TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/03338

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me GIRAUD Olivier
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à M. [W] [H]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03338 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5AI6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 12 août 1998, Monsieur [H] [W] est devenu locataire d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], devenue propriété de la SA ERILIA suivant acte notarié de vente du 11 septembre 1998.
Des loyers étant demeurés impayés, le 26 janvier 2024, la SA ERILIA a fait délivrer à Monsieur [H] [W] un commandement de payer la somme en principal de 8.110,94 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 17 avril 2024, la SA ERILIA a attrait Monsieur [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [W] ; condamner Monsieur [H] [W] à lui payer :* la somme provisionnelle de 10.952,77 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 avril 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel avec charges, jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 et plaidée.

Représentée par son conseil, la SA ERILIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 2.276,55 euros, arrêtée au 30 août 2024. Elle a dit s’en rapporter sur la demande d’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants, mais sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement. Elle a entendu se désister si le règlement effectué par Monsieur [H] [W] pour solder la dette, est bien comptabilisé. Elle a été autorisée à produire une note en délibéré en ce sens.

Comparant en personne, Monsieur [H] [W] a indiqué avoir réglé sa dette en totalité, le dernier versement étant intervenu le 2 septembre 2024.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 12 août 1998 contient une clause résolutoire (article 15 des conditions générales de location) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 26 janvier 2024 pour la somme en principal de 8.110,94 euros.

Il résulte du décompte du locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 mars 2024.

ERILIA verse un décompte locatif indiquant que Monsieur [H] [W] restait devoir une somme de 2.276,55 euros au 30 août 2024, au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [H] [W] produit un avis de virement du 2 septembre 2024, d’un montant de 2.272,82 euros au profit d’ERILIA. Compte tenu des frais de procédure inclus dans le décompte, d’un montant de 344,74 euros, qui ne relèvent pas de la dette locative en tant que telle, ce virement couvre l’intégralité de l’arriéré locatif.

ERILIA a transmis un décompte actualisé au 14 novembre 2024 qui confirme que ce virement n’a pas été rejeté. Ainsi, à la date de l’audience, la dette locative était apurée. En l’absence de désistement, la demande en paiement sera donc rejetée comme étant sans objet.

Par ailleurs, l'article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 1modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
“V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué”.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver au locataire un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu'il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

En conséquence, en raison du fait que la dette a été intégralement soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

Dès lors, le bailleur sera débouté de sa demande d'expulsion, de condamnation à une indemnité d'occupation et d’autorisation de faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux qui deviennent en conséquence sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [H] [W], qui a réglé sa dette en retard, supportera la charge des entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu des diligences que la SA ERILIA a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, il sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire par provision.

PAR CES MOTIFS,