TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/03992

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Olivier BURTEZ
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03992 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ERK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BREMOND, domiciliée : chez Cabinet BERTHOZ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [U]
née le 15 Août 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 4 septembre 2023, la SCI BREMOND a donné à bail à Madame [M] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, le 15 mars 2024, la SCI BREMOND a fait délivrer à Madame [M] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.300 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 3 juin 2024, la SCI BREMOND a attrait Madame [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [M] [U] à lui payer :* la provision de 2.785,64 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit à compter du prononcé de la décision, somme à parfaire ;
* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer depuis la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux, avec indexation ;
* une somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.
L’affaire a été appelée à l'audience du 5 septembre 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SCI BREMOND a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3.627,90 euros au 3 septembre 2024. Elle a précisé qu’un règlement de 1.970 euros intervenu entre le 15 mars 2024 et le 28 avril 2024 a été rejeté faute de provision. Deux paiements ont été effectués en juin 2024 mais depuis le règlement des loyers courants n’a pas repris.

Régulièrement citée suivant acte remis à étude, Madame [M] [U] n’a pas comparu et personne pour elle.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier de la locataire qui ne s’est pas présentée aux rendez-vous fixes par le service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [M] [U] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI BREMOND.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 juin 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BREMOND justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 4 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 mars 2024, pour la somme en principal de 1.300 euros.
Il résulte du décompte de la locataire que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mai 2024.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de la locataire et de demande de la bailleresse en ce sens, il n’y a pas lieu d’appliquer ces dispositions.

Madame [M] [U] étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 15 mai 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [M] [U] reste devoir, hors frais, la somme de 3.627,90 euros au 3 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 40 euros correspondant à des frais d’impayés bancaires qui ne relèvent pas de la dette locative en tant que telle.

Pour le surplus, Madame [M] [U] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Madame [M] [U] sera condamnée par provision, au paiement d’une somme de 3.627,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l'étendue d'un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, la SCI BREMOND sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation. La demande au titre des actes conservatoires pris sur les meubles et mobilier, hypothétique, sera rejetée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI BREMOND, Madame [M] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,