TJ Marseille, 17 oct. 2024, RG 23/03625

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :
Le 10 janvier 2025
à Me Eliette SANGUINETTI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 janvier 2025
à Me Hinde KALAI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/03625 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3PL3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [O]
né le 22 Octobre 1961 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 15 avril 2011, relatif à un appartement et un garage sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 820 euros et 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [P] [O] a fait assigner Monsieur [R] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 août 2023.
L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [P] [O] produit la notification à la CCAPEX en date du 2 mars 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [R] [C], soit deux mois au moins avant l’assignation du 15 mai 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 16 mai 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 24 août 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [R] [C] par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023 pour un arriéré locatif de 20 195,95 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 28 avril 2023 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [C] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant des autorisations sollicitées à désactiver les émetteurs électroniques et à interdire l’accès au parking, il n’y a lieu à statuer en référé, la demanderesse n’invoquant pas à ce sujet de fondement spécifique, distinct des conséquences attachées au constat de la résiliation du bail.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [R] [C] à payer à Monsieur [P] [O] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 850 euros), à compter du 29 avril 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [P] [O].

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont il ressort que le délai triennal applicable en matière locative s'applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014,

Vu l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige la manifestation de la volonté expresse du bailleur pour que le loyer soit révisé, et s’applique aux baux en cours concernant les indexations postérieures au 27 mars 2014,

Vu le contrat de bail,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et permettent, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles ne se heurtent pas à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, Monsieur [R] [C] ne justifie pas l’existence de nuisances subies (les mises en demeure produites ne reproduisant que ses déclarations), les nuisances évoquées ne pouvant lui permettre d'invoquer une exception d'inexécution justifiant qu'il se soit soustrait à ses obligations.

Parallèlement, Monsieur [P] [O] ne prouve pas qu’il a sollicité la révision du loyer, ainsi que les dispositions susvisées l’exigent malgré la clause contractuelle insérée dans le bail litigieux, de sorte que le montant du loyer du par Monsieur [R] [C] demeure de 820 euros.

Dès lors, au vu du décompte actualisé au 30 septembre 2024, dont il convient de déduire les loyers prescrits (antérieurs au 15 mai 2020) et les montants appelés au titre de la révision du loyer, non justifiés, la dette locative s’élève à la somme de 3 208,83 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [R] [C] à payer à Monsieur [P] [O] la somme de 3 208,83 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au vu de la situation personnelle et financière de Monsieur [R] [C], et du montant dû, des délais de paiement ne sauraient être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les demandes de justifier d’un diagnostic de performance et de déconnexion de l’éclairage

Monsieur [R] [C] ne justifie pas avec certitude de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [P] [O] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Il n’établit pas plus que l’éclairage et l’interphone sont branchés sur son compteur électrique, notamment par la production d’un procès-verbal de constat.

Il ne prouve enfin aucunement que des démarches ont été entamées quant à l’état du logement litigieux antérieurement au commandement susvisé.

En conséquence, ses demandes au titre de la transmission d’un diagnostic de performance énergétique et de déconnexion des éléments des parties communes de son compteur électrique, seront rejetées.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [C], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à Monsieur [P] [O] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS