l’immeuble est compromise par écrasement de la sablière basse sous son propre poids. Tenant compte de l’étendue des dégradations de la façade qui la rendent irréparables, elle a préconisé sa démolition et sa reconstruction. Ainsi, elle a proposé que les opérations de réfection se déroulent comme suit : établissement d’un plan de retrait et dépose des éléments contenant de l’amiante ; étaiement de la charpente ; isolement des réseaux électriques présents en façade ; dépose des menuiseries et démolition manuelle de la façade existante ; scellement d’attentes dans les existants pour création de chainages verticaux et horizontaux ; mise en œuvre de blocs de béton cellulaire ; fourniture et pose de fenêtres PVC ; application d’un enduit monocouche allégé ton pierre ; reprise des circuits électriques en façade ; reprise des embellissements en façade (cloison demi-stil avec 10 cm de laine de verre).

Il ressort des pièces versées aux débats que les factures de la SAS DBA, pour un montant global de 21.512 euros TTC, correspondent aux travaux de réfection qui ont été nécessaires à mettre un terme à l’état de péril imminent. Il s’agit des factures n° 202828 du 24 avril 2020 d’un montant de 10.116 euros TTC pour l’étaiement du plancher haut du rez-de-chaussée, n° 203031 du 30 novembre 2020 d’un montant de 5.214 euros TTC pour la réfection de l’étage, n° 203032 du 30 novembre 2020 d’un montant de 5.302 euros pour la réfection du plancher et n° 203078 du 19 janvier 2021 d’un montant de 880 euros TTC pour la réfection de l’étage.

Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] ne contestent pas devoir la somme de 10.576 euros, correspondant à la moitié des factures de la SAS DBA.

Les factures litigieuses sont donc celles de M. [K] [L] exerçant sous l’enseigne Alu France [L], pour un montant global de 22.784, 51 euros TTC. Il s’agit des factures n° 03567 du 14 décembre 2020 d’un montant de 9.894,08 euros TTC, n° 03587 du 14 janvier 2021 d’un montant de 12.698, 61 euros et n° 03589 du 25 janvier 2021 d’un montant de 191, 82 euros TTC pour la réalisation d’une ossature, d’un isolant et d’un bardage en façade de l’étage du bâtiment B.

Sur ce, il ressort des conclusions de l’expert et de l’étude structurelle de l’EURL GEICO à laquelle a été annexé le détail chiffré à titre prévisionnel des travaux réparatoires, qui correspondent à ceux entrepris par la SAS DBA, que les travaux réalisés par M. [K] [L] n’ont pas été rendus nécessaire par la situation de péril imminent, si bien qu’ils n’entrent pas dans la catégorie des travaux urgents au sens de l’article 18 de la loi précitée.

Cependant, il est erroné d’affirmer que ces travaux ont été réalisés en parties privatives dès lors qu’ils ont été mis en œuvre en façade, justement qualifiée de parties communes en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 4 du règlement de copropriété.

Réalisés en parties communes, ces travaux, qui améliorent l’isolation et l’esthétique de l’immeuble, peuvent relever de deux régimes : soit il s’agit de travaux d’amélioration, votés par l’assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi précitée, et devant être supportés par l’ensemble des copropriétaires ; soit il s’agit de travaux entrepris par un copropriétaire, à ses frais, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et devant faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale à la même majorité.

Or, le tribunal n’a pas trouvé trace, dans les deux seuls procès-verbaux d’assemblée générale en date des 3 avril 2021 et 26 février 2022 versés aux débats, du vote de ces travaux d’isolation et de bardage du premier étage du bâtiment B.

Au vu de ce qui précède, il apparaît que M. [E] [M] et Mme [F] [A] ont fait entreprendre les travaux litigieux, qui ne relèvent pas des travaux urgents consécutifs à la situation de péril imminent, au mépris des dispositions ci-avant rappelées, si bien qu’ils ne peuvent en faire supporter la charge même partielle à Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H].

Au surplus, les travaux d’isolation et de bardage réalisés à l’étage du bâtiment B, correspondant au lot n° 8 appartenant à M. [E] [M] et Mme [F] [A], ressortent manifestement de travaux affectant les parties communes mais devant rester à la charge des copropriétaires compte tenu de l’amélioration apportée à leur seul lot.

En conséquence, Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] sont condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne la somme de 10.756 euros correspondant à leur quote-part des travaux urgents.

En revanche, il n’y a pas lieu à actualisation des factures jusqu’à la date du jugement, les travaux ayant déjà été entrepris, de sorte qu’il n’y a notamment pas lieu de tenir compte de l’évolution du coût des matériaux de construction.

Cette condamnation est assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2023, date correspondant à la plus tardives des quatre dates des commandements de payer qui leur ont été notifiés.

Corrélativement, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne est débouté de sa demande de condamnation in solidum de Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] à lui payer la somme de 11.392, 25 euros au titre des factures n° 03567 du 14 décembre 2020, n° 03587 du 14 janvier 2021 et n° 03589 du 25 janvier 2021 de M. [K] [L] exerçant sous l’enseigne Alu France [L].

Sur la responsabilité du syndic
Moyens des parties

Au visa de l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne reproche à la SARL ALG Immobilier, syndic ayant décidé de faire réaliser des travaux urgents en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de n’avoir pas immédiatement convoqué une assemblée générale pour les ratifier. Il lui reproche d’avoir procédé aux appels de charges de copropriété en se basant sur le budget prévisionnel qu’avait fait voter son prédécesseur lors de l’assemblée générale du 18 août 2018. Ce faisant, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne considère que la SARL ALG Immobilier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et à mobiliser la garantie de ses assureurs. Il soutient ainsi que faute de ratification des travaux urgents par l’assemblée générale, il se trouve dans l’impossibilité de répercuter leur coût aux copropriétaires concernés.

