CA Versailles, 19 févr. 2025, RG 23/02693

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/02693 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V2DQ

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] - [Localité 6], représenté par son syndic, la SARL CHESNAY IMMOBILIER MIKAS

C/

[C] [I]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Avril 2023 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/00957

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Christine BLANCHARD-MASI,

Me Edith COGNY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FÉVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] - [Localité 6], représenté par son syndic, la SARL CHESNAY IMMOBILIER MIKAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : Me Christine BLANCHARD-MASI de la SELARL CALICE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 10

APPELANT

---

Madame [C] [I]

[Localité 5]

Représentant : Me Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

Monsieur [D] [W] [I]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : Me Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

Monsieur [O] [Z] [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : Me Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

Madame [G] [J], veuve [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : Me Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

INTIMÉS

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

---

[C], [D], [O] et [G] [I], ci-après dénommés 'les consorts [I]', sont propriétaires de différents lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 3], [Localité 6] (78).

Saisi par les consorts [I] suivant assignation datée du 19 janvier 2022, d'une demande tendant à voir juger, au visa de l'article 2258 du code civil, qu'ils ont acquis un droit de jouissance exclusif sur les WC des 1er et 3ème étages de l'immeuble, le Tribunal judiciaire de Versailles a selon jugement daté du 11 avril 2023, après avoir relevé que les demandeurs justifiaient d'une possession de trente ans, à savoir du 1er janvier 1990 au 1er janvier 2020 :

- dit qu'ils sont titulaires d'un droit de jouissance privatif et exclusif sur les WC des 1er et 3ème étages de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] ;

- rejeté leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] aux dépens.

Par déclaration en date du 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées le 12 juillet 2023, il expose :

- que selon l'article 2261 du code civil, il est nécessaire de justifier d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire pour usucaper un bien ;

- que tel n'est pas le cas des consorts [I] ;

- qu'en effet M. et Mme [I] avaient été convoqués, le 18 février 2019, à une assemblée générale devant se tenir le 26 mars 2019 et qui devait statuer sur la question du rachat des WC annexés par les intéressés ; que l'examen de cette question a été reporté ;

- qu'il y a donc eu interruption de la prescription le 18 février 2019, si bien que seulement 29 ans se sont écoulés, et non pas 30 ;

- qu'ultérieurement, une assemblée générale du 12 octobre 2021 a décidé que les WC demeureraient des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- débouter les consorts [I] de leurs prétentions ;

- les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées le 5 octobre 2023, les consorts [I] répliquent :

- que seul leur locataire commercial disposait des clés des toilettes du premier étage, alors que seuls eux-mêmes disposaient de celles du 3ème étage ;

- que cette situation perdure depuis l'année 1967, qui est celle de l'acquisition de leur bien ;

- que ce n'est qu'en 2021 que la copropriété a manifesté le désir de reprendre les parties communes ;

- que la prescription trentenaire est dès lors acquise.

Les consorts [I] demandent en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement ;

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux dépens de première instance et d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS

En vertu de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

L'article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La prescription acquisitive n'a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété, ou d'en limiter l'exercice, mais confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l'écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait ; cette institution répond à un motif d'intérêt général de sécurité juridique, en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Seules trois causes civiles d'interruption du délai sont admises : la demande en justice, la reconnaissance du droit d'autrui, que la privation de la possession du bien durant plus d'un an. Ainsi, la prescription sera interrompue par une demande en justice si elle implique une contestation de la possession ; elle est également interrompue lorsque le possesseur reconnaît le droit du titulaire contre lequel il prescrit, comme il est dit à l'article 2240 du code civil . Dans ce cas, la reconnaissance du droit de propriété du propriétaire est un aveu. Le possesseur perd l'animus et donc la possession du bien.

En outre, des voies de fait ou les simples menaces pour s'emparer de la chose ou du droit rendent la possession illégitime. C'est pour cela que les actions possessoires ne sont ouvertes qu'à celui qui possède paisiblement. En l'espèce, les intimés ne se sont rendus coupables d'aucune voie de fait ou menaces.

M. [N] a attesté le 21 novembre 2021de ce que conformément au bail commercial qu'il avait signé le 1er janvier 1990, il possédait les clés des toilettes du 1er étage qu'il était le seul à utiliser. De même, M. [T], locataire depuis la fin de l'année 2001 de l'appartement de Mme [I] au 3ème étage de l'immeuble, a attesté que personne d'autre que les intimés n'utilisait les toilettes situées sur le palier. Des faits de possession sont donc établis, les intimés s'étant comportés comme des propriétaires.

S'il est exact que le 26 mars 2019 s'est tenue une assemblée générale ordinaire qui comportait une résolution n° 12, laquelle a été adoptée à l'unanimité des personnes présentes ou représentées, intitulée 'demande particulière de la SCI [Adresse 3] du rachat des WC commun annexés par M. [E] au deuxième étage', cela n'a aucune incidence vu que sont ici en litige les toilettes des 1er et 3ème étages de l'immeuble.

L'assemblée générale du 12 octobre 2021 comportait une résolution n° 12 intitulée ' A la demande particulière de la SCI [Adresse 3] et de Mme [I], demande de rachat du WC commun du 1er étage', et une résolution n° 14 intitulée 'à la demande particulière de Mme [I], demande de rachat du WC commun au 3ème étage du bâtiment'. Ladite assemblée générale a décidé à l'unanimité des personnes présentes ou représentées que ces toilettes resteraient des parties communes. Lorsque Mme [I] a manifesté l'intention de racheter ces deux toilettes, elle ne pouvait plus s'en considérer comme la légitime propriétaire.

Toutefois, dès lors que les consorts [I] justifient d'une possession paisible, continue et non équivoque depuis le 1er janvier 1990 jusqu'au 1er janvier 2020, la prescription était déjà acquise au 12 octobre 2021, si bien que l'assemblée générale susvisée n'a pas d'incidence.

Le 16 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires avait rappelé aux consorts [I] que lors de l'assemblée générale du 12 octobre 2021 avait été votée une résolution selon laquelle les toilettes resteraient une parties commune et qu'elles devraient rester ouvertes, une clé devant être remise au syndic. Mais cet événement ne constitue nullement un acte interruptif de prescription, puisque là encore elle était déjà acquise.

Il appert en conséquence que les conditions d'application de l'article 2261 du code civil sont réunies ; le jugement est confirmé en l'ensemble de ses dispositions.

L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [I].

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS