CA Versailles, 19 févr. 2025, RG 23/03571

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/03571 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V4LF

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic, la SA LOISELET PERE, FILS ET F DAIGREMONT

C/

[W] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'ASNIERES SUR SEINE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-703

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic, la SA LOISELET PERE, FILS ET F DAIGREMONT dont le siège est [Adresse 2] [Localité 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS,Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Valérie GARÇON de la SCP W2G, Plaidant, avocat au barreau de la Seine Saint Denis

APPELANT

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Monsieur [W] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

M. [H] est copropriétaire dans l'ensemble sis [Adresse 3], [Localité 4].

M. [H] a été assigné devant le Tribunal de proximité d'Asnières par le syndicat des copropriétaires par acte du 7 juin 2022 afin, notamment, de régler des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2022 à hauteur de 5 723 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 23 février 2023, le Tribunal de proximité d'Asnières a :

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2022, au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, et au titre des dommages-intérêts,

- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au titre de ses demandes plus amples ou contraires,

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement rendu le 23 février 2023, par déclaration d'appel du 1er juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 août 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour, à :

- infirmer le jugement du Tribunal de proximité d'Asnières en ce qu'il :

- le Déboute de sa demande au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2022, de sa demande au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, et de sa demande de dommages-intérêts,

- le Condamne aux dépens,

- le Déboute de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le Déboute de ses demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

- Condamner M. [H] à lui payer la somme de 5 590,56 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

- le Condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

En tout état de cause :

- Condamner M. [H] à lui verser une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre la somme de 351,50 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- Condamner M. [H] en tous les dépens de première instance et d'appel, en vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

M. [H], qui s'est vu signifier la déclaration d'appel en date du 1er août 2023 par remise en l'étude du commissaire de justice, puis les conclusions d'appelant le 30 août 2023, par acte remis à domicile, n'a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l'absence de M. [H], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété et appels travaux à hauteur de la somme de 5 590,56 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022

En droit

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.

En l'espèce

M. [H] a fait l'objet d'un jugement rendu le 3 mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Nanterre, le condamnant à payer 6 649,59 euros au titre des charges dues entre le 1er juillet 2019 et le 3ème trimestre 2021 inclus. Les causes de ce jugement ont été apurées.

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de sa demande en première instance, le premier juge a retenu que l'arriéré de charges arrêté au 1er avril 2022, apuré des charges déjà

pris en compte au titre du jugement rendu le 3 mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Nanterre, s'élevait à 6 450,06 euros, que la somme de 5 490,36 euros devait en être déduite en exécution de la saisie sur rémunération et enfin, qu'il était apparu lors des débats en audience du 17 décembre 2022, qu'une somme de 1 500 euros avait été trop-perçue dans le cadre de cette mesure d'exécution, sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie de son remboursement à M. [H].

Dans ces conditions, le premier juge en a déduit que M. [H] était créditeur d'une somme de 540,30 euros.

En appel, le syndicat des copropriétaires établit que, s'agissant de cette somme de 1 500 euros trop-perçue dans le cadre de la saisie sur rémunération pratiquée en exécution du précédent jugement rendu le 3 mars 2021, une partie égale à 1 353,44 euros a bien été portée au crédit du compte de copropriétaire de M. [H], antérieurement au mois de décembre 2021.

Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires reste devoir à M. [H], non pas 1 500 euros mais (1 500 - 1 353,44) soient 146,56 euros. Dès lors, l'arriéré des charges arrêté au 1er avril 2022 ainsi rectifié, s'élève à hauteur de (6 450,06 euros - 5 490,36 euros - 146,56 euros) soit 813,14 euros.

S'agissant ensuite des charges actualisées en appel, réclamées au titre de la période comprise entre le 2 avril 2022 et le 4ème trimestre 2022

Il ressort des pièces produites, en particulier le détail du compte de copropriétaire présenté en page 6 des conclusions du syndicat des copropriétaires, corroboré par les appels de fonds pour cette période (pièces 21, 31 et 32) ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2021 et 8 mars 2022, assorties de leurs attestations de non-recours, que la créance du syndicat des copropriétaires s'élève pour cette période du 2 avril 2022 au 4e trimestre 2022 inclus, à 1 676,59 euros, tandis que les règlements effectués par M. [H] totalisent 1 809,75 euros.

Il en résulte que le compte de M. [H] est créditeur pour cette période, de 133,16 euros.

Dans ces conditions, M. [H] sera condamné à payer la somme de (813,14 euros - 133,16 euros) soit 679,98 euros par infirmation du jugement et au titre de l'ensemble de ses arriérés de charges, arrêtés au 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les frais de recouvrement réclamés à hauteur de 351,50 euros :

En droit

Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé au débiteur une mise en demeure le 15 février 2022 par courrier simple (pièce 8). Dès lors, les tarifs contractuels du syndic n'étant pas opposables au copropriétaire, aucun frais à ce titre ne peut être retenu.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 312 euros pour des 'frais d'hypothèque' enregistrés le 19 janvier 2022 (souligné par la Cour) en comptabilité, mais aucune pièce produite ne vient en justifier à cette date -la pièce 33 correspondant à une prise d'hypothèque, pour 8 euros, effectuée le 31 août 2022-. Cette demande doit être rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de 2 000 euros de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 1231-6 du code civil

En droit

Selon l'article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l'espèce

Au regard de la modestie de la créance restante du syndicat des copropriétaires, à savoir 679,98 euros d'arriérés de charges arrêtés au 4ème trimestre 2022 inclus, et de la constatation, par la Cour, de la régularité de ses règlements récents, cette demande sera rejetée.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens.

M. [H], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel.

Toutefois, la Cour décide en équité qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS