TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/03343

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Thomas D’JOURNO
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03343 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5AJL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE, dont le siège social est sis Anciennement dénommé SOCIETE NOUVELLE D’HLM DE [Localité 3] - SA d’HLM [Adresse 1]

représentée par Me Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [X] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 15 octobre 1997, la SOCIETE NOUVELLE D’HLM DE [Localité 3], nouvellement dénommée la SA D’HLM UNICIL, a donné à bail à Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Déplorant des loyers impayés, le 9 novembre 2022, la société UNICIL a fait délivrer à Madame et Monsieur [S] un commandement de payer la somme en principal de 2.485,44 euros visant la clause résolutoire.
Suivant assignation du 25 avril 2024, la SA D’HLM UNICIL, nouvelle dénomination de la SOCIETE NOUVELLE D’HLM DE [Localité 3], a attrait Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner sans délais l’expulsion des locataires et de toute personne de leur chef,obtenir leur condamnation solidaire à lui payer : * une provision de 3.439,56 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 15 avril 2024 ;
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges, avec variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM, depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;
* la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens.
L’affaire a été appelée le 5 septembre 2024 et plaidée.
Lors des débats, représentée par son conseil, la société UNICIL a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à demander d’actualiser sa créance à un montant de 7.477,43 euros au 31 août 2024.
Régulièrement cités par actes remis à étude, Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S] n’ont pas comparu et personne pour eux.
Le rapport de diagnostic social et financier des locataires indique que les époux [S] sont bénéficiaires du RSA depuis début 2022. Madame, mère au foyer, a déposé une demande de retraite. La seule source de revenus provenait de Monsieur, qui a été placé en affection longue durée depuis décembre 2021, ce qui a impacté leur gestion du budget et généré la dette locative. Leurs droits RSA ont été diminués puis suspendus en raison de difficultés administratives et devaient être rétablis en août 2024. Ils ont sollicité une mutation dans un logement plus adapté et leur situation financière et familiale.
La société UNICIL a été autorisée à produire un justificatif de propriété en cours de délibéré.
Le délibéré, fixé au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, a été avancé au 28 novembre 2024.
MOTIVATION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'absence de comparution de Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige les opposant à la société UNICIL.
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la société UNICIL justifie avoir signalé la situation à la CAF des Bouches du Rhone le 28 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2022 pour la somme en principal de 2.485,44 euros.

Il résulte des décomptes des locataires, que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois impartis. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 9 décembre 2022.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence des locataires et de demande de la bailleresse en ce sens, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S] étant occupants sans droit ni titre depuis le 9 décembre 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S] restent devoir la somme de 7.477,43 euros au 31 août 2024.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 319,28 euros correspondant à des frais de procédure qui relèvent des dépens ou frais irrépétibles.

Pour le surplus, Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S] qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il est de jurisprudence constante qu'en application de l'article 200 du code civil, les époux sont solidairement obligés au paiement des loyers du logement servant à leur habitation pendant toute la durée du mariage, ceci même si un congé a été donné par un des époux qui a quitté les lieux, et même si un des époux a été autorisé à résider séparément par décision de justice. La solidarité ne cesse qu'au jour de la transcription du divorce en marge des actes de mariage. Cependant, s'agissant des indemnités d'occupation après résiliation du bail, la solidarité entre époux ne joue que si ces indemnités ont un caractère ménager, c'est-à- dire si elles sont destinées à l'entretien du ménage ou à l'éducation des enfants.
Par application de la solidarité légale des conjoints Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S] seront condamnés solidairement et par provision, au paiement d’une somme de 7.158,15 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [S] et Madame [X] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité exige, eu égard à la position économique des parties, de rejeter la demande formée par la société UNICIL au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,