TJ Versailles, 20 févr. 2025, RG 24/00088

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE
RENDUE LE 20 Février 2025

N° RG 24/00088 - N° Portalis DB22-W-B7I-SO6J

DEMANDEUR :

M. [K] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Assisté de Me David MARTIN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [V] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : Me MARTIN
Copie certifiée conforme à l’original à : M. [C]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 9 octobre 2022, monsieur [K] [T] a donné en location à monsieur [V] [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel hors charges de 510€.

Un premier commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 21 mars 2023, sommant le locataire de verser la somme principale de 1700€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Un second commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 31 octobre 2023, sommant le locataire de verser la somme principale de 4450€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 12 septembre 2024, monsieur [K] [T] a fait assigner en référé monsieur [V] [C] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

- de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire; et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location ;

- d'autoriser à faire procéder à l'expulsion de monsieur [V] [C] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux sous peine d'une astreinte de 50€ par jour de retard;

- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

- de condamner à titre de provision monsieur [V] [C] au paiement :

* de la somme de 8133,55€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus;
* d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif ;
* de la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l'audience du 10 décembre 2024, monsieur [K] [T], assisté de son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s'élève à la somme de 10067,04€ arrêtée au mois de décembre 2024 inclus. Il explique être propriétaire bailleur de 7 logements dans une ancienne grange et qu’en l’espèce non seulement monsieur [V] [C] ne règle plus ses loyers, mais qu’il existe également des problèmes par rapport au voisinage généré par ses chiens qu’il ne tiendrait pas en laisse et entraineraît des nuisances sonores, précisant qu’il y a même eu des dépôts de plaintes.

Monsieur [V] [C], est présent. Il indique avoir rencontré des difficultés financières, travaillant en intérim et ayant subi des périodes de chômage. Il reconnaît posséder plusieurs chiens mais affirme que tout se passerait bien avec ses voisins dont les enfants joueraient au contraire avec eux. Il soutient que le logement présenterait des moisissures pour lesquelles il aurait demandé à monsieur [K] [T] d’effectuer des travaux. Il ajoute que le bailleur aurait mis des caméras de surveillance juste au dessus de chez lui pour le surveiller, ce que conteste ce dernier, ajoutant être tombé malade et faire des crises d’angoisse à ce sujet.

Il sollicite des délais de paiement, déclarant avoir retrouvé un emploi en CDI pour un salaire mensuel de 1480€, ce à quoi s’oppose fermement le bailleur compte tenu des éléments évoqués ci-avant, ajoutant que monsieur [V] [C] est arrivé à son entrée dans les lieux avec 5 chiens sans l’en informer, ce dans un logement d’à peine 25 m², et sollicite subsidiairement la résiliation du contrat de bail compte tenu des nuisances générés par les chiens de son locataire.

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025 et prorogée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 17 septembre 2024., soit deux mois avant l'audience, le 10 décembre 2024 , conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 2 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 31 octobre 2023, le commandement de payer délivré à monsieur [V] [C] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s'est trouvé automatiquement résilié à compter du 31 décembre 2023.

Monsieur [K] [T] apporte la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 9 octobre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 octobre 2023.
Monsieur [K] [T] indique que la dette locative s’élève à la date de l’audience à la somme de 10067,04€ arrêtée au mois de décembre 2024 inclus. Toutefois, force est de constater que monsieur [K] [T] justifie uniquement de sa demande en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde locatif à hauteur de 8082,22€ arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

En conséquence, monsieur [V] [C] sera condamné par provision à payer à monsieur [K] [T] la somme de 8082,22€ arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4450€ à compter du 31 octobre 2023, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Il est nécessaire en conséquence d'autoriser à défaut de départ volontaire de monsieur [V] [C] son expulsion, et ce sous astreinte de 30€ par jour.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

La réparation du préjudice causé à monsieur [K] [T] par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera due par monsieur [V] [C] à compter du 31 décembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par monsieur [V] [C] jusqu'à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

Monsieur [V] [C] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette.
En l'espèce, le locataire ne produit aucun document justificatif de sa situation financière et personnelle de sorte que le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de monsieur [V] [C] et ne peut, dans ces conditions, déterminer d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité.

De même, contrairement à ce que monsieur [V] [C] soutient concernant l’état du logement, il ne justifie de l’accomplissement d’aucune démarche respectant les procédures légales existant au sujet d’une plainte concernant une éventuelle insalubrité du logement, que le bailleur conteste fermement objectant que celle-ci est soutenue uniquement pour la cause.

Par ailleurs, il ressort de la procédure que plusieurs commandements de payer ont déjà précédemment été délivrés à monsieur [V] [C], et ce alors que le contrat de bail est particulièrement récent (2022) et qu’enfin le bailleur a la qualité de personne physique et non d’un bailleur institutionnel, à qui cette situation cause nécessairement préjudice.

En tout état de cause l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire est impossible légalement en l’absence de reprise des paiements du loyer courant.

Toutefois, indépendamment du mécanisme de la clause résolutoire, le juge a toujours la possibilité d’accorder des délais de paiement non suspensifs dans la limite de deux ans devant le tribunal conformément à l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, en dépit du montant particulièrement important de la dette locative, il y a lieu compte tenu de la situation financière de monsieur [V] [C] qui est nécessairement compliquée de lui accorder des délais de paiement dans les modalités définies au dispositif.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

Il y a lieu de condamner monsieur [V] [C] à une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS