CA Aix Provence, 19 févr. 2025, RG 23/03328

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2025

N° 2025 / 038

N° RG 23/03328

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK4VK

[W] [O]

née [V]

C/

[J]

[S]

Syndicat des copropropriété de la résidence

LES SOURCES I

Syndicat des copropriétaires de la résidence

LES SOURCES I

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Romain CHERFILS

Me Paul GUEDJ

Me Laure ATIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 17 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/08841.

APPELANTE

Madame [W] [O] née [V]

née le 15 Avril 1949, demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe BARTHELEMY, membre de la SCP BARTHELEMY - DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Maître [J] [S]

déssaisissement partiel de la Cour à son égard rendu par ordonnance n°23/M131 le 19 juillet 2023

représenté par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropropriétaires de la résidence [5] sis à [Adresse 9])

représenté par son syndic bénévole en exercice, Mr [E] [M], domicilié [Adresse 1]

représenté par Me Laure ATIAS, membre de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]

ancien syndic la SARL TEXIER GESTION, radiée du RCS suite à la clôture de la liquidation judiciaire le 27 juin 2019

défaillante

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon acte de vente en 1'état futur d'achèvement, [W] [O] a acquis le 26 octobre 2012 plusieurs lots composés d'un appartement, d'un garage, de la jouissance exclusive d'un terrain formant ensemble le lot 3, au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sise à [Localité 8] (Var), soumis aux statuts de la copropriété.

Lors d'un modificatif de l'état descriptif de division, visant à la fusion des parcelles, résultant de la résolution 15 de l'AG du 27 mars 2015, il a été constaté une erreur entre le plan annexé à l'acte de vente de Mme [O] et celui de l'état descriptif de division portant sur 9 m², qui lui ont été restitués par l'acte modificatif du 28 novembre 2016

Par acte d'huissier des 18 et 21 novembre 2016, Mme [O] a assigné

devant le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN, maître [J] [S],

notaire, le [Adresse 13] pris en la personne de

son syndic en exercice, M.[E] [M], la SARL TEXIER GESTION, afin

d'obtenir la modification du règlement de copropriété, de façon à transformer la terrasse

située le long de son séjour, qui constitue une partie commune, en une partie privative.

Par acte d'huissier du 26 mai 2017, Mme [O] a de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires devant la même juridiction afin d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 15 mars 2017.

Par ordonnance du 26 avril 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances et fait droit à la demande d'expertise sollicitée par Mme [O], les dépens laissés à sa charge.

L'expert a déposé son rapport le 12 février 2020 .

Retenant que faute de publication de l'assignation à la publicité foncière la demande en modification du règlement de copropriété est irrecevable, qu'ayant voté positivement certaines résolutions la demanderesse ne peut solliciter l'annulation de l'intégralité de l'AG du 15 mars 2017, que la résolution 12 a été adoptée à la bonne majorité et que l'installation d'une arche sur sa terrasse ne contrevient pas aux dispositions contractuelles du règlement de copropriété, par jugement rendu le 17 janvier 2023, le Tribunal:

DECLARE [W] [O] irrecevable en sa demande de modification du règlement de copropriété ;

DEBOUTE [W] [O] des demandes présentées au titre de l'assemblée générale du 15 mars 2017,

DEBOUTE le [Adresse 12] [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice [E] [M] de la demande de retrait de l'arche ;

DEBOUTE [W] [O] et le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice [E] [M] des demandes formées au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE [W] [O] à verser à Maître [J] [S] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE [W] [O] et le [Adresse 12] [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice [E] [M] aux dépens à parts égale;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de la SCP LOUSTAUNAU FORNO. ;

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Par déclaration au greffe en date du 1er mars 2023, Mme [O] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 19 juillet 2023, a été constaté le désistement partiel d'appel de Mme [O] à l'égard de Me [S].

Elle sollicite:

DIRE ET JUGER [W] [O] recevable en son appel

VOIR DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de son appel incident concernant la destruction de l'arche,

ET CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal sur ce point uniquement.

REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'appelante de ses demandes et notamment:

- Déclaré [W] [O] irrecevable en sa demande de modification du règlement de copropriété ;

- Débouté [W] [O] des demandes présentées au titre de l'assemblée générale du 15 mars 2017,

- débouté la concluante de ses demandes en considérant qu'il ne s'agissait pas de modification de la répartition des charges mais uniquement de régularisation formelle

- Débouté [W] [O] et le syndicat des copropriétaires de la résidence des Sources [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice [E] [M] des demandes formées au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamné [W] [O] à verser à Maître [J] [S] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné [W] [O] et le [Adresse 12] [Adresse 10] I pris en la personne de son syndic en exercice [E] [M] aux dépens à parts égales;

- Rejeté le surplus des demandes formées par [W] [O] ;

STATUANT A NOUVEAU,

JUGER que la demande de remise en état des lieux et de la restitution des 32m2 réclamé par Mme [O] qui lui appartient et qui constitue un empiétement dont s'est rendu coupable la copropriété n'avait pas à être publié à la conservation des hypothèques autant que la demande de nullité de l'assemblée générale et de modification du règlement de copropriété.