Au visa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA Assurances Mutuelles exposent que ce syndic a fait entreprendre des travaux urgents en suite de l’arrêté de péril, lesquels ont été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires ou ont été validés par eux par la signature d’une autorisation de travaux et d’une reconnaissance de dette. Ils soutiennent également qu’il faut tenir compte de ce que ces travaux urgents ont été décidés et mis en œuvre lors de la crise de la Covid-19, empêchant ainsi la tenue de toute assemblée générale. Ils soulignent encore que ces travaux urgents ont néanmoins été ratifiés par l’assemblée générale du 3 avril 2021. Partant, ils concluent à l’absence de responsabilité du syndic et donc à la non-mobilisation de la garantie de son contrat d’assurance.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 37 alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ».

La convocation de l’assemblée générale doit respecter un délai raisonnable. En outre, la ratification de travaux urgents décidés par le syndic seul ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes. Mais l’assemblée générale peut valider a posteriori des travaux commandés en urgence, et ceci à l’occasion de l’approbation des comptes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 29 avril 2019, la commune d’[Localité 17] (Somme) a pris un arrêté de péril imminent visant le bâtiment B de l’immeuble litigieux après que l’expert a déposé son rapport le 9 avril précédent concluant à la nécessité de réaliser des travaux conservatoires, de procéder à un audit structurel et de réaliser des travaux de confortement. Il ressort également de son procès-verbal que l’assemblée générale s’est réunie le 28 juin 2019 et a acquiescé au devis proposé par l’EURL GEICO pour réaliser l’étude technique préalable aux travaux urgents.

En revanche, il ne résulte pas des pièces produites, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2021, lors de laquelle les impayés de charges de copropriété ont été évoqués, que celle-ci a ratifié a posteriori les travaux urgents confiés à la SAS DBA.

En outre, s’il est exact que les travaux urgents confiés à la SAS DBA ont été réalisés lors de la crise sanitaire, les dispositions légales et réglementaires qui ont alors été instituées ont permis aux syndics de convoquer les assemblées générales sans présence physique des copropriétaires, en prévoyant l’usage de la visioconférence ou tout autre moyen de communication permettant l’identification des copropriétaires, ainsi que le vote par correspondance et le recours accru à la délégation de votes. Ces dispositions ont également permis le report des assemblées générales déjà convoquées pour permettre leur organisation de manière dématérialisée.

Au vu de ce qui précède, la SARL ALG Immobilier, qui était tenue de convoquer une assemblée générale en vue de ratifier les travaux urgents, le cas échéant conformément aux dispositions exceptionnelles mises en œuvre lors de la crise de la Covid-19, a manqué à ses obligations et a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne ne peut affirmer que la faute de la SARL ALG Immobilier l’empêche de recouvrer la quote-part des travaux urgents dont sont redevables Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H], dès lors qu’ils reconnaissent lui devoir à ce titre la somme de 10.756 euros et seront condamnés au paiement de cette somme à raison de leur carence. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas subir un préjudice en lien avec la faute de la SARL ALG Immobilier. Au surplus, il est rappelé que les travaux réalisés M. [K] [L] exerçant sous l’enseigne Alu France [L], pour un montant de 11.392, 25 euros, ne constituent pas des travaux urgents.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne est débouté de sa demande de condamnation in solidum de la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA Assurances mutuelles à lui payer la somme de 22.148, 25 euros correspondant aux factures de la SAS DBA (10.756 euros) et de M. [K] [L] exerçant sous l’enseigne Alu France [L] (11.392, 25 euros).

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive
L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H], qui ne succombent que partiellement, étaient pour partie fondés à s’opposer au paiement des sommes demandées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne, de sorte que celui-ci ne démontre pas qu’ils se sont rendus coupables de résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne est débouté de sa demande de condamnation in solidum de Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

III. Sur la demande subsidiaire de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente des deux lots

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] sont redevables des sommes suivantes :

8.353, 30 euros en principal correspondant aux charges de copropriété pour la période comprise entre le 20 novembre 2018 et le 1er juillet 2021 (ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Amiens du 12 avril 2023) ; 1.131, 37 euros en frais et intérêts (ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Amiens du 12 avril 2023) ;2.000 euros au titre des frais irrépétibles (ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Amiens du 12 avril 2023) ;312, 89 euros au titre des frais d’acte extrajudiciaire d’opposition ; 7.061, 23 euros au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2023 ; 10.756 euros correspondant à leur quote-part des travaux urgents.
Soit un total de 29 614, 79 euros.

Il y a donc lieu d’ordonner la mainlevée partielle de l’opposition sur le prix de vente des lots n° 1 et 7 dépendant de l’immeuble en copropriété dénommé résidence de l’Impasse de la Montagne, situé [Adresse 4] à [Localité 17] (Somme), et signifiée par acte extrajudiciaire du 25 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne, à hauteur de 12.373, 78 euros.

Le versement de la somme de 12.373, 78 euros interviendra dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement par Me [W] [X], notaire à [Localité 19] (Somme) à Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H].

L’opposition étant validée sur la somme principale de 29.614, 79 euros, le versement de cette somme sera ordonné dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement par Me [W] [X], notaire à [Localité 19] (Somme) au syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne.

IV. Sur les frais du procès

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H], qui succombent principalement, sont condamnés in solidum aux dépens.

Me Sibylle Dumoulin, avocate au barreau d’Amiens, qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H], condamnés aux dépens, sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] sont déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu de la solution apportée au litige, l’équité commande de débouter la SARL ALG Immobilier, la SA MMA IARD et la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles de leur demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Impasse de la Montagne, Mme [P] [S], M. [C] [H], M. [G] [H] et M. [I] [H] à leur payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS