TJ Bobigny, 20 févr. 2025, RG 23/08268

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/08268 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4YY
N° de MINUTE : 25/320

DEMANDEUR

Madame [L] [S]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Aline DJEUMAIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : 307

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la Société de Gérance Richelieu, SAS.
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de commissaire de justice du 12 juillet 2023, Mme [L] [S] a assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » sise [Adresse 2] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire d’annuler la résolution 17 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 03 avril 2023.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 janvier 2024, Mme [L] [S] demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- débouter le Syndicat des copropriétaires Résidence « [Adresse 2] » de l’ensemble de ses demandes ;
- annuler la résolution numéro 17 prise par l'assemblée générale du 03 avril 2023 ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires Résidence « [Adresse 2] », au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires Résidence « [Adresse 2] » aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Aline DJEUMAIN BAGNI pour ceux dont il a fait l'avance, sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- dire que Mme [L] [S] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au Tribunal de :
- débouter Mme [S] de sa demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] qui s’est tenue le 03 avril 2023 ;
- débouter Mme [S] de ses demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de toute prétention sous forme de DIRE ou sans objet au regard des dispositions de l’article 4 du CPC ;
- condamner Mme [S] au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 1240 code civil en réparation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires ;
- condamner Mme [S] au paiement d’une indemnité de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 mars 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 10 octobre 2024. A cette date, l’affaire a été renvoyée d’office à l’audience du 21 novembre 2024 en raison de l’indisponibilité du juge.

A l’audience du 21 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 20 février 2025 en raison d’une surcharge de travail du juge.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la validité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 03 avril 2025

L’article 14-2 de la loi n°65-557 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, applicable en l’espèce à la date de l’assemblée générale litigieuse du 03 avril 2023, dispose dans son I et II que :

« I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot ».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que

« Le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée ».

La résolution n°17 de l’assemblée générale du 03 avril 2025, contestée par la demanderesse, a été adoptée à l’unanimité dans les termes suivants :

« Compte tenu du vote à la précédente résolution ; l’Assemblée Générale décide la constitution d’une Avance Travaux DIFFERENTE du Fonds Travaux Loi ALUR à hauteur de € 40.000,00 dont le recouvrement sera exigible en cinq appels de fonds au 1er Mai 2023, au 1er juin 2023, au 1er Septembre 2023, au 1er Novembre 2023 et au 1er Décembre 2023. Il est précisé que cette Avance Travaux sera remboursable aux copropriétaires vendeurs par l’acquéreur tant qu’elle ne sera pas affectée par une décision d’Assemblée Générale ».

La résolution n°16 de la même assemblée générale a été adoptée à l’unanimité dans les termes suivants :

« L’Assemblée Générale décide la nomination du Cabinet MINNE afin d’étudier le ravalement avec isolation thermique de la façade arrière et du pignon gauche – côté [Adresse 3] ainsi que le remplacement des verrières de la cage d’escalier compte tenu de l’état avancé de vétusté, suivant la proposition JOINTE à la convocation.
L’Assemblée générale vote un budget maximal de € 3 528,00 TTC., dont le financement sera assuré par trois appels de fonds exigibles au 1er Avril 2023, au 1er juillet 2023 et au 1er octobre 2023 ».

Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 03 avril 2023 qu’elle a voté à l’unanimité la cotisation au titre du fonds travaux dans sa 11ème résolution.

Il ne résulte pas de la convocation pour l'assemblée générale du 03 avril 2023 ni du procès-verbal de cette assemblée générale que des travaux ont été soumis au vote et votés et qu’ils n’étaient pas financés par le fonds travaux.

En conséquence, la résolution n°17 de l'assemblée générale du 03 avril 2023 portent sur la constitution d’une avance travaux en sus du fonds travaux sans que cette avance ne soit prévue par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, de sorte qu’elle ne constitue pas une charge qui peut être appelée à l’encontre des copropriétaires.

La résolution n°17 de l'assemblée générale du 03 avril 2023 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera donc annulée.

Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne fait valoir aucune faute imputable à la demanderesse, en se limitant à indiquer que la présente instance qu’elle a initiée est dépourvue de tout fondement.

Le Tribunal ayant fait droit à la demande de Mme [L] [S], sa demande n’était pas infondée, et en toute hypothèse, une demande infondée n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose dans son avant-dernier alinéa que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens, avec distraction au profit de Maître Aline DJEUMAIN BANGNI, avocat au barreau de SEINE-SEINT DENIS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [L] [S] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] étant tenu aux dépens, il sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Annule la résolution n°17 de l'assemblée générale du 03 avril 2023 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Aline DJEUMAIN BANGNI, avocat au barreau de SEINE-SEINT DENIS en application de l’article 699 du code de procédure civile;

Dispense [L] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande fondée sur de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 20 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame Z. AIT Madame G. HIRIART