CA Lyon, 19 févr. 2025, RG 24/00731

N° RG 24/00731 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PN3T

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12]

référé du 09 janvier 2024

RG : 23/01633

S.A.S. [G] 2022

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 19 Février 2025

APPELANTE :

La societé [G] 2022, SAS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 922 445 143, au capital de 50 000 euros, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son président domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant Me SabineBEDNAR, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la Société SASU GESTION ET PATRIMOINE LESCUYER (LESCUYER PROPERTIES), dénommé Régie LESCUYER ET ASSOCIES, dont le siège social est situé [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social.

Représentée par Me Isabelle JUVENETON, avocat au barreau de LYON, toque : 265

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 18 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 19 Février 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 8] est composé de quatre bâtiments (A, B, C et D) et comprend, dans le lot n° 4 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, une école de danse.

Le règlement de copropriété prévoit que ce local peut être transformé en une autre activité commerciale du même type ou en toute autre activité de bureaux voire de logements, sans autorisation des copropriétaires.

En 2022, la société [Adresse 13], propriétaire du lot n°4, a remplacé les six baies vitrées de son local par d'autres menuiseries.

Par acte authentique du 27 avril 2023, la société Square Expansion a vendu le lot n° 4 à la société [G] 2022, laquelle a, à compter de mai 2023, fait procéder à des travaux destinés à conférer au lot n°4 la destination de bureaux.

Le syndicat de copropriétaires s'est plaint de nuisances diverses occasionnées par les travaux, de manquements au règlement de copropriété, de dégradations des parties communes et d'atteintes aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble.

Par courrier recommandé du 31 mai 2023, le syndicat de copropriétaires a mis en demeure la société [G] 2022 de remettre les lieux en l'état et de mettre un terme aux désordres occasionnés dans les parties communes et de lui payer certaines sommes.

Par exploit du 8 septembre 2023, le syndicat de copropriétaires a fait assigner la société [G] 2022 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de cessation des travaux, d'exécution de travaux de remise en état et de paiement de provisions.

Par ordonnance du 9 janvier 2024, le juge des référés du tribunal Judiciaire de Lyon a :

- Rejeté la prétention de la société [G] 2022 tendant à voir écarter des débats les conclusions notifiées le 2 novembre 2023 par le syndicat de copropriétaires ainsi que ses pièces n° 21 à 27 ;

- Dit n'y avoir lieu à référé sur la prétention du syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) tendant à enjoindre à la société [G] 2022 d'arrêter ses travaux sans délai et sous astreinte ;

- Dit n'y avoir lieu à référé sur la prétention du syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) tendant à enjoindre à la société [G] 2022 de fournir un dossier de récolement sur l'ensemble des branchements réalisés en matière d'électricité et d'eaux usées en parties communes ;

- Déclaré le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) recevable en sa demande de remise en état en ce qu'elle tend à la condamnation de la SAS [G] 2022 à :

* déposer le bloc de climatisation dont l'installation définitive a été constatée par commissaire de justice le 13 octobre 2023 ;

* déposer la canalisation en PVC traversant sans autorisation la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et visible dans la cave des époux [O], puis la remettre en état sous le contrôle d'un architecte, à la charge de la SAS [G] 2022 ;

* déposer la canalisation en PVC traversant sans autorisation la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et visible dans le deuxième garage Nord-Est, face au garage de Monsieur [D], puis la remettre en état sous le contrôle d'un architecte à la charge de la SAS [G] 2022 ;

- Condamné la SAS [G] 2022 à déposer les fenêtres à soufflet et ouvrant du local au rez-de-chaussée et à remettre en état les six baies vitrées fixes, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

- Réservé la liquidation de ladite astreinte ;

- Condamné la SAS [G] 2022 à déposer le bardage métallique de couleur brique comprenant une ouverture et remettre la toiture en état sans ouverture, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

- Réservé la liquidation de ladite astreinte ;

- Condamné la SAS [G] 2022 à déposer le capot de passage d'air de son système de ventilation dont l'installation définitive a été constatée par commissaire de justice le 13 octobre 2023, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

- Réservé la liquidation de l'astreinte ;

- Condamné la SAS [G] 2022 à déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau de la cave des époux [O] et à remettre ladite dalle en état, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

- Réservé la liquidation de l'astreinte ;

- Condamné la SAS [G] 2022 à déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol dans le deuxième garage Nord-Est et à remettre ladite dalle en état, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

- Réservé la liquidation de l'astreinte ;

- Condamné la SAS [G] 2022 à déposer l'escalier métallique installé par ses soins et à remettre les lieux en état, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

- Réservé la liquidation de l'astreinte ;

- Condamné la SAS [G] 2022 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) une provision à valoir sur l'indemnisation du coût des travaux de remise en état des murs et sols des parties communes du rez-de-chaussée d'un montant de 3 000 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l'article 1231-7 du Code Civil ;

- Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle du syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) au titre des travaux de réparation du portail de la copropriété ;

- Débouté le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) de sa demande indemnitaire provisionnelle au titre de l'intervention de la société BF Zinc sur la toiture ;

- Débouté le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) de sa demande indemnitaire provisionnelle au titre de l'inertie fautive de la société [G] 2022 ;

- Condamné la SAS [G] 2022 aux dépens de première instance, qui ne comprendront pas les frais des procès-verbaux de constat ;

- Condamné la SAS [G] 2022 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté la demande de la SAS [G] 2022 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire ;

Le tribunal retient en substance que :

- si le règlement de copropriété a prévu que la destination du local constituant le lot n°4 pourrait être modifiée sans autorisation préalable du syndicat de copropriétaires, il n'a pas dispensé son propriétaire d'obtenir une autorisation pour effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformément à l'article 25b du règlement de copropriété, quand bien-même ceux-ci seraient induits par le changement de destination du local, en sorte que la question du caractère manifestement illicite des travaux ne peut être remise en question,

- les travaux effectués (changement des six fenêtres, ouverture en toiture métallique, pose d'un capot de climatisation sur cette toiture, raccordement aux canalisations d'eaux usées et remplacement de l'escalier métallique) ont consisté à modifier une partie commune ou l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui constitue un trouble manifestement illicite que seule la remise en état est à même de faire cesser,

- il n'apparaît pas sérieusement contestable que les dégradations du sol et des murs des parties communes sont imputables au passage, frottements et chocs intervenus lors des travaux de la société [G] qui n'a pas pris le soin de les protéger malgré l'importance et la durée des travaux de changement de destination,

Par déclaration enregistrée le 26 janvier 2024, la société [G] 2022 a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 16 décembre 2024, la société [G] 2022 demande à la cour de :

- Déclarer l'appel de la SAS [G] 2022 recevable et bien fondé ;

- Infirmer l'ordonnance de référé du 9 janvier 2024 en ce qu'elle a :

°Déclaré le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) recevable en sa demande de remise en état en ce qu'elle tend à la condamnation de la SAS [G] 2022 à :

* déposer le bloc de climatisation dont l'installation définitive a été constatée par commissaire de justice le 13 octobre 2023 ;

* déposer la canalisation en PVC traversant sans autorisation la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et visible dans la cave des époux [O], puis la remettre en état sous le contrôle d'un architecte, à la charge de la SAS [G] 2022 ;

* déposer la canalisation en PVC traversant sans autorisation la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et visible dans le deuxième garage Nord-Est, face au garage de M. [D], puis la remettre en état sous le contrôle d'un architecte à la charge de la SAS [G] 2022 ;

° Condamné la SAS [G] 2022 à déposer les fenêtres à soufflet et ouvrant du local au rez-de-chaussée et à remettre en état les six baies vitrées fixes, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

° Réservé la liquidation de ladite astreinte ;

° Condamné la SAS [G] 2022 à déposer le bardage métallique de couleur brique comprenant une ouverture et remettre la toiture en état sans ouverture, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

° Réservé la liquidation de ladite astreinte ;

° Condamné la SAS [G] 2022 à déposer le capot de passage d'air de son système de ventilation dont l'installation définitive a été constatée par commissaire de justice le 13 octobre 2023, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

° Réservé la liquidation de l'astreinte ;

° Condamné la SAS [G] 2022 à déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau de la cave des époux [O] et à remettre ladite dalle en état, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

° Réservé la liquidation de l'astreinte ;

° Condamné la SAS [G] 2022 à déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol dans le deuxième garage Nord-Est et à remettre ladite dalle en état, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

° Réservé la liquidation de l'astreinte ;

° Condamné la SAS [G] 2022 à déposer l'escalier métallique installé par ses soins et à remettre les lieux en état, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

° Réservé la liquidation de l'astreinte ;

° Condamné la SAS [G] 2022 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) une provision à valoir sur l'indemnisation du coût des travaux de remise en état des murs et sols des parties communes du rez-de-chaussée d'un montant de 3 000 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l'article 1231-7 du Code Civil ;

° Condamné la SAS [G] 2022 aux dépens ;

° Condamné la SAS [G] 2022 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du CPC ;

° Rejeté la demande de la SAS [G] 2022 sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

- Juger le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) irrecevable à agir au titre des demandes suivantes :

- « Déposer la canalisation en PVC traversant sans aucune autorisation la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et visible dans la cave des époux [O] et remettre en état sous le contrôle d'un Architecte à la charge de la SAS [G] 2022 » ;

- « Déposer la canalisation en PVC traversant sans aucune autorisation la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et visible dans le deuxième garage Nord-est face au garage de M. [D] propriété de Monsieur [L] dont Messieurs [D] et [O] ont accès et remettre en état sous le contrôle d'un Architecte à la charge de la SAS [G] 2022 »,

- « Déposer le bloc de climatisation dont l'installation définitive a été constatée par un Commissaire de Justice le 13 octobre 2023 » ;

- Juger le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) irrecevable au titre de la demande suivante :

- « Désigner le Cabinet Sagittaire Architectes et Associés aux fins de réaliser la mission de contrôle précédemment ordonnée, et s'étendant à tous les travaux de remise en état, aux frais de la SAS [G] 2022 » ;

Sur les demandes de dépose et remise en état :

- Se déclarer incompétent, en l'absence d'urgence et de trouble manifestement illicite et renvoyer le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) devant le juge du fond ;

Sur les demandes provisionnelles :

- Se déclarer incompétent en l'absence d'urgence et de trouble manifestement illicite et renvoyer le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) devant le juge du fond ;

En tout état de cause et vu l'appel incident formé par le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] :

- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5]) de l'ensemble de ses demandes tendant à voir :

infirmer l'ordonnance du juge des référés près le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :

* Rejeté la demande tendant à enjoindre à la SAS [G] 2022 de fournir un dossier de récolement sur l'ensemble des branchements réalisés en matière d'électricité et d'eaux usées en parties communes,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], de sa demande indemnitaire provisionnelle au titre de l'inertie fautive de la SAS [G] 2022,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], de sa demande de remboursement des frais de constats d'huissier,

* Omis d'assortir certains chefs de condamnations prononcées à l'encontre de la SAS [G] 2022, de réaliser les travaux de remise en état sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, aux frais de la SAS [G] 2022,

* Condamné la SAS [G] 2022 à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamner la SAS [G] 2022 à fournir au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], un dossier de récolement sur l'ensemble des branchements réalisés en matière d'électricité et d'eaux usées en parties communes ;

condamner la SAS [G] 2022 à verser une somme provisionnelle de 20.000 € au titre des dommages-intérêts en raison de son inertie fautive pendant plusieurs mois au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice ;

condamner la SAS [G] 2022 à rembourser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], le coût des 3 constats d'huissier que le Syndicat de copropriétaires a été contraint de faire réaliser, suivant montant détaillé ci-après :

Constat de Maître [W] [M] en date du 30 mai 2022 : 318,20 € TTC,

Constat de Maître [W] [M] en date du 25 mai 2023 : 327,20 € TTC,

Constat de Maître [W] [M] en date du 28 août 2023 : 316,40 € TTC,

Constat de Maître [R] [F] en date du 7 septembre 2023 : 391,10 € TTC,

Constat de Maître [Z] [A] en date du 11 octobre 2023 et du 13 octobre 2023 : 505,40 € TTC ;

désigner le Cabinet Sagittaire Architectes et Associés aux fins de réaliser la mission de contrôle précédemment ordonnée, et s'étendant à tous les travaux de remise en état, aux frais de la SAS [G] 2022 ;

condamner la SAS [G] 2022 à faire contrôler, à ses frais exclusifs, par l'architecte de l'immeuble, la société Sagittaire Architectes Associés, [Adresse 10], l'ensemble des travaux de remise en état réalisés par ses soins, au titre des condamnations prononcées à son encontre par le juge des référés en première instance, et par la Présente Cour en appel ;

condamner la SAS [G] 2022 au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure de première instance ;

condamner la SAS [G] 2022 au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure de première instance, la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure d'appel ;

condamner la SAS [G] 2022 aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

débouter la SAS [G] 2022 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Le condamner à payer à la SAS [G] 2022 une somme de 14.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile (7.000 € pour la première instance et 7.000 € pour l'appel) ;

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la SCP Aguiraud-Nouvellet sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile ;

Par conclusions régularisées au RPVA le 10 décembre 2024, le syndicat de copropriétaires demande à la cour de :

Confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :

* Déclaré le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, recevable en sa demande de remise en état en ce qu'elle tend à la condamnation de la SAS [G] 2022 à :

° Déposer le bloc de climatisation dont l'installation définitive a été constatée par commissaire de justice le 13 octobre 2023,

° Déposer la canalisation en PVC tranversant sans autorisation la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et visible dans la cave des époux [O], puis la remettre en état sous le contrôle d'un architecte, à la charge de la SAS [G] 2022,

° Déposer la canalisation en PVC tranversant sans autorisation la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et visible dans le deuxième garage Nord-Est, face au garage de M. [D], puis la remettre en état sous le contrôle d'un architecte, à la charge de la SAS [G] 2022,

* Condamné la SAS [G] 2022 à déposer les fenêtres à soufflet et ouvrant du local au rez-de-chaussée et à remettre en état les six baies vitrées fixes, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois,

* s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

* condamné la SAS [G] 2022 à déposer le bardage métallique de couleur brique comprenant une ouverture et remettre la toiture en état sans ouverture, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois,

* s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

* condamné la SAS [G] 2022 à déposer le capot de passage d'air de son système de ventilation dont l'installation définitive a été constatée par commissaire de justice le 13 octobre 2023, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois,

* s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

* condamné la SAS [G] 2022 à déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau de la cave des époux [O] et à remettre ladite dalle en état, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois,

* s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

* condamné la SAS [G] 2022 à déposer la canalisation en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol dans le deuxième garage Nord-Est et à remettre ladite dalle en état, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois,

* s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

* condamné la SAS [G] 2022 à déposer l'escalier métallique installé par ses soins et à remettre les lieux en état sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 200 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois,

* s'est réservé la liquidation de l'astreinte,

* condamné la SAS [G] 2022 à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], une provision à valoir sur l'indemnisation du coût des travaux de remise en état des murs et sols des parties communes du rez-de-chaussée d'un montant de 3 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l'article 1231-7 du Code civil,

* condamné la SAS [G] 2022 aux dépens de l'instance,

* condamné la SAS [G] 2022 à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

* rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire ;

- Infirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :

* Rejeté la demande tendant à enjoindre à la SAS [G] 2022 de fournir un dossier de récolement sur l'ensemble des branchements réalisés en matière d'électricité et d'eaux usées en parties communes,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], de sa demande indemnitaire provisionnelle au titre de l'inertie fautive de la SAS [G] 2022,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], de sa demande de remboursement des frais de constats d'huissier,

* Omis d'assortir certains chefs de condamnations prononcées à l'encontre de la SAS [G] 2022, de réaliser les travaux de remise en état sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, aux frais de la SAS [G] 2022,

* Condamné la SAS [G] 2022 à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

- Condamner la SAS [G] 2022 à fournir au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], un dossier de récolement sur l'ensemble des branchements réalisés en matière d'électricité et d'eaux usées en parties communes ;

- Condamner la SAS [G] 2022 à verser une somme provisionnelle de 20.000 € au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, à titre de dommages-intérêts, pour résistance abusive ;

- Condamner la SAS [G] 2022 à rembourser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6], le coût des 3 constats d'huissier que le Syndicat de copropriétaires a été contraint de faire réaliser, suivant montant détaillé ci-après :

* Constat de Maître [W] [M] en date du 30 mai 2022 : 318,20 € TTC ;

* Constat de Maître [W] [M] en date du 25 mai 2023 : 327,20 € TTC ;

* Constat de Maître [W] [M] en date du 28 août 2023 : 316,40 € TTC;

* Constat de Maître [R] [F] en date du 7 septembre 2023 : 391,10 € TTC;

* Constat de Maître [Z] [A] en date du 11 octobre 2023 et du 13 octobre 2023 : 505,40 € TTC ;

- Désigner le Cabinet Sagittaire Architectes Associés aux fins de réaliser la mission de contrôle précédemment ordonnée, et s'étendant à tous les travaux de remise en état, aux frais de la SAS [G] 2022 ;

- Condamner la SAS [G] 2022 à faire contrôler, à ses frais exclusifs, par la société Sagittaire Architectes Associés, [Adresse 10], l'ensemble des travaux de remise en état réalisés par ses soins, au titre des condamnations prononcées à son encontre par le juge des référés en première instance, et par la Présente Cour en appel ;

- Condamner la SAS [G] 2022 au paiement de la somme de 7.858.30 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure de première instance ;

En tout état de cause,

- Condamner la SAS [G] 2022 au paiement de la somme de 7.858.30 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure de première instance, la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure d'appel.

- Condamner la SAS [G] 2022 aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

- Débouter la SAS [G] 2022 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Au soutien de ses prétentions, il invoque les moyens suivants :

- d'une manière générale, la jurisprudence ordonne la remise en état dès lors qu'aucune autorisation n'a été accordée ou qu'une autorisation sous condition a été donnée par l'assemblée générale et que les travaux sont réalisés au mépris de la copropriété, de son règlement et de ce qui a été voté.

MOTIFS DE LA DECISION

L'appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, sera déclaré recevable.

Sur la recevabilité du syndicat de copropriétaires au titre de certains chefs de travaux

Selon l'article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

La société [G] 2022 invoque l'absence de trouble manifestement illicite lorsque les travaux ne nécessitent aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et n'affectent pas les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble seuls visés à l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est le cas du bloc de climatisation se trouvant dans le lot n° 4 lui appartenant et des canalisations en PVC passant par les caves privatives de M. [O] et de M. [L].

La cour rappelle que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, en sorte que le syndicat de copropriétaires est recevable à solliciter des travaux de remise en état des lieux quand bien même la société [G] invoque le caractère privatif de l'objet de certains travaux, dont il va être question ci-après.

L'ordonnance est confirmée sur ce point.

Sur les troubles manifestement illicites

La cour rappelle qu'en application de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d'un droit, d'un titre ou, corrélativement, d'une interdiction les protégeant.

L'atteinte au droit de propriété, y compris de copropriété, constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser. Dans les autres cas, il lui appartient de caractériser le trouble avec l'évidence requise en la matière.

Sur la compétence du juge des référés

La société [G] 2022 soutient que la condition d'urgence de l'article 834 du Code de procédure civile est manquante, l'action du syndicat de copropriétaires intervenant 16 mois après le remplacement, à l'identique, des 6 fenêtres du local par la société [Adresse 13] et que la preuve d'une illégalité dont le caractère est évident n'est pas rapportée au vu des dispositions du règlement de copropriété, en sorte que le juge des référés n'aurait pas dû retenir sa compétence pour l'ensemble des travaux.

La cour rappelle que l'urgence n'est pas une condition de l'action en cessation d'un trouble manifestement illicite exercée par le syndicat de copropriétaires et que le juge des référés est compétent pour apprécier l'existence ou l'absence d'un tel trouble, ce qu'il appartient à la cour de faire dans le cadre du présent appel.

Sur la demande de dépose des six fenêtres

La société [G] 2022 soutient que le remplacement des fenêtres, parties privatives au sens de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, ne nécessite pas d'autorisation de la copropriété, pas plus que le fait qu'elle puisse s'ouvrir en l'absence de preuve d'une atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble ou d'un trouble à l'harmonie, ou d'illicéité évidente, dès lors que les fenêtres sont visuellement et esthétiquement identiques aux précédentes, ne comportent aucune «fermeture extérieure» et que le fait qu'elles s'ouvrent ne contrevient à aucune disposition du règlement de copropriété. Elle ajoute que le procès-verbal du 27 septembre 2010 se borne à affirmer que les six baies vitrées étaient fixes et soutient que les deux refus de la Mairie à ce titre, sont uniquement fondés sur le défaut d'autorisation de la copropriété, lequel n'est pas obligatoire étant rappelé que le procès-verbal d'assemblée générale du 29 juin 2022 cité par l'intimé date d'un an avant la vente et démontre clairement le mal-fondé de sa demande.

Le syndicat de copropriétaires fait valoir que le remplacement des six fenêtres à châssis fixes par des menuiseries à soufflet tel que constaté par procès-verbal du 7 septembre 2023, était soumis à autorisation de la copropriété comme stipulé expressément dans le règlement de copropriété, dès lors que l'harmonie du bâtiment est affectée, étant précisé que ces travaux ont en outre été réalisés au mépris des règles d'urbanisme qui prévoit une déclaration préalable et que la société [G] 2022 ne saurait invoquer le fait de ne pas avoir été prévenue par l'ancien propriétaire, lequel avait bien été alerté lors de l'assemblée générale du 29 juin 2023 dont le procès-verbal précise que la commande avait été passée par l'appelante elle-même.

Sur ce,

La cour retient que si le règlement de copropriété qualifie, en page 18, les fenêtres ainsi que leurs chambranles, châssis et accessoires de parties privatives, ce même règlement soumet, en page 21, toute modification des-dites fenêtres et fenêtres extérieures, même en ce qui concerne leur peinture, à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et de l'architecte de l'immeuble, dans un paragraphe intitulé "harmonie de l'immeuble".

Le remplacement des six baies vitrées donnant sur la cour sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas contesté par l'appelante, pas plus que le fait qu'il s'agisse de fenêtres ouvrantes, ce qui résulte également du procès-verbal de constat du 7 septembre 2023 selon lequel il s'agit désormais de châssis ouvrants battants.

Le caractère fixe des fenêtres d'origine est implicitement remis en cause mais ressort sans ambages du procès-verbal de constat du 27 septembre 2010 dressé par Maître [S] ainsi que du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 faisant état de cette modification.

Il ne saurait être sérieusement contesté qu'il s'agit là d'une modification des fenêtres laquelle suppose quelle qu'elle soit, une autorisation de l'assemblée générale dont le caractère obligatoire n'est pas conditionné par le non-respect d'une autre disposition du règlement de copropriété, mais par la modification elle-même en ce qu'elle affecte inévitablement l'aspect extérieur de l'immeuble. Il importe peu que le caractère ouvrant des fenêtres ne soit pas expressément interdit et il appartient à la copropriété de définir si cette modification est harmonieuse ou non.

Le changement des fenêtres, sans autorisation préalable de la copropriété, constitue un trouble manifestement illicite qui ne peut cesser que par leur enlèvement et la remise en état des baies vitrées antérieures. L'ordonnance est confirmée.

Sur la demande de dépose du bardage métallique

L'appelante conteste le fait que la toiture couvrant le lot n°4 relève des parties communes, alors que le règlement de copropriété est taisant à ce sujet et qu'il s'agit d'un bardage métallique illégal, non prévu aux plans et règlement, recouvrant entièrement la verrière du lot n°4 et l'obstruant, empêchant l'utilisation des quatre trappes ouvrantes, raison pour laquelle elle a effectué une trouée afin de jouir d'une ouverture de la verrière, partie privative, étant en outre précisé qu'en juillet 2023, donc peu de temps après l'acquisition, elle a déclaré au syndicat de copropriétaires, à plusieurs reprises, l'existence d'une fuite, dont elle a finalement financé la réparation et qu'elle a fait repeindre en couleur blanche le bardage remplacé, conforme à la couleur du bardage d'origine, en sorte qu'il n'y a ni trouble manifestement illicite, ni atteinte à l'aspect extérieur, outre que la condamnation est inique puisqu'il s'agit de remettre un bardage usagé laissant passer l'eau et que la toiture a été refermée en exécution de la condamnation.

Elle ajoute que le syndicat de copropriétaires n'établit pas comme il le prétend que la verrière a toujours été recouverte par une toiture, la photographie issue du constat d'huissier de remise en état des lieux en application de l'ordonnance déférée datant du 19 novembre 2024, alors que l'immeuble a été construit en 1994, étant observé qu'il ne produit aucune pièce autorisant la création de cette toiture, qui empêche la société [G] de jouir de son local dépourvu d'aération.

Elle estime être légitime à se fonder sur les annexes au règlement de copropriété constituées des plans qui font donc la loi de la copropriété et déterminent les parties communes et les parties privatives de l'immeuble.

Le syndicat de copropriétaires soutient qu'il résulte du procès-verbal de constat que le bardage de couleur blanche usée a été remplacé, au centre de la toiture par un bardage de couleur brique et qu'une ouverture a été créée (sous la fenêtre de M. et Mme [O]), également recouverte d'un bardage de couleur brique, et que par la suite la société [G] a pris l'initiative de le repeindre en blanc, toujours sans autorisation, alors qu'il s'agit bien d'une partie commune, en ce qu'elle assure le clos et le couvert, étant précisé que la verrière et la toiture en bardage ou bac acier sont deux éléments différents, que la société [G] s'est arrogée le droit de percer le second uniquement pour installer le capot de passage d'air de son système de ventilation, que la première a toujours été recouverte par la toiture en sorte qu'elle ne peut prétendre avoir été privée d'une verrière pourvue de 4 ouvertures, que les indications et plans du permis de construire sont purement administratifs et non pas contractuels en sorte qu'elle ne peut s'en prévaloir et qu'elle ne saurait solliciter la réparation d'une fuite en toiture en se prévalant de la qualité de partie commune de celle-ci, tout en la considérant comme privative pour y effectuer des travaux sans autorisation.

Sur ce,

L'article 25 B de la loi du 10 juillet 1965 exige une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

La cour retient que le règlement de copropriété énumère parmi les parties communes le gros-oeuvre dont, par principe, fait partie la toiture des bâtiments. Le fait qu'en l'espèce, la toiture litigieuse recouvre un bâtiment constituant un lot unique, n'est pas de nature à remettre en cause cette appartenance y compris au regard de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que cette toiture concourt à la préservation du bâtiment dans son ensemble dont elle assure le clos et le couvert, et ce d'autant plus que le règlement de copropriété prévoit que les charges afférentes à la toiture constituent des charges communes d'entretien, de réparation et de reconstruction. Seule une disposition spéciale du règlement serait de nature à intégrer la toiture litigieuse dans les parties privatives. Le juge de première instance rappelle du reste légitimement que la société [G] 2022 s'est adressée à plusieurs reprises au syndicat de copropriétaires en juillet 2023 pour qu'il prenne en charge la reprise de cette toiture couvrant son lot affectée par des infiltrations, ce qui a donné lieu à une déclaration de sinistre de la part du syndicat.

Or, la société [G] 2022 a remplacé une section de cette couverture métallique et y a aménagé une ouverture de plusieurs dizaines de centimètres de côté, travaux modificatifs qui nécessitaient l'autorisation du syndicat de copropriétaires, peu importe que des travaux aient été réalisés auparavant et notamment qu'un dispositif d'ouverture préexistant ait éventuellement été condamné et peu importe en outre que ces travaux précédents aient été eux-mêmes contraires au règlement de copropriété et qu'ils aient consisté à recouvrir une verrière par un bardage métallique. Enfin, la société [G] ne saurait prétendre que les modifications réalisées étaient destinées à l'aération de son lot, alors que l'ouverture était destinée à recevoir un caisson de passage d'air de son système de climatisation réversible, comme ci-après rappelé.

Les travaux exécutés sans autorisation du syndicat de copropriétaires qui affectent une partie commune et modifient en outre l'aspect extérieur de l'immeuble constituent un trouble manifestement illicite qui ne peut cesser que par la remise de la toiture dans son état antérieur. L'ordonnance est confirmée.

L'exécution de l'ordonnance sur ce point n'est pas acquise, dès lors qu'une procédure en liquidation de l'astreinte a été engagée par le syndicat de copropriétaires en juillet 2024.

Sur la demande de dépose du capot de passage d'air du système de ventilation

La société [G] 2022 sollicite l'infirmation de la décision de première instance en ce qu'elle ordonne la dépose du bloc de climatisation alors que ce bloc est situé dans la partie privative de son bien. Elle soutient que s'agissant de l'unité extérieure placée sur la toiture précédemment évoquée, le local de bureaux doit pouvoir avoir accès à l'air extérieur en l'absence d'ouverture des six fenêtres et alors que les quatre ouvertures dont la verrière était pourvue à l'origine sont condamnées par la toiture, en sorte que la dépose du système de ventilation constitue pour elle un trouble de jouissance, le lot n°4 ne pouvant plus être exploité faute de renouvellement d'air.

Le syndicat de copropriétaires fait valoir qu'il a bien sollicité la dépose de la partie extérieure du système de climatisation, placée par l'appelante sur la toiture, sans autorisation de l'assemblée générale donc en parfaite violation de l'article 25 b de la loi de 1965 et après s'être vue refuser par deux fois une telle installation par la Mairie de [Localité 12] les 4 décembre 2023 et 13 février 2024, ce système contrevenant au Code de l'urbanisme et notamment de son article R111-17, ayant été posé au rebord de la fenêtre de cuisine d'un copropriétaire et à moins de 40 cm de celle-ci, ce qui est générateur d'un risque d'altération des parties communes comme des parties privatives.

Elle ajoute que la Mairie de [Localité 12] a expressément constaté le 22 septembre 2023 que la société [G] avait entrepris des travaux de modification de la toiture et d'installation d'une cheminée galvanisée sans autorisation, en sorte que le trouble manifestement illicite est avéré.

Sur ce,

Il est acquis que l'ouverture pratiquée dans la toiture métallique ci-dessus évoquée était destinée à recevoir un caisson de grande taille en métal dépoli renfermant le passage d'air de son système de ventilation relié au bloc de climatisation et de chauffage situé quant à lui au rez-de chaussée, ce que ne conteste pas le syndicat de copropriétaires qui rappelle que sa demande portait bien sur la partie extérieure de ce dispositif.

La mise en place de ce caisson manifestement imposant comme cela résulte du procès-verbal de constat du 31 mai 2023 a été effectuée, comme l'ouverture dans laquelle il est installé, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires alors qu'il modifie considérablement l'aspect extérieur de l'immeuble. Il est en outre acquis que le système mis en place a été refusé par deux fois par la Mairie de [Localité 12].

Ce dispositif est manifestement illicite et il ne saurait être soutenu qu'il est indispensable au renouvellement de l'air de son local par la société [G], alors qu'il s'agit précisément d'un système de climatisation. L'ordonnance est confirmée.

Sur la demande de dépose des canalisations en PVC

La société [G] 2022 soutient que l'évacuation des eaux usées du lot n°4 et des autres lots passe depuis la construction de l'immeuble par les sous-sols au travers des garages et des caves et s'est toujours faite à la verticale entre le rez-de-chaussée et le sous-sol et que les travaux réalisés ont consisté à rénover l'existant, sans aucun percement de dalle avec une différence de 10 cm entre le nouveau et l'ancien raccordement, comme cela résulte des indications du maître d'oeuvre. Elle estime que le procès-verbal de constat du 7 septembre 2023 se borne à reproduire les dires de Mrs [J] et [O] et que les photographies ont été prises avant achèvement des travaux et nettoyage des caves. Elle rappelle que le règlement de copropriété stipule que les conduites d'eaux usées sont privatives et que les intéressés ont donné leur accord pour l'accès à leurs garages. Elle ajoute qu'en tout état de cause, il ne peut lui être interdit d'évacuer ses eaux usées.

Le syndicat de copropriétaires fait valoir qu'il résulte du procès-verbal de constat du 7 septembre 2023 que la société [G] 2022 a percé la dalle, partie commune à plusieurs endroits et traversé la cave de M. [O] ainsi que le garage de M. [L] ce qui montre qu'il ne s'agit pas de rénovation de l'existant, raison pour laquelle ces derniers avaient accepté d'ouvrir leur partie privative, les travaux ayant consisté à créer des réseaux d'eaux usées complémentaires sur l'antenne [Localité 11] traversant le niveau R-1 comme cela résulte du courrier que la société [G] elle-même verse aux débats où il n'est nullement indiqué qu'aucun percement de la dalle n'a eu lieu mais simplement que les pénétrations verticales ont eu lieu sans impacter d'éléments porteurs. Elle rappelle que les canalisations sont des parties communes, à l'exclusion des seuls branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif jusqu'à la culotte (non comprise) de raccordement avec la colonne générale commune, hors joint.

Sur ce,

La cour constate qu'il résulte des procès-verbaux de constat des 28 août et 7 septembre 2023 que la société [G] 2022 a raccordé une canalisation d'évacuation des eaux usées privatives sur la canalisation commune, ce que le règlement de copropriété autorise après avis du syndic, cette canalisation circulant au plafond du sous-sol et que pour ce faire, elle a procédé au percement de la dalle constituant le plancher bas du rez-de-chaussée de l'immeuble, au niveau du plafond de la cave n° 10 appartenant à M. et Mme [O] et au niveau du deuxième garage Nord-Est, propriété de M. [L], ce qui requérait non seulement l'autorisation de ces derniers qui n'est pas contestée en l'espèce, mais également celle de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors que la dalle de plancher est une partie commune selon le règlement de copropriété qui vise en page 16 le gros oeuvre des planchers.

Il ne peut être soutenu par la société [G] 2022 qu'elle n'a procédé à aucun percement et s'est contentée de rénover l'existant, alors que les procès-verbaux ci-dessus mentionnent des travaux réalisés entre le 28 juillet et le 15 août 2023 et que dans la cave de M. [O] la dalle plafonnière a été éventrée, que des gravats de béton et de flocage ainsi qu'une importante couche de poussière grisâtre couvrent les objets personnels de M. [O] et que de même, le plafond a été perforé dans le garage de M. [L] où du flocage manque et qu'aucun travaux de finition n'a été effectué. Au surplus, le maître d'oeuvre de la société [G] 2022 explique dans une note du 24 octobre 2023 que les pénétrations verticales ont eu lieu sans impacter d'éléments porteurs (c'est à dire de solives, panne ou poutre) ce qui confirme le percement de la dalle.

Par ailleurs, la question n'est pas d'interdire à la société [G] 2022 d'évacuer ses eaux usées, le raccordement à la canalisation commune étant prévu par le règlement, mais de respecter les dispositions d'ordre public de la loi de 1965 en sollicitant l'autorisation de la copropriété lorsque ces travaux ont pour effet de modifier les parties communes, ce qui est le cas en l'espèce et cause un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de supprimer par la dépose des canalisations en PVC traversant la dalle entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau de la cave de M. et Mme [O], d'une part et dans le deuxième garage Nord-Est, d'