- Vu les articles 1193 et 1194 et suivants du code civil

- Vu la force obligatoire du contrat d'acquisition passé le 26 octobre 2012 en l'étude de Maître [S] entre la SCI LES SOURCES I vendeur au profit de Mme [O] et indiquant de manière très précise, ce à quoi correspond le lot numéro 3 21

- Vu le plan annexé à l'acte authentique du 26 octobre 2012 et y faisant corps

- Vu le règlement de copropriété et son état descriptif de division

Constater que dans l'acte d'acquisition de Mme [O] la terrasse se situant le long de son séjour cuisine apparaît comme une partie privative

Constater que dans le plan annexé au règlement de copropriété, cette terrasse figure comme une partie commune

Constater que dans le règlement de copropriété, il a été mentionné :

« que l'accès commun aux lots 2 et 3 tel que figuré sous teinte bordereaux plan de masse ;

constitue une partie commune spéciale à ces deux lots ce qui ne figure pas dans l'acte d'acquisition de Mme [O] »

En conséquence de quoi :

Juger que l'arrêt à intervenir prononcera la nullité sur le point précis du règlement de copropriété qui a mentionné :

- « l'accès commun aux lots 2 et 3 tel que figuré sous teinte bordereaux plan de masse constitue une partie commune spéciale à ces deux lots »

- Et que « le plan annexé au règlement de copropriété sera aussi modifié en ce sens qu'il figure comme partie commune la terrasse située le long du séjour cuisine de Mme [O], alors que cette partie est une partie privative »

Juger en conséquence que la modification du plan annexé au règlement de copropriété concernant l'accès commun devra être supprimée et que les parties seront renvoyées devant Maître [S] qui sera chargé d'effectuer les formalités de modifications de la clause et de plan.

Voir condamner, eu égard aux frais qui ont dû être engagés par Mme [O] alors qu'elle sollicitait tout simplement le règlement amiable de ce dossier Maître [S] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] prise en la personne de son syndic en exercice Monsieur [M] [E] in solidum à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3000 euros au titre de l'article 700 du CPC

Voir annuler l'assemblée générale du 15 mars 2017 dans son ensemble et subsidiairement dans sa résolution numéro 12

VOIR HOMOLOGUER le rapport d'expertise de Monsieur [D] [P], expert judiciaire, en date du 12 février 2020 ainsi que sa proposition de récupérer l'espace privé de Mme [O] selon le plan annexe II-4/4 dont il est demandé l'application sur le terrain.

JUGER que la récupération de la superficie manquante sur le tènement de Mme [O] sera fait sous astreinte de 500 € par jour devant courir au jour du prononcé

de l'arrêt et ce sur la base de l'article 1240 du Code Civil traitant de la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle laquelle engage la copropriété qui en conservant par devers elle un terrain qui ne lui appartient pas.

Subsidiairement sur la base de la responsabilité contractuelle basée sur l'article 1231 si l'on considère que les copropriétaires sont liés par un contrat soit donc par un règlement de copropriété,

JUGER que la même demande en restitution sera déclarée recevable.

VOIR AVALISER les travaux à réaliser pour mettre fin aux empiétement même si ces devis devront être complétés par la suite et JUGER que la Copropriété, via son Syndic en exercice devra être condamnée à régler la somme de 20 503,82 €.

VOIR CONDAMNER la Copropriété à payer à Mme [O] une somme de 10 000 € pour le préjudice de jouissance subi depuis l'introduction de sa demande en justice.

Vu la particulière mauvaise foi du syndicat de la copropriété LES SOURCES et son acharnement procédural et son abus droit dont il se rend coupable, le condamner à une somme de 5000 euros sur le titre de dommages et intérêts et une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX [Localité 2], avocats associés aux offres de droit.

Dire que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12/12/96 (tarif des huissiers), devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700.

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que le règlement de copropriété élaboré le 17 juillet 2012 est en contradiction avec son acte d'acquisition du 26 octobre 2012 quant au caractère privé de la terrasse sise le long de son séjour,

-que le devant de sa porte et son accès à son appartement figurent aussi comme parties communes,

-que l'approbation de la modification de l'état descriptif devait être soumis à l'unanimité et qu'elle ne pouvait être faite sans les plans,

-que le rapport de l'expert judiciaire retient que les empiétement sont avérés,

-que son assignation n'étant pas en revendication de propriété elle n'avait pas à être publiée à la conservation des hypothèques ce qui rend recevable ses demandes,

-que la résolution 12 est un projet de modification de l'état descriptif de division qui doit entraîner une nouvelle répartition des charges de sorte que l'unanimité était requise,

-qu'elle perd 32m² de surface de terrain, qui devront lui être restitués,

-qu'il s'agit de rectifier une voie de fait, par la restitution de ces 32m²,

-que des erreurs ont pu être rectifiées sans mise en cause du vendeur promoteur,

-qu'il s'agit d'une action en garantie d'éviction, dirigée contre celui qui évince soit la copropriété, recevable et faite dans les délais,

-que la rapport d'expertise doit être homologué,

-qu'elle a fait installé une arche mobile sur son lot, qui est conforme à l'harmonie générale de l'immeuble, ce qui a été jugé en référé par la présente cour d'appel.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le Jugement rendu le 17 Janvier 2023 en ce qu'il :

« DÉCLARE [W] [O] irrecevable en sa demande de modification du règlement de copropriété ;

DÉBOUTE [W] [O] des demandes présentées au titre de l'assemblée générale du 15 mars 2017 ;

EN CONSÉQUENCE,

DÉBOUTER Mme [W] [O] de son appel comme étant infondé.

DÉBOUTER Mme [W] [O] de toutes ses prétentions, demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et en tous cas particulièrement infondées.

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété «LES SOURCES», poursuites et diligences de son syndic bénévole en exercice M. [E] [M] en son appel incident,

Y Faisant droit,

INFIRMER le Jugement rendu le 17 Janvier 2023 en ce qu'il :

- DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] pris en la personne de son syndic en exercice M. [E] [M] de la demande de retrait de l'arche ;

- DÉBOUTE [W] [O] et le [Adresse 14], pris en la personne de son syndic [E] [M] des demandes formé au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNE [W] [O] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Sources I pris en la personne de son syndic [E] [M] aux dépens. »

Et Statuant à nouveau

CONDAMNER Mme [W] [O] à supprimer immédiatement, y compris par démolition/enlèvement les travaux entrepris irrégulièrement par l'installation d'une arche, à remettre immédiatement et sans délai en son état antérieur l'immeuble dont s'agit, et ce par la dépose de l'arche/pergola présente au sein de la terrasse à usage privatif, le tout sous astreinte de 800 € par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la décision à intervenir.

CONDAMNER Mme [W] [O] au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de justes dommages intérêts, outre celles de 5 000 € pour procédure particulièrement abusive outre celle de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, et ceux d'appel distraits au profit de Maître Laure ATIAS, sur sa due affirmation de droit.

Il soutient:

-que sont irrecevables faute de publication de l'assignation, les demandes tendant à modifier le règlement de copropriété, en effet ces demandes ont pour objet de remettre en cause un acte qui a fait l'objet d'une publication aux services fonciers, la modification des lots de copropriété intégrant bien le domaine de la publicité obligatoire,

-que l'appelante, durant les deux ans qui ont suivi son acte de vente, n'a jamais fait de réclamation auprès du vendeur ni du notaire rédacteur de l'acte pour demander réparation sur les m² manquants qu'elle réclame,

-que l'appelante ne peut agir contre la copropriété pour étendre la contenance du bien et récupérer de la superficie sur les parties communes alors que les actions à l'encontre du vendeur sont forcloses,

-que si les juridictions sont compétentes pour établir un règlement de copropriété si ce dernier fait défaut, leur compétence est très limitée pour modifier le règlement de copropriété existant, conformément aux articles 11, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui ne correspond pas au cas de l'espèce, de sorte que les demandes de l'appelante sont irrecevables,

-que la copropriété n'a jamais entrepris la moindre action, aucune voie de fait, visant à s'accaparer des m² appartenant à l'appelante bien au contraire elle a restitué 9 m² profitant de la modification de l'état descriptif de division,

-que la résolution 12 de l'AG du 15 mars 2017 a été prise à la bonne majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'il s'agissait d'une régularisation formelle d'une modification adoptée à l'unanimité,

-que l'appelante a installé une arche sans autorisation sur une partie commune à usage exclusif , rompant avec l'harmonie générale de l'immeuble et en violation du règlement de copropriété.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de modification du règlement de copropriété

L'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l'espèce, en cause d'appel, Mme [O] verse aux débats une copie de la demande revêtue de la mention de publicité en date du 25 avril 2024, de sorte que sa demande de modification du règlement de copropriété est recevable et le jugement infirmé sur ce point du fait de cet élément nouveau.

Si en application de l'article 3 du décret du 17 mars 1967, la cour est compétente pour établir un règlement de copropriété, au besoin après expertise, en ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, quand ce dernier fait défaut, sa compétence pour modifier le règlement de copropriété est limitée aux cas prévus par les articles 11, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, Mme [O] sollicite l'intégration dans ses parties privatives de parties communes, ce qui ne rentre pas dans les cas de modification du règlement de copropriété reconnus à la juridiction.

Il convient de rappeler que le règlement de copropriété comme l'état descriptif de division s'imposent à partir de la première vente et ne sauraient être modifiés ultérieurement, unilatéralement par un copropriétaire, sauf à manquer au respect des obligations contractuelles, qui s'imposent à tous les copropriétaires.

Il importe peu que le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division soient en contradiction avec l'acte d'acquisition de Mme [O] du 26 octobre 2012, quant au caractère privé ou commun de la terrasse sise le long du séjour de cette dernière, ce sont ces actes qui l'emportent sur l'acte de vente.

En conséquence, Mme [O] est déboutée de sa demande de modification du règlement de copropriété, ce qui rend ses demandes en découlant comme ses demandes relatives aux prétendus empiétement, à la remise en état de son lot, à son préjudice de jouissance, sans objet.

Sur les demandes au titre de l'assemblée générale du 15 mars 2017

Retenant que lors de cette assemblée générale du 15 mars 2017, Mme [O] a voté favorablement à un certain nombre de résolutions, qu'elle ne dispose donc pas de la qualité d'opposant et ne peut en conséquence solliciter l'annulation de l'intégralité de cette assemblée générale, d'autant qu'elle ne justifie d'aucun motif de nullité globale de cet acte, c'est à bon droit que le premier juge a débouté, cette dernière, de sa demande en nullité de cette assemblée générale.

Il résulte de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix les décisions concernant a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d, b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

L'article 11 de la même loi, à l'instar de l'article 5, qui a posé la règle de l'intangibilité des tantièmes de copropriété, dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.

En l'espèce, la résolution 12 de l'assemblée générale du 15 mars 2017 dont Mme [O] sollicite à titre subsidiaire l'annulation, a pour objet la ratification du projet de modification de l'état descriptif de division précédemment voté (résolution 15 votée à l'unanimité lors de l'AG du 27 mars 2015).

Cette modification de l'état descriptif de division n'est qu'une régularisation, n'imposant pas aux copropriétaires une modification à la destination de leurs parties privatives, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, donc une modification de la répartition des charges.

Ainsi, le premier juge est confirmé en ce qu'il a retenu que l'objet de cette résolution correspond aux modalités prévues à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et devait donc être soumise, comme elle l'a été, au vote d'au moins les deux tiers des voix et non à l'unanimité et en ce qu'il a, en conséquence, rejeté la demande de Mme [O] en annulation de la résolution 12 de l'AG du 15 mars 2017.

Sur la demande indemnitaire présentée par Mme [O]

Pas davantage en appel qu'en première instance Mme [O] ne démontre une faute du syndicat des copropriétaires dans l'exercice de ses prérogatives lui ayant occasionné un préjudice moral, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il l'en a déboutée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du retrait de l'arche

L'article 8 du règlement de copropriété dispose qu'il est interdit de procéder à un aménagement ni décoration pouvant porter atteinte à l'aspect et l'harmonie de l'immeuble.

Il résulte du procès verbal d'un constat de commissaire de justice du 2 octobre 2017, que Mme [O] a installé sur la terrasse attenant à son appartement, partie commune à usage privatif, une arche décorative non insérée dans la façade.

Il n'est pas contesté que Mme [O] n'a pas sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour l'installation de cette arche.

Retenant que l'arche litigieuse, de dimension raisonnable eu égard à la configuration de l'immeuble, est en ferronnerie, d'une couleur sensiblement identique à celle des menuiseries, c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'elle ne porte pas atteinte à la vision d'ensemble de l'immeuble, ni ne dénature son harmonie constructive et a rejeté la demande en retrait formulée par le syndicat des copropriétaires, l'arche ne contrevenant pas aux dispositions contractuelles du règlement de copropriété.

Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l'espèce, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires, d'autant que ce dernier ne justifie d'aucun préjudice.

Sur les autres demandes

Mme [O] est condamnée à 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me ATIAS Laure.

PAR CES MOTIFS,