TJ Marseille, 17 oct. 2024, RG 24/04624
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024
GROSSE :
Le 10 janvier 2025
à Me Corinne DE ROMILLY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 janvier 2025
à Me [X] [D]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 24/04624 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HN7
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSE
Madame [X] [D]
née le 09 Juillet 1981 à , demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
EXPOSE DU LITIGE
Un bail a été signé entre les parties le 1er avril 2020, relatif à un appartement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 538,39 euros et 125,25 euros de provision sur charges (s’agissant du logement) et de 25 euros et 3 euros de provision sur charges (s’agissant du parking).
Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 février 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL a fait assigner Madame [X] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 17 octobre 2024.
A l’audience, la SA UNICIL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 10 135,30 euros, au 30 septembre 2024. Elle s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.
Madame [X] [D] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.
Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
La SA UNICIL produit la notification à la CCAPEX en date du 27 février 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [X] [D] le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 4 juillet 2024.
Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 15 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 17 octobre 2024.
Son action est donc déclarée recevable.
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu l’article 2 du code civil,
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,
Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,
Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [X] [D] par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024 pour un arriéré locatif de 5 821,23 euros.
Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.
En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 23 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [D] des lieux occupés.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Enfin, il convient de condamner Madame [X] [D] à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 778,01 euros), à compter du 24 avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [X] [D] restait débitrice d’une dette locative de 7 625,95 euros au 6 juin 2024.
Vu le décompte actualisé au 30 septembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 9 784,51 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [X] [D] à payer à la SA UNICIL la somme de 9 784,51 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 5 821,23 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,
Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [X] [D], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.
Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.
Sur la communication d’un avis d’imposition
Vu les articles L.441-3 à L.441-15 du code de la construction et de l’habitation,
La demande de communication sous astreinte d’un avis d’imposition par un bailleur social aux fins de calcul de l’éventuel supplément de loyer de solidarité ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection, statuant en référé.
Au surplus, au cas d’espèce, la preuve certaine de l’envoi d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) n’est pas rapportée.
La demande de la SA UNICIL sera par conséquent rejetée.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Madame [X] [D], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à la SA UNICIL une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
DECLARONS l’action de la SA UNICIL recevable ;
CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 1er avril 2020 entre les parties concernant l’appartement et le stationnement sis [Adresse 2], à effet au 23 avril 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Madame [X] [D] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 778,01 euros) ;
CONDAMNONS Madame [X] [D] à verser à la SA UNICIL la somme de 9 784,51 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 5 821,23 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTONS Madame [X] [D] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;
DEBOUTONS Madame [X] [D] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;
DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande tendant à faire injonction à Madame [X] [D] de communiquer son avis d’imposition sous astreinte ;
CONDAMNONS Madame [X] [D] à payer à la SA UNICIL la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [X] [D] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge,
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