CA Versailles, 19 févr. 2025, RG 23/05047

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/05047 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WAHT

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SEINE OUEST

C/

[Y] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juin 2023 par le Président du TJ de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/09149

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Rémy HUERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SEINE OUEST, dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Me Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J109

APPELANT

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Madame [Y] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Défaillante

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

Mme [B] est propriétaire du lot n°12 (un appartement) de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété. Elle a fait l'objet de trois procédures aux fins de paiement de ses arriérés de charges de copropriété devant le Tribunal d'instance d'Asnières sur Seine, qui ont donné lieu à trois jugements rendus les 18 mars 2014, le 31 mars 2015 et le 14 juin 2016, dont les causes ont été réglées.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires l'a assignée devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de la voir condamner au principal au paiement de la somme de 11 847,47 euros au titre des charges impayées au 3ème trimestre 2021 et de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 5 juin 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 026,40 euros au titre des charges dues sur la période du 1er juillet 2018 au 1er septembre 2021, provision sur charges et cotisation fonds travaux du 1er juillet 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021,

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

- Rappelé que les frais non retenus au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet

1965 à l'encontre de Mme [B] (439,60 euros) doivent être recrédités sur son compte,

- Condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

- Ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

- Condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Mme [B] aux dépens de l'instance,

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement rendu le 5 juin 2023, par déclaration d'appel du 24 juillet 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour, à :

- le Déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions, fins et prétentions,

- Confirmer le jugement rendu le 5 juin 2023 en ce qu'il a condamné Mme [B] à lui verser :

- la somme de 8 026,40 euros au titre des charges dues sur la période du 1er juillet 2018 au 1er septembre 2021, provision sur charges et cotisation fonds travaux du 1er juillet 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021,

- la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

- la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens d'instance,

Infirmer le jugement rendu le 5 juin 2023 en ce qu'il l'a :

- Débouté de sa demande formée au titre des charges appelées du 1er janvier 2017 au 30 juin 2018,

- Débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires.

- Et plus généralement de toutes dispositions non visées au dispositif et lui faisant grief selon les moyens qui développés dans les conclusions.

Et statuant à nouveau :

- Déclarer que Mme [B] n'a pas payé l'intégralité des charges de copropriété dont elle est redevable au 4ème trimestre 2023, à savoir la somme de 23 144,61 euros,

En conséquence :

- Condamner Mme [B] à lui payer la somme de 23 144,61 euros correspondant aux charges dues du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 10 novembre 2021 sur la somme de 11 847,47 euros et les intérêts légaux pour le surplus,

- Faire application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- Condamner Mme [B] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- Condamner Mme [B] à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner Mme [B] aux entiers dépens.

Mme [B], qui s'est vue signifier la déclaration d'appel à personne (au [Adresse 1]) en date du 22 août 2023, puis les conclusions d'appelant le 13 novembre 2023 également à personne (au [Adresse 1]), n'a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l'absence de Mme [B], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, aux moyens échangés et aux prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'constater', 'accueillir' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.

Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond Condamné le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.

En l'espèce,

Le syndicat des copropriétaires demande d'infirmer le jugement et de condamner Mme [B] à lui payer la somme de 23 144,61 euros correspondant aux charges dues du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre inclus.

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [B],

- le décompte des sommes dues par Mme [B] en cette qualité, actualisé au 12 octobre 2023,

- les appels de charges, provisions sur charges et travaux du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, ainsi que les régularisations de charges,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 novembre 2017, 14 novembre 2018, 4 décembre 2019, 14 janvier 2021 et 10 janvier 2022, et 8 novembre 2022, ainsi que celui de

l'assemblée générale extraordinaire du 21 avril 2022.

S'agissant de la première période litigieuse comprise entre le 1er janvier 2017 inclus, et le 1er juillet 2018 (exclu)

Le premier juge n'a pas retenu ces charges, au motif que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas devant lui que les comptes avaient été approuvés au titre de cette période.

En appel, le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 novembre 2017 dont la résolution n°4 approuve les comptes de l'exercice allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, ainsi que le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 novembre 2018 dont la résolution n°4 approuve les comptes de l'exercice allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018.

Le syndicat des copropriétaires, qui produit également les appels de charge et le détail du compte de copropriétaire de Mme [B] pour la période entre le 1er janvier 2017 inclus et le 1er juillet 2018 exclu, établit ainsi la réalité de sa créance .

S'agissant de la seconde période litigieuse comprise entre le 1er septembre 2021 et le 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus

Cette demande est une actualisation, en appel, de celle formulée en première instance, qui couvrait une période allant jusqu'au 1er septembre 2021.

En appel, le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 janvier 2022 et de l'assemblée générale du 8 novembre 2022, approuvant en particulier les comptes de l'exercice précédent, allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 (résolution 5), ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice suivant à hauteur de 50 000 euros, allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 (résolution 6) et enfin, celui de l'assemblée générale extraordinaire du 21 avril 2022 approuvant notamment des travaux de réfection de couverture sur rue et cour ainsi que le budget desdits travaux.

Le syndicat des copropriétaires, qui produit également les appels de charge et le détail du compte de copropriétaire de Mme [B] pour la période entre le 1er septembre 2021 et le 1er octobre 2023, établit ainsi la réalité de sa créance, dont le montant est de 23 144,61 euros correspondant aux charges dues du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, moins la somme de 439,60 euros de frais de recouvrement (voir ci-dessous) qui doivent être retirés.

Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de (23 144,61 - 439,60) soit 22 705,01 euros correspondant aux charges dues du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, par infirmation du jugement.

S'agissant des intérêts au taux légal, ils s'appliqueront sur la somme de 8 026,40 euros à compter du 10 novembre 2021, date de l'assignation, et pour le surplus, à compter du 13 novembre 2023, date de la signification des conclusions d'appelant.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce

La Cour ne peut que confirmer les motifs retenus par le Tribunal, à savoir que ni les frais de 'constitution dossier avocat' du 1er septembre 2021 pour 436 euros, ni les frais de prélèvement impayé (trois fois 1,20 euros) ne sont opposables à Mme [B] au regard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement sera confirmé sur ce point et la Cour, comme le Tribunal l'avait déjà fait, rappellera au syndicat des copropriétaires que les frais non retenus au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à l'encontre de Mme [B] (439,60 euros) doivent être recrédités sur son compte à la date du 5 juin 2023 à laquelle le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre a été rendu.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de l'article 1231-6 du code civil

En droit

Selon l'article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l'espèce

La Cour prend en compte, d'une part l'augmentation de la créance du syndicat des copropriétaires tout au long de la période considérée, et de ce que le présent arrêt condamne Mme [B] à payer une somme de 22 705,01 euros correspondant aux charges dues du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

Mais d'autre part, la Cour relève également que Mme [B], qui n'avait procédé à aucun paiement entre 2017 et septembre 2021, verse depuis cette date des sommes certes modestes mais régulières, sans discontinuer jusqu'en juillet 2023, pour un montant total de 4 900 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement, par lequel Mme [B] a été condamnée à payer une somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [B], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS