TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/04028

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Jérémié GHEZ
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04028 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5EU7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MILAGRES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [P] épouse [D]
née le 18 Janvier 1981 à [Localité 3] (ALGERIE) (ALGER), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 7 janvier 2016, la SCI MILAGRES a donné à bail à Madame [C] [P] épouse [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, le 12 janvier 2024, la la SCI MILAGRES a fait délivrer à Madame [C] [P] épouse [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.538,26 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 14 juin 2024, la SCI MILAGRES a attrait Madame [C] [P] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique et sans délais de grâce ; autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix au frais, risques et périls de la locataire ; condamner Madame [C] [P] épouse [D] à lui payer :* la provision de 2.804,97 euros au titre de la dette locative arrêtée en juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y figurent et pour le surplus à compter de l’assignation ;
* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et indexation, depuis la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux ;
* la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l'audience du 5 septembre 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SCI MILAGRES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3.250,69 euros au 22 août 2024.

Régulièrement citée suivant acte remis à étude, Madame [C] [P] épouse [D] n’a pas comparu et personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [C] [P] épouse [D] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI MILAGRES.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MILAGRES justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 7 janvier 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 2.256,39 euros. Ce décompte mentionne un solde débiteur de 982,58 euros antérieur au 1er janvier 2021 qui n’est ni explicité ni justifié. Il convient donc de déduire cette somme. Madame [C] [P] épouse [D] était donc tenue de verser une somme non sérieusement contestable de 1.273,81 euros au 21 mars 2024.
Il résulte du décompte de la locataire que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mai 2024.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de la locataire et de demande de la bailleresse en ce sens, il n’y a pas lieu d’appliquer ces dispositions.

Madame [C] [P] épouse [D] étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 21 mai 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 22 août 2024, Madame [C] [P] épouse [D] reste devoir une somme de 3.250,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2024.

Madame [C] [P] épouse [D] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Madame [C] [P] épouse [D] sera condamnée par provision, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.273,81 euros à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [P] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI MILARES, Madame [C] [P] épouse [D] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,