TJ Marseille, 17 oct. 2024, RG 24/03994
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024
GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 janvier 2025
à Me BALDO Patrice
Le 10 janvier 2025
à Me JABIOL-TROJANI
Le 10 janvier 2025
au service expertise
N° RG 24/03994 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ERN
PARTIES :
DEMANDERESSE
Madame [E] [I]
née le 26 Mai 1935 à [Localité 1] (ALGERIE) [Localité 1], détenue : [Adresse 5]
représentée par Me Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSES
Madame [P] [G] divorcée [Y]
née le 16 Décembre 1970 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Louis JABIOL-TROJANI, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [U] [H]
née le 16 Décembre 1992 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
Un bail a été signé entre Madame [E] [I], Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [G] divorcée [Y] le 6 juillet 2017, concernant un appartement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros outre 100 euros de provision pour charges.
Madame [U] [H] s’est portée caution solidaire des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.
A la suite du divorce entre Monsieur [W] [Y] et Madame [P] [G] divorcée [Y], le logement a été attribué à cette dernière.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [I] a fait signifier à Madame [P] [G] divorcée [Y] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 4 avril 2024.
Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [U] [H] le 9 avril 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, Madame [E] [I] a fait assigner Madame [P] [G] divorcée [Y] et Madame [U] [H] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 septembre 2024.
L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.
A cette audience, Madame [E] [I], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 10 156,18 euros, au 3 octobre 2024. Elle conteste l’existence et l’imputabilité de l’indécence invoquée par la locataire. Elle demande à ce que les frais d’expertise soient à la charge de la locataire, si une telle mesure venait être prononcée.
Madame [P] [G] divorcée [Y] a repris ses dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.
Madame [U] [H] ne comparaît pas et n’est pas représentée, bien que citée par acte remis à étude.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.
Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.
A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.
Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
Madame [E] [I] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024.
Son action est donc recevable.
Sur les demandes principales
Vu les articles 4, 7a, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,
Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,
Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,
Vu les articles 2, 1137, 1217, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,
Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,
En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [P] [G] divorcée [Y] le 4 avril 2024.
Madame [P] [G] divorcée [Y] justifie de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Madame [E] [I] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.
Elle prouve en effet que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, les nuisances évoquées pouvant potentiellement lui permettre d'invoquer une exception d'inexécution justifiant qu'elle se soit soustrait à ses obligations.
Madame [P] [G] divorcée [Y] verse ainsi à l’appui de ses prétentions, au-delà de photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude, un courrier envoyé par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6], en date du 22 avril 2024, pointant des désordres constatés le 3 avril 2024.
Elle produit également un courrier de la CAF, du 8 avril 2024, qui l’informe que l’allocation de logement n’est plus versée et ne peut être réclamée, compte tenu de l’indécence du logement mis à bail par Madame [E] [I], laquelle dispose de 18 mois mettre en conformité le bien sous peine de suspension de l’allocation.
Parallèlement, Madame [E] [I], qui conteste l’existence de désordres dans l’appartement loué par Madame [P] [G] divorcée [Y], ne transmet aucun document témoignant de la situation inverse, de la réalisation de travaux ou de l’impossibilité de les réaliser par la faute de la locataire.
Enfin, force est de constater que le décompte actualisé au 3 octobre 2024 :
comprend de nombreux frais devant être déduits au vu des textes susvisés ; fait apparaître un débit non justifié de 1 465 euros, au titre d’une fuite d’eau ; mentionne un montant du loyer erroné, eu égard au courrier de la CAF du 8 avril 2024 ;vise des provisions pour charges dont le montant a augmenté alors qu’aucune régularisation annuelle des charges n’est intervenue (le locataire n’établit pas qu’une demande en ce sens a été formulée avant l’introduction de la présente instance ; la bailleresse ne prouve pas qu’elle a communiqué au locataire le mode de répartition des charges ni qu’elle a tenu à sa disposition les pièces justificatives, fût-ce dans le cadre de la présente instance).
Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable.
Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir sur ces points, n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.
Les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire s’en trouvent sans objet.
Sur les demandes reconventionnelles
Vu les articles 143 à 146 du code de procédure civile,
Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,
Au cas d’espèce, Madame [P] [G] divorcée [Y] verse aux débats plusieurs pièces mettant en exergue l'existence de désordres pouvant caractériser l’inexécution par Madame [E] [I] de son obligation de délivrance d’un logement décent sur toute la période de location.
Reste que la cause exacte et certaine de ces désordres, les responsables ainsi que leurs conséquences, ne sont pas déterminés.
Dit autrement, si des dégâts sont survenus dans l’appartement mis à bail par Madame [E] [I], la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce qu’elle en est responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.
Madame [P] [G] divorcée [Y] justifie ainsi de l’intérêt d'une mesure d’instruction, et il sera fait droit à sa demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.
Sur les dépens de l’instance de référé
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
DECLARONS l’action de Madame [E] [I] recevable ;
DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Madame [E] [I] ;
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces demandes ;
ORDONNONS une expertise ;
COMMETTONS Monsieur [S] [D], [Adresse 3], Expert près la cour d’appel d'Aix-en-Provence, pour y procéder avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties ainsi que tous sapiteurs dans des spécialités distinctes de la sienne, dans les conditions de l'article 242 du code de procédure civile, de :
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux ([Adresse 2]) et les décrire, examiner les désordres allégués dans l'assignation, ainsi que les dommages en résultant,dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs,déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d'apparition et la cause de ces désordres, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,dire si les désordres proviennent d'un défaut d'entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes,indiquer la nature, les délais d’exécution et le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés, incombant au propriétaire ou à la locataire,fournir tous éléments permettant de nature à permettre ultérieurement au Tribunal d'établir les responsabilités des intervenants, et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
DISONS que l'expert fera connaître sans délai au tribunal judiciaire de Marseille s'il accepte cette mission et, dans l'affirmative, qu’il commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé de la consignation, par le régisseur du tribunal ou le secrétariat-greffe ;
DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus légitime de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d'office ;
DISONS que l'expert sera tenu d'informer le Tribunal de l'avancement de ses travaux et qu'en cas de difficultés de nature à entraver le déroulement de ses travaux ou si une extension de sa mission s'avérait nécessaire, il en fera rapport circonstancié au Tribunal ;
DISONS que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la juridiction dans le délai de TROIS mois de l’avis de consignation et en adressera une copie à chacune des parties ;
DISONS que l'expert avant le dépôt de son rapport définitif, devra donner établir une note de synthèse communiquée aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai d'un mois suivant la communication de cette note de synthèse par l'expert, avant d'établir son rapport définitif ;
FIXONS à 1 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ; sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ;
DISONS que cette somme sera consignée par Madame [P] [G] divorcée [Y] auprès du Régisseur d’avances et de recettes de la juridiction, au plus tard le 28 février 2025 ;
DISONS qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le temps imparti ;
DISONS que, lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
DISONS qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au tribunal la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;
DISONS que l’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant, soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;
Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;
DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifie l’avoir adressée aux parties ;
DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur à fin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;
DESIGNONS le Magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour surveiller les opérations d’expertise ;
DISONS n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge,
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