TJ Paris, 20 févr. 2025, RG 24/58346

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/58346 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6B7B

N° : 8

Assignation du :
14 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 février 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

La S.C.I. A2M
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas URBAN de l’AARPI ALMATIS, avocats au barreau de PARIS - #P0560

DEFENDERESSE

La société SOFT’ENERGY S.A.S.
C/O IGF
[Adresse 1]
[Localité 2]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante :

Par acte sous seing privé du 16 mai 2024, la société SCI A2M a consenti un bail dérogatoire de 24 mois à la société Soft’Energy, portant sur des locaux professionnels d’une surface d’environ 210,9 m 2, dans un immeuble situé au [Adresse 3].

Ce bail a été conclu pour une durée de deux années à compter du 16 mai 2024 pour se terminer le 15 mai 2026.

Par acte extra judiciaire en date du 9 septembre 2024, la société A2M a fait délivrer à la société Soft’Energy un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 18.418,09 euros se décomposant comme suit :
- Loyers et charges impayés : 16.477,17 euros ;
- Clause pénale : 1.647,72 euros ;
- Intérêts de retard : 89,83 euros ;
- Frais d’acte : 203,37 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la société SCI A2M a assigné la société Soft’Energy devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu le bail dérogatoire,
Vu les pièces communiquées,

SE DÉCLARER compétent,

JUGER y avoir lieu à référé,

JUGER la société A2M bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

JUGER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail dérogatoire à l’encontre de la société Soft’Energy.

CONDAMNER la société Soft’Energy, à titre provisionnel, à payer à la société A2M de la somme de 26.588,71 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à jour du loyer du mois d’octobre 2024.

ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société Soft’Energy à ses frais et de tout occupant de son chef du local sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

SE DÉCLARER compétent pour liquider l’astreinte,

CONDAMNER la société Soft’Energy à payer à la société A2M une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,
JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER la société Soft’Energy à payer à la société A2M la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société Soft’Energy à régler les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire, le coût de la signification de la présente assignation, ainsi que les frais d’expulsion de la société Soft’Energy outre tous autres dépens à intervenir.».

A l’audience du 20 janvier 2025, la société SCI A2M a régularisé et soutenu des conclusions aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

« Vu l'article 835 du code de procédure civile,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu le bail dérogatoire,
Vu les pièces communiquées,

SE DÉCLARER compétent,

JUGER y avoir lieu à référé,

JUGER la société A2M bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

JUGER l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail dérogatoire à l'encontre de la société Soft’Energy,

CONSTATER que la société Soft’Energy a quitté les lieux le 30 novembre 2024,

CONDAMNER, à titre principal, la société Soft’Energy, à titre provisionnel, à payer à la société A2M de la somme de 79.712,81 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025.

CONDAMNER, à titre subsidiaire, la société Soft’Energy, à titre provisionnel, à payer à la société A2M de la somme de 37.422,06 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024.

En tout état de cause,

JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNER la société Soft’Energy à payer à la société A2M la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société Soft’Energy à régler les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire, le coût de la signification de la présente assignation, ainsi que les frais d'expulsion de la société Soft’Energy outre tous autres dépens à intervenir. »

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, la société Soft’Energy n’a pas comparu à l’audience, ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions développées oralement à l'audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, le bail du 16 mai 2024 contient une clause résolutoire rédigée en ces termes :

« Article 18 « CLAUSE RÉSOLUTOIRE, INTÉRÊTS DE RETARD »
A défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges, clauses et conditions du bail ou de payer un seul terme de loyer, charges, taxes ou accessoires a son échéance ou tout rappel de loyer, charges, taxes ou accessoires, même consécutif a une fixation judiciaire ou amiable, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié automatiquement et de plein droit, un mois après un commandement reste infructueux.
Dans cette éventualité, le Bailleur pourra prendre acte de l’annulation du bail et adresser une simple notification au Preneur pour que le bail cesse d’exister, sans qu’il soit nécessaire de former une demande en justice.
La présente clause sera applicable notamment en cas de maintien dans les lieux du Preneur, en particulier a de faut de paiement de l'indemnité d'occupation. Si le Preneur refusait d'évacuer les lieux, il suffirait pour l'y contraindre sans délai, d'une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble ».

Au visa de cette clause, un commandement de payer a été délivré à la société Soft’Energy le 9 septembre 2024 à hauteur de la somme de 16.477,17 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 9 octobre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, étant observé que la société SCI A2M a indiqué à l’audience que la locataire a libéré les lieux à la date du 30 novembre 2024.

L’expulsion n'a donc plus lieu d'être ordonnée.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, aux termes de son assignation, la société SCI A2M sollicite la condamnation provisionnelle de la société défenderesse au paiement de la somme de 26.588,71 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à jour du loyer du mois d’octobre 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Aux termes de ses conclusions, la société SCI A2M sollicite :
- à titre principal, la condamnation provisionnelle de la société défenderesse au paiement de la somme de 79.712,81 euros, correspondant au loyers et charges impayées au jour de l’audience,
- et à titre subsidiaire sa condamnation à la somme de 37.422,06 euros, correspondant aux loyers et charges impayées au 30 novembre 2024.

Elle fait valoir que la dette locative a augmenté. Toutefois en l’absence de comparution de la défenderesse et en vertu du principe du respect du contradictoire, la dette locative ne peut être réactualisée.

Il ressort du solde débiteur au 30 novembre 2024 versé aux débats par la demanderesse en pièce n°7 que la locataire reste devoir au titre des loyers et charges impayées la somme de 24.647,79 euros, loyer du mois de novembre 2024 correspondant à la facture 20240155 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner à titre provisionnel la société Soft’Energy à payer à la société SCI A2M la somme de 24.647,79 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêté au 30 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les frais et dépens

La société Soft’Energy, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024 et de l’assignation.

Elle sera également condamnée à payer à la société SCI A2M la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS