TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/03336

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Olivier GIRAUD
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Mme [X]
Le 29 novembre 2024
à M. [L]
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03336 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5AIX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. VILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2] - Venant aux droits de la SASU LOGIPACA - [Localité 1]

représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [H] [X]
née le 29 Août 1989 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [P] [L]
né le 21 Septembre 1987 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 1er octobre 2018, la SAS VILIA a donné à bail à Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Des loyers étant demeurés impayés, le 1er février 2024, la SAS VILIA a fait signifier à Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] un commandement de payer la somme de 11.426,31 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 16 avril 2024, la SAS VILIA a attrait Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble, aux frais, risques et périls des locataires ; condamner Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] à lui payer :* la somme provisionnelle de 11.441,29 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 et plaidée.

Lors des débats, la SAS VILIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 11.428,74 euros au 30 août 2024.

Comparants en personne, Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] ont demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont indiqué ne pas contester la dette locative, mais ont fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Ils ont déclaré 4.000 euros de salaires mensuels avec un CDI, et 2 enfants à charge. Ils ont proposé de régler par mensualités de 300 euros et jusqu’à 500 euros en plus des loyers courants. Ils ont précisé avoir déposé un dossier de surendettement.

Aucun diagnostic financier et social des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS VILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 1er octobre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2024, pour la somme en principal de 11.426,31 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er avril 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] restent devoir la somme de 11.428,74 au 30 août 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 158,58 euros correspondant à des « frais de justice » qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] ne contestent pas le principe et le montant de la dette locative.

Dès lors, Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] seront condamnés par provision à payer à la SAS VILIA la somme de 11.270,16 euros pour solde de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 avril 2024.

Les locataires ont bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu de leur situation et de l’absence de difficultés ou besoins exprimés par la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux la SAS VILIA sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SAS VILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
· le sort du mobilier garnissant le logement sera organisé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] supporteront in solidum les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAS VILIA, Monsieur [P] [L] et Madame [H] [X] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,