CA Aix Provence, 19 févr. 2025, RG 22/05606

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2025

N° 2025 / 031

N° RG 22/05606

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHSF

Société INTER EUROPEES BEHEER

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Hervé BOULARD

Me Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 12 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02241.

APPELANTE

Société INTER EUROPEES BEHEER

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège [Adresse 2] - BELGIQUE

représentée par Me Hervé BOULARD, membre de la SCP PETIT - BOULARD - VERGER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis à [Localité 3] [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Le François REYANUD SARL, dont le siège social est à [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilié es qualité audit siège

représenté par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON - THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SARL INTER EUROPEES BEHEER est propriétaire des lots n°62, 63, 64, 65 et 89 de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété, selon acte du 10 décembre 2001.

Débitrice d'un arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] lui a adressé une mise en demeure et des relances, sans effet.

Suivant exploit de commissaire de justice du 16 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] a fait assigner la SARL INTER EUROPEES BEHEER aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 133.682,88 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 22 mai 2020, de 40.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement, et de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa créance en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les dépens, le tout au bénéfice de l'exécution provisoire.

Par conclusions signifiées le 19 octobre 2021, il a confirmé ses demandes à l'exception de celle tendant à voir condamnée la SARL INTER EUROPEES BEHEER à lui payer la somme de 133.682,88 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 22 mai 2020 qu'il a actualisé pour ne solliciter plus que la somme de 107.158,57 euros.

La SARL INTER EUROPEES BEHEER a constitué avocat et a sollicité du tribunal qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] de toutes ses demandes à titre principal, qu'il réduise sa créance à la somme de 39.983,67 euros à titre subsidiaire, qu'il la réduise à la somme de 77.602,52 euros et qu'il le déboute de sa demande de dommages et intérêts à titre très subsidiaire.

Par jugement rendu le 12 janvier 2022, le tribunal judiciaire de GRASSE a :

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Condamné la SARL INTER EUROPEES BEHEER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 94.071,14 euros au titre des charges et provisions sur charges, compte arrêté au 24 avril 2020 (frais de relance du 24 avril 2020 d'un montant de 25 euros inclus) ;

Condamné la SARL INTER EUROPEES BEHEER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 125 euros au titre des frais nécessaires exposés ;

Condamné la SARL INTER EUROPEES BEHEER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamné la SARL INTER EUROPEES BEHEER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la SARL INTER EUROPEES BEHEER aux dépens.

Le premier juge a estimé que le juge de la mise en état a été dessaisi à l'ouverture des débats le 10 novembre 2021 et qu'avant cette date, seul compétent, il n'avait pas été saisi par des conclusions distinctes de la SARL INTER EUROPEES BEHEER aux fins de voir statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande.

Il a également considéré que la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] était fondée au regard des pièces produites à hauteur de 94.071,14 euros, après déduction de la somme de 34.473,14 euros correspondant tant au solde prescrit au 16 juin 2010 qu'aux sommes non justifiées par aucun procès-verbal d'assemblée générale ainsi que de la somme de 5.138,60 euros qui devait être vue au titre des frais.

Il a aussi considéré que la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] au titre des frais était fondée au regard des pièces produites à hauteur de 125 euros (une mise en demeure et quatre relances) car les honoraires de syndic se rattachent aux missions élémentaires du contrat de syndic et n'entrent pas dans le champ d'application, sauf dispositions particulières, des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a enfin décidé que le défaut de paiement des charges était de nature à déstabiliser l'équilibre financier de la copropriété et à entraîner un préjudice financier, distinct du retard de paiement.

Par déclaration au greffe en date du 14 avril 2022, la SARL INTER EUROPEES BEHEER a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 04 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter, la SARL INTER EUROPEES BEHEER demande à la cour de :

Réformer le jugement entrepris ;

Dire et juger que les comptes de la copropriété ne sont pas fidèles ;

Débouter la copropriété de ses demandes ;

Subsidiairement, :

Réduire la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] de la somme supplémentaire de 29.481,05 euros ;

Ramener ainsi la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] à 64.590,09 euros ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts compte tenu de sa négligence et du fait qu'il ne démontre ni sa mauvaise foi ni le préjudice indépendant du retard de paiement ;

Statuer ce que de droit sur les dépens ;

Statuer ce que de droit au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SARL INTER EUROPEES BEHEER fait valoir que les impayés s'élevaient au 16 juin 2010 à 27.024,31 euros, somme dont le tribunal a réduit la créance du syndicat des copropriétaires sauf que les débits suivants ne sont pas justifiés non plus, certains étant repris plusieurs fois dans le décompte.

Elle expose que le décompte établi par le syndicat des copropriétaires ne répond pas aux exigences de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun autre préjudice que le retard de paiement et que c'est en raison de sa propre carence que son préjudice s'est aggravé.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 04 août 2022, auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] demande à la cour de :

Débouter la SARL INTER EUROPEES BEHEER de toutes ses demandes ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la condamnation de la SARL INTER EUROPEES BEHEER à lui payer les sommes de 94.071,14 euros au titre des charges et provisions sur charges compte arrêté au 24 avril 2020 (frais de relance du 24 avril 2020 d'un montant de 25 euros inclus), de 125 euros au titre des frais nécessaires exposés, de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts, et de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

Réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation de la SARL INTER EUROPEES BEHEER au paiement de la somme de 107.158,57 euros, de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts, de sa demande de condamnation au paiement des frais nécessairement exposés et de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, :

Prendre acte de ce que la SARL INTER EUROPEES BEHEER reconnaît devoir la somme de 64.590,09 euros au titre des charges impayées ;

Condamner la SARL INTER EUROPEES BEHEER au paiement de la somme de 107.157,57 euros, arrêtée au 22 mai 2020 ;

Condamner la SARL INTER EUROPEES BEHEER au paiement de la somme de 40.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

Condamner la SARL INTER EUROPEES BEHEER au paiement des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance ;

Condamner la SARL INTER EUROPEES BEHEER au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître BADIE, membre de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] fait valoir que le non-paiement des charges est caractérisé depuis des années ; que la SARL INTER EUROPEES BEHEER reconnaît devoir la somme de 64.590,09 euros ; qu'elle ne rapporte pas la preuve que de nombreux débits sont injustifiés et se contente d'affirmations purement péremptoires sans pouvoir justifier des règlements effectués ; qu'il est parfaitement fondé à réclamer le paiement des charges du 16 juin 2010 au 16 juin 2020 compte tenu de la règle spéciale prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il expose également que les carences de la SARL INTER EUROPEES BEHEER lui causent un préjudice certain distinct du retard de paiement qui doit être indemnisé.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement

Attendu que l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » ;

Attendu que l'article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. » ;

Attendu que l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d'espèce, prévoit que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. ['] » ;

Attendu que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de cette même loi ;

Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu'en l'espèce, la SARL INTER EUROPEES BEHEER n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] de prouver que l'appelante est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Que réciproquement, il appartient à cette dernière de prouver s'en être acquittée ;

Qu'en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] sollicite la condamnation de la SARL INTER EUROPEES BEHEER au paiement de la somme de 107.158,57 euros au titre des charges de copropriété impayées et provisions sur charges exigibles, selon décompte arrêté au 22 mai 2020 ;

Que le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2012 ;

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2013 ;

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2014 ;

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 2014 ;

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2015 ;

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 02 novembre 2016 ;

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 août 2017 ;

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2018

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2019 ;

Les convocations aux assemblées générales des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 ;

Les appels de fonds des années 2005 à 2020 ;

Les décomptes de charges des années 2005 à 2018 ;

Les relances effectuées entre 2005 et 2019 ;

Le règlement de copropriété ;

Le contrat de syndic ;

La situation des copropriétaires au 31 octobre et 19 décembre 2019 ;

L'extrait de compte arrêté au 22 mai 2020 ;

Que le décompte arrêté au 22 mai 2020 fait apparaître un solde débiteur de 133.682,88 euros ;

Qu'il convient de déduire de cette somme, la somme de 27.024,31 euros qui correspond au solde de charges prescrit au 16 juin 2010, prescription qui n'est contestée ni par la SARL INTER EUROPEES BEHEER ni par le syndicat des copropriétaires ;

Que ne sont cependant pas justifiés par procès-verbal d'assemblée générale les débits concernant les charges appelées en 2010 et qui s'élèvent à la somme de 12.468,81 euros ;

Qu'en outre, l'appelante conteste, sans étayer, de nombreux débits postérieurs au 16 juin 2010 pour un total s'élevant à la somme de 29.481,05 euros ;

Que, toutefois, au sein de ses écritures, elle reporte en double certains débits contestés, de sorte que n'est en réalité contestée que la somme de 13.160,60 euros ;

Que sont compris dans la somme contestée divers frais nécessaires, sur lesquels il sera statué ci-après et qu'il convient ainsi de déduire, ainsi que le solde des charges pour l'année 2010 ;

Qu'est finalement contestée la somme de 4.042,11 euros, composée des intérêts de retard pour les années 2008 à 2012 et de l'appel de travaux « [M]/[F] » ;

Que si l'appel de travaux « [M]/[F] » est parfaitement justifié, aucune pièce versée aux débats ne permet cependant de calculer les intérêts de retard réclamés ;

Qu'il y a lieu en conséquence de déduire de la somme due au titre des charges de copropriété impayées et provisions sur charges exigibles les intérêts de retard, soit 2.753,60 euros ;

Qu'il convient d'ajouter que contrairement à ce qu'indique l'appelante, les pages du décompte produites en double sont parfaitement identiques et simplement décalées d'une ligne ;

Qu'en outre, le décompte fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le syndicat des copropriétaires auprès de commissaires de justice, des frais de mise en demeure et d'assignation qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ;

Que ceux-ci s'élèvent, selon le décompte produit, à la somme de 3.759,27 euros ;

Qu'il convient par conséquent de déduire de la somme globale réclamée de 133.682,88 euros, la somme de 27.024,31 euros au titre du solde prescrit, la somme de 12.468,81 euros au titre des débits qui ne sont pas justifiés par procès-verbal d'assemblée générale, la somme de 2.753,60 euros au titre des intérêts de retard non justifiés, ainsi que la somme de 3.759,27 euros au titre des frais nécessaires qui sera vue ci-après ;

Que la somme de 87.676,89 euros qu'il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à la SARL INTER EUROPEES BEHEER apparaît dûment justifiée ;

Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] est fondé en sa demande ;

Qu'il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner la SARL INTER EUROPEES BEHEER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 87.676,89 euros au titre des charges de copropriété impayées et provisions sur charges exigibles, compte arrêté au 22 mai 2020 ;

Attendu que l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;

Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ;

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;

Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Attendu qu'en l'espèce, la SARL INTER EUROPEES BEHEER ne formule aucune demande sur ce chef et que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'appelante à lui payer la somme de 125 euros au titre des frais nécessaires et que statuant à nouveau, il sollicite la condamnation de l'appelante au paiement de l'ensemble des frais exposés ;

Que, dans ce cas, il convient de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SARL INTER EUROPEES BEHEER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 125 euros au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, selon décompte arrêté au 24 avril 2020 ;

Que, pour autant, le décompte arrêté au 22 mai 2020 produit en cause d'appel ne fait figurer aucun frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires intervenu depuis le 24 avril 2020, si bien qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce chef ;

Attendu que l'article 1231-6 du Code civil, dans sa version applicable au cas d'espèce, prévoit que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » ;

Attendu qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu'en l'espèce, les manquements répétés de la SARL INTER EUROPEES BEHEER à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Que le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant pas devoir être indemnisé à hauteur de 40.000 euros, et il apparaît équitable à la cour que son préjudice soit réparé à hauteur de 7.000 euros comme en avait convenu le premier juge ;

Qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce chef ;

Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ;

Attendu qu'en l'espèce, il convient de condamner la SARL INTER EUROPEES BEHEER aux entiers dépens en cause d'appel, distraits au profit de Me BADIE, membre de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON ;

Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu'il y a lieu de condamner la SARL INTER EUROPEES BEHEER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS