TJ Évry, 21 févr. 2025, RG 23/02371

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Février 2025

AFFAIRE N° RG 23/02371 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PGYL

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Février 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LEFEBVRE 17, dont le siège social est situé [Adresse 2], dont les références cadastrales sont Section AM n°[Cadastre 5] et AM n°[Cadastre 3], représenté par Maître [D] [S], Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 8] à [Localité 6], en sa qualité d’adminsitrateur judiciaire provisoire de la copropriété

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES , dont le siège social est situé [Adresse 4]

Dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques
DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 janvier 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [Z] était propriétaire des lots numéros 146, 167 et 187 (nouvelle numérotation) au sein de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Monsieur [X] [Z] est décédé le 16 février 2022.

Sa succession n’a pas été régularisée.
C’est dans ces conditions que par ordonnance du 26 janvier 2023, la direction nationale des interventions domaniales (DNID) a été désignée comme curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z] par le tribunal judiciaire d’Evry.

Par acte de commissaire de Justice en date du 27 mars 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par Me [D] [S], administrateur provisoire, a fait assigner la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

CONDAMNER la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 7] la somme en principal de 11 056,59 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/01/2023 inclus

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

- de la mise en demeure notifiée par l’etude [S] administrateur judiciaire en date du 26/11/2021, pour paiement de la somme de 6 430,50 €;
- de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 7], la somme de 1 100,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNET la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 7] une indemnité de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu. Elle a expliqué être dispensée du ministère d’avocat et s’en rapporter à justice.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 12 septembre 2024 renvoyée au 17 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’admnistration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de vopropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LEFEBVRE 17 produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 7] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28/11/2017, 28/1/2018,
- les décisions prises par l’administrateur provisoire
- les appels de fonds et charges sur la période considérée,
- le contrat de syndic,
- un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er janvier 2023 sur la période du 1er décembre 2017 au 1er janvier 2023, provisions charges courantes 01/01/2023 et cotisations fonds travaux 01/01/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11 056,59 euros.

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

- qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2020 par la production d’un procès-verbal d’assemblée générale ou une décision de l’adminstrateur provisoire le mentionnant. Il en résulte que le montant de 96,72 euros représentant le total des sommes de 32,24 euros dans le décompte au titre des fonds travaux ALUR pour l’exercice 2020 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er décembre 2017 au 1er janvier 2023,appel de fonds 1er trimestre 2023 et Fonds de travaux loi ALUR inclus, s’élève à la somme de 10 959,87 euros (= 11 056,59€ -32,24€-32,24€-32,24€).

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il est justifié de la mise en demeure du 26 novembre 2021 sommant le défendeur de payer. Cette lettre peut donc être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de cette mise en demeure, en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est noté toutefois quelques paiements ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

La DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 7] sera donc condamnée au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS