TJ Montpellier, 19 févr. 2025, RG 23/03550

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 23/03550 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OI2H
Pôle Civil section 3

Date : 19 Février 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A. PACIFICA, enregistrée au RCS de Paris sous le n° 352358865, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic CITYA IMMOBILIER sis à [Localité 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Sophie BEN HAMIDA, Juge unique

en présence de Marianne TOQUE et de Laure BOUVIER, auditrice de justice, lors des débats

assisté de Tlidja MESSAOUDI greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 19 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 19 Février 2025

JUGEMENT : rédigé par Marianne TOQUE, auditrice de justice, sous le contrôle de Sophie BEN HAMIDA et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Madame [Z] [O] est propriétaire occupante d’un appartement situé au dernier étage d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 2]. Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a pour syndic la société CITYA.

Le 23 octobre 2019, lors d’un violent orage, Madame [Z] [O] a subi un dommage causé par des infiltrations d’eau en toiture.

Le 24 octobre 2019, la société anonyme PACIFICA a mandaté le cabinet ELEX, aux fins d’expertise amiable. Le rapport de Monsieur [J] [D] a été déposé le 7 octobre 2020, concluant à un défaut d’entretien de la toiture.

Madame [Z] [O] a été indemnisée par la société anonyme PACIFICA, auprès de laquelle elle a souscrit un contrat d’assurance multirisques habitation.

Par courrier daté du 6 mai 2021, la société anonyme PACIFICA a formé une réclamation auprès de la société GROUPANA, assureur multirisque du syndicat des copropriétaires, qui a refusé la prise en charge du dommage.

Par courrier daté du 30 mars 2022, la société anonyme PACIFICA a demandé le paiement de la somme de 19 123,85 euros au syndic CITYA, représentant du syndicat des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la société anonyme PACIFICA a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté le syndic CITYA IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de MONTPELLIER, demandant sa condamnation au paiement de la somme de 19 123,85 euros, outre sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions signifiées à personne le 10 juillet 2024, la société anonyme PACIFICA réitère ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, se fondant sur les dispositions de l’article L121-12 du code des assurances et l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la société anonyme PACIFICA fait valoir que le défendeur est responsable de plein droit du dommage causé à Madame [O], copropriétaire, du fait du défaut d’entretien de la toiture de l’immeuble. Se prévalant d’une expertise judiciaire réalisée à la demande de Madame [Z] [O], elle souligne l’état de délabrement et l’extrême vétusté de la toiture, résultant du laxisme du syndicat des copropriétaires, les travaux de réfection votés en assemblée générale n’ayant pas été réalisés. Elle se dit subrogée dans les droits de son assurée contre le syndicat des copropriétaires, à hauteur de l’indemnité qu’elle lui a versée.

Régulièrement cité à comparaitre par acte signifié à domicile le 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

A lissue de l’audience du 19 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, elle a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 19 février 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé, au visa de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes du premier alinéa de l’article L 121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

Selon le quatrième alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la cause, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, si un défaut d’entretien des parties communes est démontré, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit.

En l’espèce, le rapport d’expertise amiable déposé par Monsieur [J] [D] du cabinet ELEX le 7 octobre 2020 à la demande de la société anonyme PACIFICA retient l’absence de caractère accidentel du dommage et préconise l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il indique à cet égard que Madame [Z] [O] a déclaré que la toiture était infiltrante depuis octobre 2017. Madame [G], administrateur judiciaire et syndic du syndicat des copropriétaires, a confirmé auprès de l’expert d’assurance qu’aucune intervention en toiture n’avait été effectuée depuis.

Ce rapport d’expertise chiffre en outre le préjudice subi à hauteur de 19 123,85 euros, réparti en 4 postes, soit 14 096,30 euros de travaux d’embellissement ; 1 324,07 euros de travaux divers ; 2 103,48 euros de travaux de démolition, déblaiement et évacuation ; et 1 600 euros de dommages immatériels.

La facture jointe à la lettre d’acceptation sur indemnité signée par l’assurée le 4 janvier 2020, correspond à ces montants et établit la réalisation des travaux préconisés, dont la nature : remplacement de faux plafonds, peintures, remplacement plinthes, reprise de l’enduit des murs, placo murs… Elle permet de déduire qu’ils ont bien été réalisés en réparation du dommage d’infiltrations subi par Madame [Z] [O].

Les conclusions de cette expertise sont en outre corroborées par celles de Monsieur [M] [S], dans son rapport d’expertise judiciaire en date du 31 mars 2020, versé à la procédure par la demanderesse. Ces conclusions expertales ont été réalisées dans le cadre du litige opposant Madame [Z] [O] assurée de la S.A PACIFICA, et Monsieur [B], au syndicat des copropriétaires et, ainsi, au contradictoire de ce dernier.

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [M] [S] relève tout d’abord l’extrême vétusté de la toiture de l’immeuble. Il ressort du rapport, que cette situation était connue de longue date du syndicat des copropriétaires. En effet, l’expert souligne que le défendeur a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mars 2015 un point portant sur les travaux de toiture et d’étanchéité. L’engagement de travaux de réfection de la toiture a par la suite été voté lors de l’assemblée générale du 8 février 2016, puis lors de celle du 15 juin 2016, sans toutefois qu’une entreprise soit retenue pour les réaliser. Puis des travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2016, mais l’entreprise désignée s’est désistée sans explication. L’assemblée générale du 23 août 2017 a refusé de confier les travaux de réfection à l’entreprise Correcher, seconde sur la liste des 4 entreprises ayant présenté une offre en 2016. L’expert note que les désordres se sont poursuivis en dépit de menues réparations payées par l’assureur de Mme [O] et M. [B].

Il explique que les travaux n’ont pas été commencé en raison de différents entre les copropriétaires portant entre autres sur les coûts, les tantièmes de copropriété, et faute d’accord entre eux. L’inaction du syndicat des copropriétaires depuis 2015, en toute connaissance de l’état avancé de délabrement de la toiture et de ses conséquences, caractérise un défaut d’entretien de cette partie commune de l’immeuble qui lui est imputable.

L’expert établit par ailleurs un lien de causalité direct et certain entre les infiltrations de toiture découlant du défaut d’entretien et les dommages subis par Madame [O] et Monsieur [B]. Il retient à cet égard qu’en 2016, « l’état de la toiture se dégrade encore plus, entraînant des infiltrations dans l’appartement de Monsieur [B] et Madame [O] »  et que « leur appartement devient inhabitable, les contraignant à un relogement ailleurs ».
Il précise que « les désordres de type infiltrations affectant le logement de Mme [O] et M. [B] ont empiré » depuis la première réunion d’expertise, datant du 10 avril 2018.

Enfin, au visa des conditions générales et particulières du contrat d’assurance du 17 février 2015, il est démontré que la société anonyme PACIFICA est bien l’assureur habitation multirisques de Madame [Z] [O]. Par lettre d’acceptation sur indemnité signée par l’assurée le 4 janvier 2020, par les relevés de paiement ainsi que la facture de l’entreprise CASALS NETTOYAGE, la demanderesse établit avoir indemnisé son assurée à hauteur de 1 600 euros le 7 janvier 2021 et versé, par le dispositif ViaREN, la somme 17 523,85 euros à la société en charge des travaux le 30 avril 2021, soit un versement total de 19 123,85 euros.

Il en résulte que la société anonyme PACIFICA est bien subrogée dans les droits de Madame [Z] [O] à hauteur de 19 123,85 euros.

L’ensemble de ces éléments permet donc d’établir l’existence d’un défaut d’entretien en toiture, partie commune de l’immeuble situé [Adresse 2], imputable au syndicat des copropriétaires dudit immeuble, ayant causé de manière directe et certaine le dommage subi par Madame [Z] [O], copropriétaire ; dommage indemnisé par la société anonyme PACIFICA à hauteur de 19 123,85 euros, montant pour lequel elle est subrogée dans les droits de son assurée.

En conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société anonyme PACIFICA la somme de 19 123,85 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires versera à la société anonyme PACIFICA une somme qu'il est équitable de fixer à 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS