CA Colmar, 19 févr. 2025, RG 23/01427

MINUTE N° 80/25

Copie exécutoire à

- la SELARL V² AVOCATS

- la SELARL LX COLMAR

Le 19.02.2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 19 Février 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/01427 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBRO

Décision déférée à la Cour : 02 Mars 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile

APPELANT - INTIME INCIDEMMENT :

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la Cour

INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :

S.A. TUI FRANCE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme DAYRE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l'assignation délivrée le 21'juillet 2021, par lequel M. [Z] [I] a fait citer la SA TUI France devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins, notamment, d'obtenir la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 24'938,46 euros au titre des frais de remise en état des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à Bischheim, 'sous compensation avec les montants du dépôt de garantie et de solde de charges',

'

Vu le jugement rendu le 2'mars 2023, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance et par lequel le'tribunal judiciaire de Strasbourg'a statué comme suit':

'CONDAMNE [Z] [I] à payer à la SA TUI France la somme de 1.591,73 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Le CONDAMNE aux dépens et à payer à la SA TUI France la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC'

'

Vu la déclaration d'appel formée par M. [Z] [I] contre ce jugement et déposée le 5'avril 2023,

'

Vu la constitution d'intimée de la SA TUI France en date du 21'juin 2023,

'

Vu les dernières conclusions en date du 1er décembre 2023, transmises par voie électronique le 4 décembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties et par lesquelles M. [Z] [I] demande à la cour de':

'Vu le Jugement du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG du 2 mars 2023 sous RG 21/05076,

Vu la déclaration d'appel du 5'avril 2023,

'

Vu notamment les dispositions des articles 1730, 1754, respectivement 1347, 1347-1, 1348 et 1231-6 du Code Civil,

Vu notamment les dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la Jurisprudence citée aux débats,

DÉCLARER voire JUGER l'appel de Monsieur [Z] [I] recevable et bien fondé,

'

Y FAISANT DROIT,

'

INFIRMER le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,

'

STATUANT À NOUVEAU,

JUGER que la SA TUI FRANCE est tenue de supporter le coût de la remise en l'état primitif' des lieux loués, notamment du fait des travaux ou installations qu'elle y aura effectués durant sa période de jouissance,

JUGER, en tout état de cause, que la SA TUI FRANCE est tenue de supporter le coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par son défaut d'entretien et les dégradations commises durant le bail, tels que constatés par Huissier de Justice au moment de la sortie des lieux,

'

Par voie de conséquence,

'

CONDAMNER la SA TUI FRANCE à verser à Monsieur [Z] [I] une somme de 27.130,20 € au titre des frais de remise en état des locaux loués sis [Adresse 1] à [Localité 4],

ORDONNER la compensation de cette créance avec celles relatives au dépôt de garantie à hauteur de 2.134,29 € et de l'avoir du décompte final de charges à hauteur de 57,45 €,

'

Partant,

'

CONDAMNER la SA TUI FRANCE à verser à Monsieur [Z] [I] une somme de (...) 24.938,46 €,

En toute hypothèse,

'

ASSORTIR la condamnation à intervenir des intérêts légaux à compter de la mise en demeure'du 10 mai 2021, conformément à l'article 1236-1 du Code Civil,

'

REJETER l'appel incident de la SA TUI FRANCE,

DÉBOUTER la SA TUI FRANCE de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

CONDAMNER la SA TUI FRANCE aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, en ce compris le timbre fiscal,

CONDAMNER la SA TUI FRANCE à verser à Monsieur [Z] [I] une somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance,

'

CONDAMNER la SA TUI FRANCE à verser à Monsieur [Z] [I] une somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de Cour'

'

et ce, en invoquant, notamment':

- une mauvaise interprétation de la clause 6 du bail par le tribunal, cette clause imposant au locataire, selon l'appelant, une remise en état complète des lieux dans leur état primitif, indépendamment de la vétusté et ayant un caractère clair, de sorte que la SA Tui France devait assumer la totalité des frais de remise en état liés aux dégradations identifiées,

- la sous-évaluation des dégradations par le tribunal, l'indemnisation retenue ne couvrant qu'une infime partie des frais réellement engagés pour la remise en état, alors que les dégradations excédaient largement la vétusté normale, le concluant appuyant ses prétentions sur les factures et devis produits, démontrant un coût qu'il estime réel de 32'544,19 euros pour la réhabilitation des locaux,

- le non-respect par le locataire de ses obligations d'entretien courant, ce qui aurait amplifié les dégradations constatées à la sortie, cette négligence constituant un manquement grave aux obligations locatives,

- la responsabilité, en outre, de la SA TUI France pour des travaux réalisés pendant la location, certains travaux ainsi effectués par la locataire ayant dégradé les lieux et nécessitant une remise en état spécifique, conformément à la clause de remise en état du bail';

- le caractère, dès lors, injustifié des condamnations prononcées à son encontre, s'agissant d'un solde créditeur de 1'591,73 euros au profit SA TUI France, alors qu'aucune somme ne lui serait due après déduction des frais de réparation.

'

Vu les dernières conclusions en date du 22'mai 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties et par lesquelles la SA TUI France demande à la cour de':

'Sur l'appel principal :

CONFIRMER le jugement entrepris en ces dispositions ne causant pas grief à la concluante ;'

Sur l'appel incident :

Le JUGER recevable et bien fondé, y faire droit et en conséquence,

INFIRMER partiellement la décision entreprise en ce qu'elle a limité la condamnation de Monsieur [I] à verser à la société TUI France la somme de 1591,73 € ;'

Statuant à nouveau'

CONDAMNER Monsieur [I] à verser à la société TUI France la somme de 2134,28 € + 57,45'€, soit 2191,73 € ;'

DEBOUTER Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes,'

En cas de condamnation prononcée à l'encontre de la société TUI France ;'

ORDONNER un abattement à hauteur de 90 % pour le montant de la condamnation prononcée à l'endroit de la société TUI France ;

En tout état de cause,'

CONDAMNER Monsieur [I] à restituer le dépôt de garantie à la société TUI France à hauteur de la somme de 2134,28 € ;'

CONDAMNER Monsieur [Z] [I] à verser à la Concluante une indemnité au titre de l'article 700 du CPC à hauteur de 2500 € et à supporter les entiers dépens de l'instance'

'

et ce, en invoquant, notamment':

- la vétusté normale des locaux, les dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie relevant de l'usure normale après 27 années de bail, conformément aux obligations locatives et la clause 6 du bail ne pouvant imposer une remise en état complète, indépendamment de la vétusté,

- l'entretien régulier des locaux pendant toute la durée du bail, de manière conforme à ses obligations, les accusations de négligence avancées par l'appelant étant réfutées,

- l'exagération des prétentions financières de l'appelant, l'intimée contestant le montant de 32'544,19 euros réclamé par M.'[I], le qualifiant d'excessif et non justifié par rapport à l'état réel des lieux à la sortie, les devis et factures produits par la partie adverse ne correspondant pas aux travaux strictement nécessaires à la remise en état et le tribunal de première instance ayant, à ce titre, justement évalué les travaux à 600 euros, reflétant les dégradations dépassant la vétusté normale, aux termes d'une évaluation proportionnée et en accord avec la réalité des lieux,

- une compensation avec le dépôt de garantie justifiée et conforme aux termes du bail, le solde créditeur de 1'591,73 euros à son bénéfice étant dû et ayant été reconnu à juste titre par le tribunal,

- le caractère infondé des dommages et intérêts réclamés par M.'[I] qui ne démontrerait aucun préjudice réel résultant de l'occupation des lieux par la concluante,

- la confirmation, par conséquent, du jugement concernant les condamnations prononcées à l'encontre de l'appelant, dont elle entend souligner le caractère infondé et abusif des prétentions.

'

Vu l'ordonnance de clôture en date du 6'novembre 2024,

'

Vu les débats à l'audience du 4'décembre 2024,

'

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

'

MOTIFS :

'

'

Sur la demande principale :

'

En application de l'article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

'

L'article 1730 du même code énonce que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

'

Et aux termes de l'article 1732 du code précité, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

'

Par ailleurs, le contrat de bail applicable entre les parties stipule, en son article 6, que 'tous travaux embellissements et décors quelconques qui seraient faits en cours de bail par le locataire resteront acquis en fin de location à la propriétaire et cela sans indemnité aucune, le propriétaire conservant le droit d'exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du locataire.'

M.'[I] entend, en particulier, reprocher à la société TUI France, tant d'avoir manqué à son obligation d'entretien, que d'avoir commis des dégradations sur l'existant ou du fait de ses propres travaux, l'appelant s'appuyant sur les constatations effectuées lors de l'état des lieux de sortie qui soulignerait le grand état de saleté du local et les éléments qui en ont été brisés, arrachés ou cassés et dont il entend déduire qu'il attesterait que le preneur aurait effectué des travaux ayant détérioré les lieux pour lesquels il devrait, a minima, une remise en l'état primitif, outre qu'il n'aurait pas entretenu les lieux en 'bon père de famille', comprendre 'raisonnablement' au sens et en l'état du texte précité, ni ne les aurait entretenus en bon état de réparations locatives, sans, de surcroît, respecter son obligation de veiller au parfait état des sanitaires et installations électriques. Il ajoute que l'état de dégradation des locaux ne saurait impliquer autre chose qu'un remplacement à neuf des éléments dégradés, indiquant avoir procédé à certaines réparations, le surplus étant, selon lui, justifié par des devis.

'

La société TUI France entend, notamment, objecter que l'état des lieux de sortie ne ferait que constater une usure normale des revêtements et équipements, sans défaut d'entretien flagrant de sa part, l'intimée reprochant à M.'[I] de dénaturer le sens de la clause précitée, portant uniquement sur 'la remise des lieux loués dans leur état primitif' en cas de travaux, embellissements et décors quelconque, effectués par le locataire, pour obtenir à tort une remise à neuf du local, en invoquant, nouvellement et de manière 'fantaisiste', la réalisation de travaux par la concluante et ce sans élément nouveau (la pertinence des devis et factures adverses étant, par ailleurs, contestée) et sans démontrer l'état actuel des locaux ou l'existence d'un obstacle, de ce fait, à sa remise en location, alors qu'aucune réserve n'aurait été formulée par le bailleur lors de l'état de sortie des lieux et que les différents meubles auraient bien été retirés à l'issue du contrat de bail, avec la vétusté inévitable en résultant, le bailleur ne pouvant imposer une remise à neuf des locaux.

'

La cour rappellera encore que le jugement de première instance a, notamment et en substance, retenu que':

'

- la clause précitée imposait au locataire la remise en état des lieux dans leur état primitif pour les aménagements ou travaux réalisés durant la location, cette obligation étant, cependant, limitée par le principe de la vétusté normale liée à l'ancienneté du bail et se cantonnant aux travaux, embellissements et décors, non concernés en l'espèce,

'

- l'état des lieux de sortie mentionnait, ainsi, des dégradations mineures (dégradations des murs, sols et installations), mais qu'elles relevaient majoritairement de l'usure normale après une longue période de jouissance, les éléments avancés par M.'[I] ne démontrant pas de dégradations exceptionnelles, ni d'aménagements spécifiques nécessitant une remise en état intégrale,

'

- les frais réclamés par M.'[I] lui apparaissaient excessifs et non justifiés par rapport à l'état réel des lieux, le montant des réparations ayant, par voie de conséquence, été limité à 600 euros, couvrant des travaux mineurs nécessaires au-delà de la vétusté normale.

'

Au vu des éléments soumis à son appréciation, la cour n'aperçoit pas de raison de s'écarter, pour l'essentiel de cette appréciation pertinente, qu'elle approuve, sous réserve de la question du quantum de la réparation, sur laquelle il sera revenu plus en détail ci-après.

Certes, M.'[I] entend souligner les éléments suivants, tels que ressortant du constat':

À l'extérieur du bâtiment': un carillon de sonnette hors de fonction

À l'intérieur, sur le plateau situé au rez-de-chaussée':

- un revêtement de sol en matière plastique fortement 'détérioré', avec des dalles désolidarisées, d'importantes traces dont des rayures, taches ou 'coupures situées à différents endroits et de différentes tailles',

- la présence d'un piton métallique entouré d'une empreinte carrée portant des traces d'oxydation et dont la représentante de la société TUI FRANCE déclare qu'il s'agissait là de l'emplacement d'un coffre-fort,

- des plinthes en bois 'incomplètes par endroit', des murs recouverts d'un revêtement fort 'sale' et la présence de 'traces d'enlèvement d'un ancien support pour convecteur'

- 1'absence de capuchons de larmier sur deux portes,

- la présence d'un boîtier dont il est indiqué par la représentante de la société TUI FRANCE, qu'il s'agit d'un élément de l'ancienne pointeuse, un convecteur 'airElec' en état de marche, mais dont la grille est 'obstruée par des poussières'

- un carrelage sale nécessitant un 'sérieux nettoyage' dans le local WC, dont la peinture est 'sale', le carrelage 'endommagé', le lavabo 'fissuré sur le côté gauche et présente plusieurs impacts',

- une bouche et une grille de VMC 'fortement encrassées',

'

Dans la cage d'escalier donnant accès au premier étage :

- un revêtement de sol abîmé et des nez de marches dont certains bouts manquent,

'

Au premier étage de l'immeuble :

- un revêtement de sol en 'mauvais état. À plusieurs endroits, il est perforé, marqué et déchiré', la présence de deux goulottes, électriques ou informatiques, présentes au sol et installées par la société TUI FRANCE, des revêtements de sols et murs, ainsi que des grilles d'aération, fortement noircis, un luminaire de type néon qui s'enclenche difficilement, des installations électriques ébréchées ou abîmées, la présence d'une grande armoire de brassage et des lots d'appareillages divers, dont la représentante de l'intimée précise qu'ils ont été installée [sic] par le locataire,

'

Dans l'escalier donnant accès au deuxième étage': une main courante dont deux anneaux d'attache ont été 'descellés et arrachés du mur',

'

Sur le plateau situé au deuxième étage :

- le revêtement de sol est 'marqué, perforé et présente un important trou au milieu de la pièce',

- des panneaux en bois vissés sont 'désolidarisés du mur arrière',

- une réglette de fenêtre dont les 'débris jonchent le sol',

- seuls deux néons au plafond fonctionnent encore,

- une prise électrique est descellée, un convecteur est défectueux.

'

Enfin, l'Huissier de Justice émet des réserves quant au fonctionnement des climatiseurs qu'il n'a pu tester.''

'

Toutefois, il sera observé, d'une part, l'ancienneté de l'occupation par le preneur, d'une durée de 27 ans révolus, d'autre part que la lecture d'ensemble du constat valant état des lieux de sortie, avec les clichés qui l'illustrent, ne permet pas de relever de dégradations ou détériorations autres que mineures, ou excédant la vétusté telle qu'appréciée au regard de cette durée d'occupation, ainsi que retenue par les premiers juges qui mentionnent justement':

- remise en état des travaux effectués par le locataire': ôter le piton métallique du coffre-fort, ôter le boîtier ISS de l'ancienne pointeuse, ôter les extincteurs, au 1er étage ôter les goulottes et le poteau de branchement, étant rappelé que la clause invoquée constitue une clause d'accession permettant au bailleur d'opter soit pour le bénéfice des travaux ou aménagements réalisés par le preneur, soit d'obtenir une remise en état primitif, ce qui n'implique pas une remise à neuf,

- réparations : manque un capuchon de larmier, refaire la partie carrelée autour du lave-mains, remplacer le lavabo, au 1er étage mettre en place le carillon de la sonnette, au 2ème étage remplacer la réglette d'aération.

Si le constat mentionne également le descellement de plusieurs éléments, par exemple d'une prise électrique, rien n'indique qu'il s'agisse d'une véritable dégradation nécessitant des réparations significatives.

'

Par ailleurs, il y a lieu de relever, comme le fait observer l'intimée, au vu d'autres extraits du constat, que l'essentiel des installations électriques et de chauffage est fonctionnel, le constat qu'au deuxième étage seuls 'deux néons fonctionnent', sans préciser combien seraient défectueux, ou qu'un convecteur est 'défectueux', n'étant pas de nature à affecter le bon fonctionnement d'ensemble des installations, étant relevé que l'huissier ne précise pas pourquoi il n'a pas pu tester la climatisation, sans caractériser à ce titre, de défaut qui serait, de surcroît, imputable au preneur.

'

Au total, au vu de ces éléments et plus généralement de ceux dont dispose la cour, qui émettra les mêmes réserves que les premiers juges concernant les factures produites par M.'[I], tout en rappelant qu'il lui appartient d'indemniser le bailleur du préjudice qu'il subit, du fait du manquement du preneur à ses obligations et d'en évaluer le quantum, peu important, par ailleurs, que le bailleur n'établisse pas dans quel état se trouve actuellement le local, dès lors qu'est en cause son état à la sortie des lieux, il y a lieu d'évaluer le montant des réparations à hauteur du montant de la restitution du dépôt de garantie majorée du solde des charges, que M.'[I] reconnaît devoir à la société TUI France, soit 2'191,73 euros, de sorte que, par effet de la compensation des obligations des parties, celles-ci seront quittes.

'

Sur les dépens et les frais irrépétibles':

'

M.'[I], succombant pour l'essentiel de ses demandes, sera tenu des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

'

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'une ou l'autre des parties, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

''

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

'

Infirme le jugement rendu le 2'mars 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu'il a':

- condamné M.'Jean[D] [I] à payer à la SA TUI France la somme de 1'591,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement,

'

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

'

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant,

'

Condamne la SA TUI France à payer à M.'Jean[D] [I] la somme de 2'191,73 euros,

'

Condamne M.'Jean[D] [I] à payer à la SA TUI France les sommes de 2'134,28 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 57,45 euros au titre du solde de charges,

'

Ordonne la compensation des condamnations,

'

Constate qu'aucune somme ne reste due par les parties l'une à l'autre,

'

Condamne M.'Jean[D] [I] aux dépens de l'appel,

'

Dit n'y avoir lieu, au titre de la procédure d'appel, à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de M.'Jean[D] [I] que de la SA TUI France.

La Greffière : le Président :