TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/01902

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Caroline GUEDON
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me COULET-ROCCHIA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/01902 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4XFH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [N] [V]
né le 09 Février 1968 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 30 juin 2021, la société [Localité 3] HABITAT « SEML » a donné à bail à Monsieur [W] [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT a fait signifier à Monsieur [W] [N] [V] par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2022, un commandement de payer la somme de 358,57 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 17 janvier 2024, la SEML MARSEILLE HABITAT a attrait Monsieur [W] [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges d’une part, d’assurance d’autre part ; ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [W] [N] [V] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.805,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023 ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle due à compter de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 4 avril 2024, l'affaire a été renvoyée à la demande du défendeur qui venait de constituer avocat, et a été plaidée le 5 septembre 2024.

Lors des débats, [Localité 3] HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6.732,66 euros au 3 septembre 2024.

Représenté par son conseil, Monsieur [W] [N] [V] a demandé :
à titre principal, dire que le juge des référés n’est pas compétent compte tenu de contestations sérieuses ; à titre subsidiaire : le rejet des demandes de la société [Localité 3] HABITAT et des délais de paiement en tout état de cause, le rejet des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [W] [N] [V] a soulevé des contestations sérieuses s’opposant à ce qu’il soit référé sur les demandes de sa bailleresse, en invoquant l’insalubrité de son logement. Subsidiairement, il a fait valoir une separation conjugale et sa bonne foi pour solliciter l’octroi de délais de paiement sur le fondement des articles 1244-1 et suivants du Code civil.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à CAF par courriel du 30 septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux (article 11).

Une sommation a été délivrée par huissier de justice à Monsieur [N] [V] le 24 août 2022, d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée et la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur, pourtant représenté dans la procédure, n'ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d'une assurance locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 septembre 2022.

Dès lors que les conditions de la clause résolutoire sont réunies pour le défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de se prononcer au surplus sur la demande de résiliation fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges.

En revanche, Monsieur [N] [V] invoque l’indécence de son logement pour s’opposer au jeu de la clause résolutoire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
-de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation
-de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
-d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
-d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
En outre, l'article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.
Enfin, conformément à l'article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
En l'espèce, Monsieur [N] [V] se contente d’évoquer le fait que son immeuble, situé dans la [Adresse 4], serait occupé par des squatteurs, dont certains armés, de sorte qu’il ne s’y sent pas en sécurité. Or il ne verse aucun élément ni justificatif de cette situation, ni plainte adressée au bailleur, ni déposée auprès des services de police.
Le locataire ne justifie d'aucune contestation sérieuse tirée de l’indécence des lieux pour s’opposer à la résiliation de plein droit de son bail.

Monsieur [N] [V] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2022.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1, L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révisable aux conditions du bail résilié, et de condamner Monsieur [N] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 294,39 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il résulte du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 3 septembre 2024, que Monsieur [N] [V] reste devoir un montant de 6.732,66 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 209,26 euros correspondant à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [N] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette, ni preuve de paiements libératoires. Il sera donc condamné à verser une somme provisionnelle de 6.523,40 euros à la société [Localité 3] HABITAT.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [N] [V] fournit son avis de non imposition sur les revenus de 2023 et une attestation de versement d’allocations par la CAF, d’un montant de 567,92 euros en septembre 2024.

Vu la qualité de la créancière et la situation du débiteur, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois dans les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires
  
Partie perdante, Monsieur [N] [V] supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le bailleur, il sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.   
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2021, entre la société [Localité 3] HABITAT « SEML » et Monsieur [W] [N] [V], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 septembre 2022 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEML [Localité 3] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous réserve de la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du même code ; RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;