CA Aix Provence, 20 févr. 2025, RG 21/03801

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 21/03801 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDIQ

SCI LA ROCHE BASTION

C/

S.A. AXA FRANCE IARD

Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A.R.L. HEKEL & JEKEL

Société LE BASTION

Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le : 20 Février 2025

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Romain CHERFILS

Me Florence BENSA-TROIN

Me Patrick DAVID

Me Pierre-yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grasse en date du 02 Février 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/01149.

APPELANTE

SCI LA ROCHE BASTION

, demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.A. AXA FRANCE IARD

, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Isabelle BENSA, avocat au barreau de GRASSE

Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Florence BENSA-TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. HEKEL & JEKEL

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE

SARL LE BASTION

, demeurant [Adresse 1]

défaillante

Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice CHANCEL IMMOBILIER

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI la Roche Bastion, propriétaire de locaux au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 7] comprenant notamment un local d'environ 25 m2 au rez-de-chaussée, a consenti, le 04 octobre 2011, à la société Hekel et Jekel, un bail commercial portant sur ces locaux pour une durée de 9 ans.

Conformément à la destination contractuelle des lieux (une activité de vente de sushis à emporter, à l'exclusion de toute autre), la preneuse exploitait un fonds de commerce de vente de sushis à emporter sous l'enseigne « I-sushi ».

A côté des locaux loués par la preneuse, il existait un restaurant voisin exploité par la SARL le Bastion, sous l'enseigne le Golden Beef, situé [Adresse 2].

En avril 2014, la preneuse subissait un dégât des eaux, occasionnant des dommages très importants au local commercial.

Les assureurs du syndicat des copropriétaires, de la société de restauration voisine le Bastion, de la preneuse (Axa France Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles, Allianz Iard) commettaient trois experts, qui rendaient le 2 avril 2015, un rapport intitulé ' Procès-verbal de constatations relatives aux causes, circonstances et l'évaluation des dommages », lequel relevait que trois causes du dommage étaient imputables au syndicat des copropriétaires et qu'une quatrième l'était à la société le Bastion.

Parallèlement, la preneuse mettait en oeuvre un projet de cession de son fonds de commerce à une société souhaitant affecter les lieux à l'exploitation d'un fonds de commerce de pizzéria. Elle en informait la bailleresse par courrier du 30 juin 2014.

Le11 juin 2014, l'assemblée générale des copropriétaires refusait la modification de l'activité actuelle en active de pizzéria. Par acte d'huissier de justice du 11 août 2014, la SCI la Roche Bastion saisissait le tribunal de grande instance de Grasse pour obtenir l'annulation de ladite résolution.

Une procédure de référé opposait la preneuse et la bailleresse, la preneuse ayant fait assigner cette dernière le 8 mars 2016, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, aux fins d'être autorisée à suspendre le paiement des loyers et aux fins d'obtenir une provision de 50 000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices. La bailleresse mettait en cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble.

Par ordonnance de référé du 6 juillet 2016, la preneuse était autorisée à suspendre 1e paiement des loyers, jusqu'à la résiliation amiable ou judiciaire du bail commercial ou la remise en état des locaux. Pour se déterminer ainsi, le juge des référés relevait qu'il existait une impossibilité d'utilisation des lieux loués conformément à leur destination et que la preneuse était fondée à opposer l'exception d'inexécution.

Le juge des référés rejetait en revanche la demande de dommages-intérêts provisionnels, mentionnant que, peu de temps avant la survenance du sinistre, la preneuse envisageait de vendre son fonds de commerce.

La présente procédure au fond succédait à la procédure de référé.

Par acte d'huissier du 16 février 2017, la société preneuse assignait la bailleresse en résiliation du bail commercial et en indemnisation de ses préjudices.

Selon ordonnance du 16 février 2018, le juge de la mise en état déboutait la SCI La Roche Bastion de sa demande d'expertise.

Par actes d'huissier des 16, 17 et 18 avril 2018, la SCI La Roche Bastion faisait assigner en intervention forcée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], la compagnie d'assurance Axa France Iard en sa qualité d'assureur de la copropriété, la société le Bastion à l'enseigne Golden Beef et la compagnie d'assurance MMA Iard Assurance Mutuelles en sa qualité d'assureur de cette dernière.

Selon ordonnance du 05 novembre 2018, le juge de la mise en état prononçait la jonction des instances.

Par jugement du 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse se prononçait en ces termes:

-prononce la résiliation judiciaire du bail commercial du 4 octobre 2011 signé entre la SCI La Roche Bastion et la SARL Hekel et Jekel à la date du premier juillet 2014 aux torts de la société bailleresse, avec toutes conséquences de droit,

-dit que la SCI La Roche Bastion devra restituer les loyers versés depuis le mois de juillet 2014, jusqu'à la décision du juge des référés du 6 juillet 2016 ayant autorisé la société Hekel et Jekel à suspendre le paiement des loyers,

-rejette la demande reconventionnelle en paiement des arriérés de loyers depuis juillet 2016,

-rejette les demandes de dommages-intérêts de la SARL Hekel et Jekel,

-dit en conséquence que l'appel en garantie de la SCI la Roche Bastion et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] est sans objet,

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamne la SCI la Roche Bastion et la société Hekel et Jekel chacune pour moitié aux dépens de l'instance principale,

-condamne la SCI la Roche Bastion aux dépens de l'appel en cause diligenté à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], de la compagnie Axa France IARD son assureur, de la SARL Le Bastion et de la compagnie MMA Iard Assurance Mutuelles son assureur,

-dit qu'il sera fait distraction des dépens au profit des avocats en ayant sollicite le bénéfice, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

-rejette toute demande plus ample ou contraire,

-ordonne l'exécution provisoire.

Pour faire droit à la demande de la preneuse de résiliation judiciaire du bail commercial au 1er juillet 2014, le tribunal énonçait que la bailleresse avait manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail, précisant que les lieux destinés à la vente de sushis à emporter, lesquels étaient confectionnés sur place dans les cuisines, ne pouvaient être utilisés conformément à la destination prévue contractuellement.

Sur le défaut de jouissance paisible, le tribunal observait en particulier que les lieux loués présentaient notamment de fortes odeurs nauséabondes d'humidité et de moisissures, que le bas des murs était fortement altéré par l'humidité, que le mur en mitoyenneté avec un autre restaurant était encore très humide et que la partie cuisine du restaurant était insalubre.

Pour condamner la bailleresse à restituer à la preneuse les loyers versés depuis juillet 2014, jusqu'à la décision du juge des référés du 6 juillet 2016 de suspendre le paiement des loyers et pour la débouter de sa demande en paiement d'un arriéré de loyers depuis juillet 2016, le tribunal retenait que la bailleresse avait manqué à ses obligations d'assurer la jouissance paisible des lieux et de permettre une utilisation des lieux conformément à leur destination contractuelle.

Pour rejeter les demandes d'indemnisation formées par la preneuse contre la bailleresse, le tribunal énonçait, en droit, que selon l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. En fait, le tribunal ajoutait que les dommages dont se prévalait la preneuse étaient causés par des tiers au bail, sauf à démontrer une insuffisance de diligence de la bailleresse envers le syndicat des copropriétaires pour faire cesser le trouble, ce qui n'était pas le cas.

Pour retenir, sur le principe, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le tribunal indiquait que ce dernier était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes.

Pour retenir, sur le principe, la responsabilité de la société le Bastion, le tribunal mentionnait qu'une partie du sinistre résultait d'infiltrations en provenance du sol carrelé de la cuisine de ladite société. Il ajoutait que la société le Bastion, en sa qualité de propriétaire du restaurant voisin, était à l'origine d'un trouble de voisinage subi par la demanderesse.

Pour rejeter néanmoins les demandes en indemnisation de la société preneuse, le tribunal estimait que les différents préjudices avaient déjà été indemnisés par l'assureur de la plaignante à hauteur de 29 500 euros, ajoutant que la société Hekel et Jekel ne versait aucune pièce comptable, qu'elle avait fait obstacle aux opérations d'expertise amiable des assureurs, qu'elle avait eu l'intention de quitter les lieux avant même le dégât des eaux et n'avait enfin entrepris aucune diligence facilitant une reprise d'exploitation.

La SCI Roche bastion a formé un appel le 12 mars 2021 en intimant les assureurs Axa France Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, la société Hekel et Jekel, la société le Bastion, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4]

La déclaration d'appel est ainsi rédigée :'Appel tendant à l'annulation ou à la réformation du jugement n° 17/01149 rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en date du mardi 02 février 2021 en ces chefs qui ont:

-prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 4 octobre 2011 signé entre la SCI la Roche Bastion et la SARL Hekel et Jekel à la date du 1er juillet 2014 aux torts de la société bailleresse, avec toutes conséquences de droit ;

-dit que la SCI la Roche Bastion devra restituer les loyers versés depuis le mois de juillet 2014, jusqu'à la décision du juge des référés du 6 juillet 2016 ayant autorisé la société Hekel et Jekel à suspendre le paiement des loyers ;

-rejeté les demandes de dommages-intérêts de la SARL Hekel et Jekel;

-dit en conséquence que l'appel en garantie de la SCI La Roche Bastion et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] est sans objet ;

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la SCI La Roche Bastion et la société Hekel et Jekel chacune pour moitié aux dépens de l'instance principale ;

-condamné la SCI La Roche Bastion aux dépens de l'appel en cause diligenté à l'encontre du

syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] », de la compagnie Axa France

IARD son assureur, de la SARL Le Bastion et de la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelle son assureur ;

-dit qu'il sera fait distraction des dépens au profit des avocats en ayant sollicité le bénéfice, en

application de l'article 699 du code de procédure civile ;

-rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

-ordonné l'exécution provisoire,

Et ainsi débouté la SCI La Roche Bastion de ses demandes tendant à: à titre principal :

*Dire et juger que les dommages dont se prévaut la SARL Hekel et Jekel sont causés par des

tiers au bail

*Dire et juger qu'il lui appartenait d'agir contre ces tiers

*Dire et juger qu'elle n'a manqué à aucune de ses obligations et que dès lors sa responsabilité ne saurait être engagée

*Débouter la SARL Hekel et Jekel de sa demande de dommages et intérêts et de résiliation du bail à ses torts

A titre reconventionnel

*Dire et juger que la SARL Hekel et Jekel, qui ne prouve pas la moindre faute imputable au bailleur a, pas son inaction fautive, manqué à ses obligations

*Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 04 octobre 2011 aux torts de la SARL

Hekel et Jekel, à la date de la décision à intervenir à défaut de remise préalable des clés du local

*condamner la SARL Hekel et Jekel au paiement de la somme de 38 700 euros, à parfaire, à titre d'arriéré de loyers

*condamner la SARL Hekel et Jekel à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Verignon.

En cours de procédure devant la cour d'appel et postérieurement à la déclaration d'appel, la preneuse libérait les lieux et restituait les clés le 15 avril 2021.

La société le Bastion n' a pas constitué avocat et la déclaration d'appel lui a été signifiée à personne morale le 4 juin 2021 par l'appelante.

L'ordonnance de clôture de l'instruction était prononcée le 26 novembre 2024.

PRÉTENTIONS Et MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2021, la SCI la Roche Bastion demande à la cour de :

vu les articles 1719, 1720, 1722 et1725 du code civil, 1315 ancien du code civil devenu l'article 1353 du code civil, vu l'article 9 du code de procédure civile,

-recevoir la société La Roche Bastion en son appel et l'y dire bien-fondée,

à titre principal,

confirmer le jugement en ce qu'il a:

- rejeté les demandes de dommages-intérêts de la SARL Hekel et Jekel ;

-débouter la société Hekel et Jekel de ses demandes formulées à titre d'appel incident,

-réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 4 octobre 2011 signé entre la SCI La Roche Bastion et la SARL Hekel et Jekel à la date du 1erjuillet 2014 aux torts de la société bailleresse, avec toutes conséquences de droit,

-dit que la SCI La Roche Bastion devra restituer les loyers versés depuis le mois de juillet 2014, jusqu'à la décision du juge des référés du 6juiIlet 2016 ayant autorisé la société Hekel et Jekel à suspendre le paiement des loyers,

-rejeté la demande reconventionnelle de la SCI La Roche Bastion en paiement des

arriérés de loyers depuis juillet 2016,

- dit n'y avoir lieu a application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI La Roche Bastion et la société Hekel et Jekel chacune pour moitié aux dépens de l'instance principale,

- condamné la SCI La Roche Bastion aux dépens de l'appel en cause diligente à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 4]', de la compagnie Axa France Iard son assureur, de la SARL Le Bastion et de la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles son assureur;

statuant à nouveau,

-débouter la SARL Hekel et Jekel de sa demande de dommage et intérêts et de résiliation du bail au tort de la SCI La Roche Bastion,

-prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 4 octobre 2011 au tort de la SARL

Hekel et Jekel, au 15 avril 2021, date de remise des clefs du local,

-condamner solidairement la SARL Hekel et Jekel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], la société le Bastion à l'enseigne Golden Beef et de leur assureur respectif les Compagnies Axa et MMA à payer à la SCI la Roche Bastion la somme de 52.200 euros au titre d'arriéré de loyers,

-condamner SARL Hekel et Jekel au paiement de la somme de 14 407 euros au titre des frais de remise en état des lieux,

-condamner la SARL Hekel et Jekel à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700d u code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Roselyne Simon-Thibaud , de la SCP Badie Simon Thibaud Juston, avocat aux offres de droit.

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la cour devait retenir la responsabilité de Ia SCI la Roche Bastion à l'encontre de la SARL Hekel et Jekel,

-débouter la SARL Hekel et Jekel de sa demande de dommage et intérêts formulée à titre d'appel incident,

-dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], la société Le Bastion a l'enseigne le Golden Beef, ainsi que leurs assureurs respectifs les compagnies Axa et MMA, devront la relever et garantir de toute condamnation en principal frais et intérêts pouvant être prononce à son encontre,

-condamner la SARL Hekel et Jekel à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Roselyne Simon-Thibaud, de la de la SCP Badie Simon Thibaud Juston , avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2021,la société Hekel et Jekel demande à la cour de :

vu les articles 1719, 1720 et suivants, 1741 du code civil,

-confirmer la décision en ce qu'elle a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 4 octobre 2011 signé entre la

société la Roche Bastion et la société Hekel & Jekel à la date du 1er juillet 2014 aux torts de la société bailleresse, avec toutes conséquences de droit,

- dit que la société la Roche Bastion devra restituer les loyers versés depuis le mois de juillet 2014, jusqu'à la décision du juge des référés du 6 juillet 2016 ayant autorisé la société Hekel & Jekel à suspendre le paiement des loyers,

- rejeté la demande reconventionnelle en paiement des arriérés de loyers depuis juillet

2016,

- dit en conséquence que l'appel en garantie de la société La Roche Bastion et du

syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] est sans objet

-infirmer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté les demandes de dommages-intérêts de la société Hekel & Jekel ;

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société la Roche Bastion et la société Hekel & Jekel chacune pour moitié aux dépens de l'instance principale ;

- condamné la société la Roche Bastion aux dépens de l'appel en cause diligenté à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], de la compagnie Axa France Iard, son assureur, de la Société La Roche Bastion et de la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles son assureur ;

- dit qu'il sera fait distraction des dépens profitait avocat en ayant sollicité le bénéfice, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- rejeté toute demande plus ample au contraire, ordonné l'exécution provisoire.

statuant à nouveau,

-prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 4 octobre 2011 à la date du 1 er juillet 2014,

-condamner solidairement la SCI La Roche Bastion et/ou toute personne qui serait reconnue responsable du sinistre et de ses conséquences au versement de la somme relative aux loyers versés en pure perte du mois de juillet 2014 au mois de juin 2016 inclus (900 euros HT x 24 mois) : 21.600 euros HT,

-condamner solidairement la SCI La Roche Bastion et/ou toute personne qui serait reconnue responsable du sinistre et de ses conséquences, à lui payer la somme de 138.434,11 euros en réparation des différents préjudices subis:

- Location de caisse et TPE 4.130 €

- Assurances 2.345,50 €

- Cotisation foncière des entreprises 1.204,75 €

- Honoraires comptables 1.600,00 €

- Perte de marge 90.153,86 €

- Perte de chance de vendre le fonds de commerce au prix de 35.000 €

- La perte du pas-de-porte de 4.000 € HT

sous déduction de l'indemnité d'assurance de 29.500,00 € = 108.934,11 €.

à défaut de prononcé de résiliation du bail aux torts de la bailleresse,

-constater qu'un procès-verbal de constat d'état de lieux de sortie a été dressé le 15 avril 2021, en exécution du jugement de première instance,

-condamner solidairement la SCI La Roche Bastion et/ou toute personne qui serait reconnue responsable du sinistre et de ses conséquences, à verser à la société Hekel et Jekel la somme de 160.034,11 euros en réparation des différents préjudices subis par la locataire, savoir :

- Location de caisse et TPE 4.130 €

- Assurances 2.345,50 €

- Cotisation foncière des entreprises 1.204,75 €

- Honoraires comptables 1.600 €

- Perte de marge 90.153, 86 €

- Perte de chance de vendre le fonds de commerce au prix de 35.000 €

- La perte du pas-de-porte de 4.000 € HT

sous déduction de l'indemnité d'assurance de 29.500,00 € = 130.534,11 €

en tout état de cause,

-débouter la SCI La Roche Bastion, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], la société Axa France Iard Nanterre, la société le Bastion et la compagnie MMA Iard Assurance Mutuelles de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

-condamner la SCI La Roche Bastion et/ou toute partie succombante à payer à la société Hekel et Jekel la somme de 7.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2021,la société Axa France Iard demande à la cour de :

vu l'article 1240 du code civil

-confirmer le jugement,

reconventionnellement,

-condamner la SCI La Roche Bastion à verser à la compagnie Axa la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-les condamner aux entiers dépens distraits au profit de Me Romain Cherfils, avocat au barreau d'Aix en Provence.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2021,la société MMA IARD Assurances Mutuelles demande à la cour de :

vu l'ancien article 1382 du code civil devenu l'article 1240 du même code,

-confirmer le jugement dans toutes ses dispositions.

-condamner tout succombant à verser aux MMA la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] demande à la cour de :

- le recevoir en ses conclusions d'intimé et le déclarer bien fondé ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé l'appel en garantie de la SCI La Roche Bastion sans objet,

- débouter la société Hekel et Jekel de l'ensemble de ses demandes indemnitaires comme étant non fondées et non justifiées,

-débouter la SCI La Roche Bastion de ses entières demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires comme étant non fondées,

subsidiairement,

-condamner la compagnie Axa France à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

en tout état de cause,

-condamner la SCI La Roche Bastion à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 4] » la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SELARL Lexavoue Aix en Provence, avocats associés aux offres de droit.

MOTIFS

1-sur la demande de la bailleresse de dommages-intérêts au titre des frais de remise en état des lieux suite au départ de la preneuse

-sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 564 du code de procédure civile :A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

La société Hekel et Jekel conclut à l'irrecevabilité de la demande de la bailleresse de condamnation à lui payer la somme de 14.407 euros au titre des frais de remise en état des lieux, laquelle serait nouvelle en appel.

S'il est exact que la bailleresse, n'avait pas formulé, en première instance, une demande de dommages-intérêts au titre des réparations locatives, celle-ci est néanmoins liée à la révélation d'un fait postérieur au jugement du 2 février 2021 dont appel, soit la restitution des clés par la preneuse le 15 avril 2021 et l'état des lieux de sortie ayant eu lieu le même jour.

La demande de dommages-intérêts au titre des frais de remise en état des lieux doit être déclarée recevable.

-sur le bien-fondé de la demande

Vu l'ancien article 1134 du code civil, les articles 1731, 1732, 1755 du même code,

L'article 4 du bail commercial stipule : ' le preneur jouira des lieux « en bon père de famille suivant leur destination, il devrait s'effectuer à ses frais réparations qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel de sa clientèle. »

La bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse à lui régler une somme de 14 407 euros au titre des frais de remise en état des lieux, suite au départ de cette dernière.La preneuse s'oppose à sa condamnation à ce titre, faisant valoir qu'aucun état d'entrée des lieux n'est produit et qu'aucune réparation ne lui incombe, les dégradations étant liées au dégât des eaux dont elle n'est pas responsable.

Concernant tout d'abord l'absence d'un état d'entrée des lieux, il se déduit seulement de ce fait que la SCI la Roche Bastion est présumée les avoir remis à la preneuse en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire, laquelle n'est pas en l'espèce rapportée.

Pour tenter de justifier les dommages-intérêts réclamés à la preneuse, au titre des réparations locatives, la bailleresse produit en particulier aux débats un constat de l'huissier de justice du 15 avril 2021 et un devis établi le 21 avril suivant par la société Steven Services.Cependant, ces deux pièces mettent seulement en évidence des désordres et dégradations liées au dégât des eaux non réparées ou résultant des interventions d'artisans ou d'experts non imputables à la preneuse.Or, la société locataire ne peut être tenue pour responsable de l'absence de réparation des désordres causés par le dégât des eaux (caractéristique d'une défaillance dans le clos et le couvert des lieux loués), d'une part parce qu'elle n'a pas été entièrement indemnisée et d'autre part parce qu'il appartenait à la bailleresse de procéder aux grosses réparations lui incombant et aux réparations permettant la remise en conformité des lieux loués avec leur destination contractuelle.

En conséquence, la cour rejette la demande de la SCI le Bastion en paiement de la somme de 14 407 euros au titre des frais de remise en état des lieux.

2-sur les demandes de la bailleresse et de la preneuse de résiliation judiciaire du bail commercial à leurs tors réciproques :

Vu l'article 1184 du code civil dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, les articles 1719, 1720, du même code,

Il résulte de l'article 1720 du code civil que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1725 du code civil ajoute :Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Selon l'article 8 al 6 du bail commercial :Le bailleur déclare que conformément a l'article 1725 du code civil, il ne garantit pas le preneur du trouble qui pourrait être apporté par des tiers à sa jouissance, notamment en cas de vol. Le bailleur, en aucun cas, ne peut être responsable du trouble de fait provenant d'un voisin, sa responsabilité étant strictement limitée aux troubles de droit ».

L'article 1722 du code civil énonce enfin :Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

En l'espèce, la preneuse sollicite la confirmation du jugement, qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial au 1er juillet 2014, aux torts de la bailleresse.

Pour justifier sa demande, la preneuse fait valoir que la destination contractuelle des lieux loués était l'alimentation, à savoir la vente de sushis à emporter, lesquels étaient confectionnés sur place. Elle ajoute qu'elle subit un sinistre constitué par des infiltrations et des écoulements affectant son local commercial loué et qu'elle ne peut absolument pas reprendre une quelconque activité dans les lieux. Elle fait enfin valoir que le bailleur a cessé, depuis cette même date, de remplir son obligation de délivrance et d'entretien.

Pour s'opposer à toute résiliation du bail fondée sur la prétendue méconnaissance de ses obligations, la bailleresse s'appuie sur l'article 1725 du code civil et affirme que lorsque des tiers

se livrent à des troubles ou voies de fait, restreignant ou empêchant la jouissance de la chose louée, le bailleur n'est pas garant. Pour la bailleresse, il appartient alors au preneur de poursuivre le tiers en son nom personnel dans les conditions de droit commun des articles 1382 et suivants du code civil.

Toujours pour s'opposer à la résiliation du bail à ses torts et pour dire que la cour doit en réalité prononcer la résiliation du bail aux torts de la preneuse, la bailleresse affirme encore que cette dernière a fait preuve d'une inertie fautive en ne justifiant d'aucune démarche à l'encontre des tiers responsables.La société la Roche Bastion fait enfin valoir que le tribunal s'est trompé en estimant que l'article 1725 du code civil (selon lequel Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance), serait applicable aux seules actions en indemnisation du preneur, et non à ses actions en résiliation du bail.

L'obligation de délivrance du bailleur lui impose de maintenir les locaux conformes à la destination contractuelle, tant au moment de la prise d'effet du bail, que pendant le cours de son exécution, sauf stipulation contraire.

La résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur, si les désordres sont imputables à des tiers, ne peut être prononcée que si une faute imputable au bailleur ayant contribué au préjudice du locataire en l'aggravant ou en le rendant possible, est caractérisée.

Enfin,l'absence d'obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers ne dispense toutefois pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives.

En l'espèce, s'agissant tout d'abord de la destination contractuelle des lieux, celle-ci, définie par le bail commercial est 'une activité exclusive de vente de sushis à emporter'.

Ensuite,s'agissant de l'état des lieux loués et de la possibilité de les utiliser conformément à leur destination contractuelle, suite au dégât des eaux survenu en avril 2014, la preneuse verse aux débats deux pièces particulièrement utiles, le constat d'huissier de justice dressé le 16 mars 2016 à la requête de la société Hekel & Jekel ainsi que le rapport du 2 avril 2015 rédigé par les experts des trois assureurs de trois parties au litige.

Le constat d'huissier de justice du 16 mars 2016 décrit l'état des lieux loués en ces termes: « Au niveau de la salle clientèle, j'ai constaté que différents sondages ont été réalisés et notamment en plafond et au niveau de certains murs où l'on constate que des percements ont été réalisés. Au niveau de l'arrière bar, on retrouve tout un pan de mur à l'aplomb supérieur du point d'eau, matérialisé un évier en inox. Là le mur s'est totalement délité et désolidarisé, reposant directement sur l'évier et son plan de travail. Précisons qu'à la suite de ce désordre, le plan de travail a cédé. Compte-tenu de l'évolution du constat, dès cet instant on peut dire que les lieux sont totalement insalubres et impropres à la moindre activité commerciale. Sur l'arrière, on retrouve au niveau des couloirs de distribution, des sondages en plafond. Toujours dans le couloir de distribution avant les toilettes, j'ai constaté que les murs sont totalement délités, qu'il s'agisse des peintures, des enduits, jusqu'au support. On relève des remontées de salpêtre, un phénomène de cloquage des peintures et enduits. Au-delà, notamment dans le WC lui-même en plafond, la trappe a été déposée et un sondage a été réalisé. Là encore, les lieux sont totalement insalubres et impropres à l'exploitation commerciale. Précisons qu'au niveau de ce dernier désordre mural, on trouve au sol un regard. Les murs sont humides. Il est précisé que le regard qui est aujourd'hui apparent ne l'était pas avant le sondage, puisque c'est en retirant le carrelage au sol et réduisant la partie enduit béton que ce regard est apparu. En outre, tout le long du mur du couloir on retrouve ce phénomène. Il convient également de préciser qu'il participe par endroit à des phénomènes de moisissure' (') J'ai pu constater que les joints d'étanchéité de certains réfrigérateurs sont totalement recouverts par la moisissure' (') lors de mon entrée dans les lieux où l'on distingue fortement des odeurs nauséabondes' »

Ensuite, le rapport du 2 avril 2015, établi par les assureurs, mentionne en particulier, au sujet des causes du dégât des eaux survenu en avril 2014 au sein du local commercial :

-fuites sur le collecteur d'eaux usées - eaux vannes situé dans le hall d'entrée de l'immeuble [Adresse 4],

-fuite sur la colonne d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble, situées en façade de l'immeuble [Adresse 4],

-fuite sur le regard et canalisation d'évacuation situés dans les parties communes entre les deux regards,

-infiltrations au travers des revêtements de sol carrelé de la cuisine du restaurant le 'Golden Beef (SARL le Bastion ).

Ces pièces sont corroborées par les rapports d'expertise qui ont été demandés par l'assureur MMA Iard Assurances Mutuelles dont il résulte que les locaux commerciaux subissent des dommages sur tous les plafonds et les murs en raison d'infiltrations au travers des carrelages.

Ainsi, les lieux loués par la société Hekel et Jekel ne lui permettaient plus, à partir du mois d'avril 2014, d'exercer son activité commerciale conformément à la destination contractuelle prévue par le bail commercial, à savoir 'une activité exclusive de vente de sushis à emporter'.En raison des infiltrations du local loué, concernant le clos et le couvert, les locaux loués sont devenus totalement impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, au regard de l'activité commerciale qui impliquait la présence de produits alimentaires frais, soit des sushis. De plus, les dommages affectant les lieux loués ont persisté dans le temps, puisqu'il n'est aucunement démontré que de quelconques travaux de réparation auraient été entrepris.

Concernant les responsables du sinistre, le rapport d'expertise amiable du 2 avril 2015 établit qu'il s'agit, d'une part, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] (assuré par Axa France Iard), et, d'autre part, de société le Bastion exploitant le restaurant voisin sous l'enseigne 'Golden Beef' (assurée par la compagnie d'assurance MMA Iard Assurances Mutuelles).

Le syndicat des copropriétaires et la société Axa France Iard reconnaissent d'ailleurs leur responsabilité en ces termes : '.La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée dans le sinistre dégâts des eaux, car une partie du sinistre provient des parties communes, et l'autre partie relève de la responsabilité d'un tiers et de son assureur la MMA.'

L'assureur MMA Iard assurances mutuelles reconnaît la responsabilité de la société Le Bastion en ces termes :'En application de l'ancien article 1382 du code civil devenu l'article 1240 du code civil, la responsabilité de la société Le Bastion est engagée pour le dégât des eaux qu'elle a provoqué du fait du défaut d'étanchéité de son carrelage au sol.

Pour déterminer si la résiliation du bail peut toutefois être prononcée aux torts du bailleur, en présence d'un trouble de jouissance imputable à des tiers, il convient de caractériser une faute autonome imputable à la SCI la Roche Bastion, qui aurait contribué au préjudice de la locataire en l'aggravant ou en le rendant possible, quand bien même elle n'a pas été à l'origine du dégât des eaux.

Il convient de rappeler que si la bailleresse n'avait pas l'obligation de garantir le trouble de jouissance causé à la preneuse par des tiers, en application de l'article 1725 du code civil, rien ne la ne dispensait toutefois de la bonne exécution de ses obligations de bailleresse de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui pouvaient devenir nécessaires, autres que les locatives. Sur ce point, la bailleresse ne produit aucun devis, aucune facture ou attestation, démontrant qu'elle aurait fait effectuer des travaux de remise en état des lieux loués en lien avec les dégâts causés par les infiltrations.Compte tenu de l'état très dégradé des locaux commerciaux suite au sinistre, les dommages ont persisté et il était devenu impossible pour la preneuse d'exercer son activité commerciale stipulée au bail.

De plus, il n'est pas établi, qu'une fois élucidées les causes du sinistre, il aurait été mis fin de façon efficace et complète, aux causes des infiltrations,et ce même si la bailleresse produit aux débats deux factures de travaux, adressées par des artisans au syndicat de copropriété et au commerçant voisin. D'ailleurs, la preneuse a produit aux débats le constat d'huissier de justice du 16 mars 2016, dont des extraits sont précédemment cités, qui établit que le sinistre subsistait encore au moins pour partie à cette date, sous la forme de moisissures, d'odeurs nauséabondes, de remontées de salpêtre, d'un phénomène de cloquage des peintures et enduits.Or, débitrice d'une obligation de délivrance des lieux loués conformément à leur destination contractuelle, il appartenait à la bailleresse, à tout le moins, de vérifier la mise en oeuvre de tels travaux, seuls à même de lui permettre de respecter son obligation.

Enfin, si le bail commercial contient une stipulation contractuelle selon laquelle ' le bailleur, en aucun cas, ne peut étre responsable du trouble de fait provenant d'un voisin, sa responsabilité étant strictement limitée aux troubles de droit », cette clause ne neutralise pas pour autant l'obligation de délivrance de la bailleresse. En tout état de cause, le trouble de jouissance subi par la preneuse, n'est pas exclusivement lié à la responsabilité du voisin, étant indissociablement lié à celle du syndicat des copropriétaires également.

S'agissant par ailleurs du moyen soulevé par la bailleresse, tiré du fait que la perte de la chose louée entraîne la résiliation de plein droit du bail en cas de fortuit ou même par la faute d'une partie, celui-ci n'est pas pertinent en l'espèce, la chose louée n'ayant pas été perdue.

Pour ce qui est de la demande de résolution judiciaire du bail aux torts de la preneuse, formée par la bailleresse, il ne ressort ni des débats, ni des pièces produites que la société Hekel et Jekel aurait commis de quelconques manquements suffisamment graves dans l'exécution de ses propres obligations de preneuse. Si elle a d'ores et déjà perçu une indemnité d'assurance à hauteur d'un montant total de 29 500 euros, ce montant couvrait, pour l'essentiel, la perte d'exploitation et elle ne pouvait pas, en plus, financer les postes de réparation locative lui incombant, étant précisé que les pièces versées ne démontrent pas suffisamment que les causes du sinistre ont toutes été éliminées.

La cour confirme le jugement en ce qu'il rejette la demande de la société la Roche Bastion de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la SCI Hekel et Jekel et en ce qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail commercial du 4 octobre 2011 et ce à la date du ler juillet 2014 aux torts de la société bailleresse, avec toutes conséquences de droit.

2-sur les demandes relatives aux loyers

Le bail commercial étant résolu au 1er juillet 2014, il ne pouvait pas générer d'obligations au paiement pour les parties depuis cette date, en particulier une obligation de payer les loyers.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a :

-dit que la société la Roche Bastion devra restituer les loyers versés depuis le mois de juillet 2014, jusqu'à la décision du juge des référés du 6 juillet 2016 ayant autorisé la société Hekel & Jekel à suspendre le paiement des loyers,

- rejeté la demande reconventionnelle en paiement des arriérés de loyers depuis juillet 2016.

De plus, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial au 1er juillet 2014, entraîne l'obligation pour la bailleresse de restituer les loyers versés par la preneuse depuis cette date.Il convient de dire que la SCI La Roche Bastion est tenue de payer à la société Hekel et Jekel la somme de 21 600 euros HT au titre des loyers versés de juillet 2014 à juin 2016 inclus (900 euros HT x 24 mois) et le jugement est confirmé de ce chef.

3-sur les demandes d'indemnités en lien avec le sinistre

Vu l'article 1382 du code civil devenu 1240 du même code,

Selon l'article 1725 du code civil :Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

La société Hekel et Jekel sollicite la condamnation de la société la Roche Bastion, ainsi que toute partie perdante, à lui payer des indemnités suivantes :

- location de caisse et TPE 4.130 euros

- assurances 2.345,50 euros

- cotisation foncière des entreprises 1.204,75 euros

- honoraires comptables 1.600 euros

- perte de marge 90.153,86 euros

- perte de chance de vendre le fonds de commerce au prix de 35.000 euros

- la perte du pas-de-porte de 4.000 euros HT

soit la somme totale de 138.434,11 euros sous déduction de l'indemnité d'assurance de 29.500 euros, et finalement la somme de 108.934,11 euros

Concernant les responsabilités, la cour a d'ores et déjà retenu que la bailleresse avait fautivement aggravé le préjudice dont elle n'était pas à l'origine et que les clauses du bail ne permettaient pas en l'espèce de neutraliser sa responsabilité.S'agissant du syndicat des copropriétaires, de la société le Bastion, de leurs deux assureurs Axa France Iard et MMA Iard Assurances mutuelles, leurs responsabilités sont retenues, au regard du rapport d'expertise amiable et de leurs propres reconnaissances de responsabilité.

Concernant le montant des dommages, il ressort ensuite du rapport des experts d'assurance réunis le 2 avril 2015, que les dommages matériels s'établissent à la somme de 6 187, 50 euros, somme correspondant à la dépose et l'évacuation de divers éléments mobiliers, au remplacement de ces mêmes éléments, à la mise en peinture des murs et plafonds, au remplacement de faux plafonds.Toutefois, ce rapport a été établi le 2 avril 2015 et la bailleresse n'a quitté les lieux que 7 ans plus tard, en avril 2021. Or, aucune pièce ne vient démontrer, de façon certaine, que des travaux efficaces auraient depuis lors été entrepris par les tiers responsables pour mettre fin complètement aux infiltrations ou bien que la bailleresse aurait effectué des travaux de remise en état des lieux loués correspondant aux grosses réparations.Enfin, s'il est établi qu'en 2014, parallèlement au sinistre subi, la preneuse a souhaité vendre son fonds de commerce de sushis à emporter, les pièces produites ne permettent toutefois pas suffisamment d'affirmer que c'est exclusivement pour cette raison qu'elle a ralenti ou fermé l'exploitation dudit fonds.

S'agissant des indemnités d'assurance d'ores et déjà perçues par la société Hekel et Jekel, il est établi qu'elles se sont élevées à 29 500 euros et qu'elles étaient destinées à couvrir les préjudices suivantes :

- 4.500 euros correspondant à la garantie dégâts des eaux subis sur le contenu du local,

- 25.000 euros correspondant à la perte d'exploitation.

Au regard de l'ensemble des pièces produites aux débats (et en particulier des bilans et du grand livre global de la preneuse), la cour alloue à la société Hekel et Jekel les indemnités supplémentaires suivantes :

-location de caisse et TPE juillet 2014 au mois de juin 2016 : 300 euros,

-assurances : il est accordé une indemnité de 300 euros,

- cotisation foncière des entreprises pour 1.204,75 euros : rejet (Ce préjudice n'étant pas suffisamment démontré au regard des pièces financières versées, qui ne sont pas commentées),

- honoraires comptables : rejet (ce préjudice n'est pas suffisamment détaillé),

- perte de marge pour 90.153,86 euros : il est accordé une indemnité supplémentaire de 3000 euros (si la preneuse verse aux débats quelques bilans et le grand livre comptable, elle ne commente pas pour autant suffisamment lesdites pièces)

- la perte du pas-de-porte pour 4.000 euros HT : rejet (ce préjudice n'est pas suffisamment développé et expliqué),

-perte de chance de vendre le fonds de commerce au prix de 35.000 euros : 4000 euros (les pièces produites ne permettant pas suffisamment de valoriser le fonds de commerce)

Au total, une indemnité de 7600 euros sera accordée à la preneuse, somme devant s'ajouter aux indemnités d'assurance déjà perçues par cette dernière.

Infirmant le jugement, en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires de la société la Roche Bastion, la cour condamne les sociétés la Roche Bastion, le Bastion, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], Axa France Iard Nanterre, MMA Iard assurances mutuelles à payer in solidum à la société Hekel et Jekel la somme de 7600 euros au titre de l'indemnisation des conséquences du sinistre (somme devant s'ajouter aux indemnités d'assurance déjà perçues).

En outre, compte tenu du préjudice subi par la société Hekel et Jekel au titre des loyers versés en pure perte de juillet 2014 au mois de juin 2016, la cour condamne les sociétés la Roche Bastion, le Bastion, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], Axa France Iard Nanterre, MMA Iard assurances mutuelles à payer in solidum (avec la SCI la Roche Bastion) la somme de 21 600 euros HT.

4-sur les appels en garantie

Vu l'article 1382 du code civil devenu 1240 du même code,

Si les tiers responsables du dommage indiquent que la preneuse ne justifie pas de ses préjudices, ils ne remettent pour autant pas en cause le principe de l'appel en garantie de la bailleresse à leur égard, pour le cas où la cour estimait fondées les demandes d'indemnités de la preneuse.

Infirmant le jugement en ce qu'il dit que l'appel en garantie de la SCI La Roche Bastion est sans objet, la cour dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], la société le Bastion ainsi que leurs assureurs respectifs les compagnies Axa et MMA, devront la relever et garantir de toute condamnation en principal frais et intérêts pouvant être prononcée à son encontre.

En l'absence de toute contestation de l'assureur sur ce point, la cour condamne la compagnie d'assurance Axa France Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

5-Sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige, le jugement est infirmé du chef de l'article 700 et des dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] et la société Bastion, les compagnies d'assurance Axa France Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles,seront condamnés aux dépens exposés par les sociétés la Roche Bastion et Hekel et Jekel en première instance comme en appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5 000 euros à chacune de ces deux dernières.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] et la société Bastion, les compagnies d'assurance Axa France Iard et Mme Iard Assurances Mutuelles, supporteront la charge de leurs propres dépens tant en première instance qu'en appel et seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS