TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/04998

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 avancée au 28 novembre
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Corinne DE ROMILLY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à M.[P] [I]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04998 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5JTF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [I]
né le [Date naissance 1] 1979 à , demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
La société UNICIL est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3].
Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, la société UNICIL a attrait Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, aux fins d’entendre :
- constater que Monsieur [I] est entré dans l’appartement en cause en commettant une voie de fait ;
- déclarer Monsieur [I] ainsi que tout occupant de son chef, occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion des lieux, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et sans application des délais prévus par les articles L412-6 et L412-1 du code de procédures civiles d’exécution ;
- condamner Monsieur [I] et tout occupant de son chef à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 687,91 euros à compter du 30 novembre 2023 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- condamner Monsieur [I] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du constat.
L'affaire a été appelée et plaidée le 5 septembre 2024.
Lors des débats, représentée par son conseil, la société UNICIL a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Comparant en personne, Monsieur [P] [I] a demandé son maintien dans les lieux. Il a soutenu avoir été trompé par un individu qui lui a remis les clés du logement et fait signer un faux bail. Il a réglé les loyers en espèces.
Le délibéré, fixé au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, a été avancé au 28 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.
Sur l'expulsion
L'article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s'ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu'en soient les raisons et les circonstances.
La société UNICIL apporte la preuve qu’elle est propriétaire d’un ensemble immobilier à la Castellane, dont le logement situé [Adresse 3].
Le 8 novembre 2023, le gestionnaire de la résidence a déposé plainte en signalant que la porte de ce logement vacant avait été dégradée, la serrure arrachée et remplacée.
Par ordonnance du 5 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a commis un commissaire de justice pour se rendre sur les lieux, constater les conditions de son occupation et relever l’identité des occupants.
Par constat du 8 février 2024, Madame [J] [H], commissaire de justice, a indiqué qu’une plaque signalétique gravée au nom de [I] se trouvait sur la porte. Monsieur [P] [I] a déclaré s’être installé dans les lieux 5 mois auparavant avec son fils et sa compagne, après avoir récupéré les clés d’un individu dont il ignore le nom, sans autorisation du propriétaire, et n’avoir aucun bail ni titre d’occupation. Il a refusé de quitter les lieux sur sommation du commissaire de justice.
Monsieur [I] verse aux débats un dépôt de plainte daté du 13 février 2024 dans lequel il relate avoir été victime d’une escroquerie. Il a affirmé avoir signé un bail de location le 4 octobre 2023 pour l’appartement en cause, bail produit au dossier. Le contrat a été conclu avec un certain [L] [N], un individu qui s’est déclaré propriétaire et lui a remis les clés.
Les déclarations de Monsieur [I] lors de son dépôt de plainte diffèrent de celles faites spontanément lors du constat de commissaire de justice.
Il résulte de l’article 1371 du code civil que “L'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constate”.
En l’espèce, Monsieur [I] n’apporte aucun élément probant pour contredire les constatations de Maître [H], commissaire de justice assermenté, qui s’est déplacé sur les lieux, a entendu, vu et constaté les faits et propos qu’elle a retranscrits dans son procès-verbal du 8 février 2024. Il ne justifie que d’un bail grossièrement falsifié, ne peut prouver le règlement des loyers et charges, et en tout état de cause, ne dément pas l’absence de bail signé avec la société UNICIL, légitime propriétaire des lieux.
Il convient donc de constater que Monsieur [I] est effectivement occupant sans droit ni titre. La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.
Il importe de faire cesser, en urgence, ce trouble manifestement illicite en prononçant l'expulsion sollicitée, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le recours de la force publique étant allouée à la société UNICIL, il n'y a pas lieu à assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte.

Sur les délais d’expulsion

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l'article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet d’établir la mauvaise foi de Monsieur [I], ni qu’il soit entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il convient de rappeler que la voie de fait ne peut résulter de la seule occupation sans droit ni titre. La déclaration du gestionnaire de l’immeuble qui aurait constaté des dégradations de la porte et un changement de serrure du logement n’est pas étayée et est en tout état de cause inopérante à imputer ces faits à Monsieur [I]. Enfin aucune détérioration ne ressort des constatations du commissaire de justice, ni des photographies qui se trouvent annexées à son procès-verbal.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de la société UNICIL tendant à la suppression des délais prévus aux articles L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution.

D’autre part, aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'absence de toute justification par Monsieur [I] d'une recherche active de solution de relogement, de sa situation familiale et sociale, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation
La société UNICIL verse un décompte qui fixe à un montant de 687,91 euros le loyer avec charges, pratiqué sur le logement occupé par Monsieur [I].
Il y a lieu de faire droit aux demandes d'indemnités mensuelles d'occupation, à compter du 30 novembre 2023 comme sollicité par UNICIL et alors que Monsieur [I] invoque un bail signé le 4 octobre 2023, et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.
Sur les demandes accessoires
L’équité exige, au regard de la disparité des positions économiques des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En revanche, Monsieur [I] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont le coût du constat du 8 février 2024.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ; RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur, CONSTATONS que Monsieur [P] [I] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] et appartenant à la société UNICIL ; DEBOUTONS Monsieur [P] [I] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;