TJ Évry, 21 févr. 2025, RG 24/02263

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/02263 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7PL

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Février 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES DRAGONS-QUAI AUX FLEURS, situé [Adresse 5] - [Adresse 8] - [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGID, dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 809 931 884,

Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [T] [M] [H], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]

Défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 juillet 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [M] [H] est propriétaire des lots numéros 2276 et 2425 au sein de la résidence en copropriété DRAGONS-QUAI AUX FLEURS situé [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS-QUAI AUX FLEURS, représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, a fait assigner Mme [T] [M] [H] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner Mme [T] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS-QUAI AUX FLEURS la somme de 9 568,93 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de signification des présentes,

Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,
Condamner Mme [T] [H] a payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS-QUAI AUX FLEURS la somme de 251,00 euros en règlement des frais de recouvrement,

Condamner Mme [T] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS-QUAI AUX FLEURS la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Mme [T] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS-QUAI AUX FLEURS la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner Mme [T] [H] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [T] [H], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS-QUAI AUX FLEURS produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [T] [H] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 2276 et 2425 dans la copropriété,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 29 décembre 2020, 2 décembre 2021, 23 juin 2022 et 22 juin 2023,
- les appels de fonds et charges sur la période considérée,
- le contrat de syndic,
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er janvier 2024 sur la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2024, provisions charges courantes 1er trimestre 2024 et cotisations fonds travaux ALUR 1/4 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 568,93 euros.
- les jugements du tribunal d’instance d’Evry du 26 août 2019 et du tribunal judiciaire d’Evry pôle proximité du 14 juin 2021

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la somme de 6,16 euros mentionnée sur le décompte à la date du 31 décembre 2021 n’est pas justifiée, aucun procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle ont été votés les travaux de plan de sauvegarde 3 n’ayant été versé aux débats, et doit être déduite de la créance réclamée.

Ainsi la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er janvier 2024 sur la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2024, provisions charges courantes 1er trimestre 2024 et cotisations fonds travaux ALUR 1/4 2024 inclus, s’élève à la somme de 9 562,77 euros (= 9568,93 € - 6,16 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en justice, soit à compter du 25 mars 2024.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement:

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [T] [H] a déjà été condamnée :
- par jugement du tribunal d’instance d’EVRY en date du 26 août 2019 pour non paiement de ses charges de copropriété,
- et par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 14 juin 2021 pour non paiement de ses charges de copropriété.
Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse consécutif au jugement du 14 juin 2021 au titre des sommes au paiement desquelles elle a été condamnée.

Les manquements répétés de Mme [T] [H] (après plusieurs condamnations) à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Mme [T] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La somme de 251,00 euros réclamée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS - QUAI DES FLEURS au titre des frais de prise d’hypothèque du 15 février 2022, prévue par le contrat de syndic pour ce genre de prestation, apparaît fondée au vu du relevé de formalités hypothécaires du 1er Bureau des Hypothèques de [Localité 6] certifié à la date du 16 février 2024, versé aux débats.

Mme [T] [H] sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS -QUAI DES FLEURS la somme de 251,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence DRAGONS - QUAI DES FLEURS une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS