TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/01267

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me SANGUINETTI Eliette
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me KUHN-MASSOT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/01267 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4TRL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES ROCHES, dont le siège social est sis [Adresse 4] - Venant aux droits du Cabinet Haussmann - [Localité 1]

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [H]
né le 18 Janvier 1980 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

représenté par Me Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 23 juillet 2010, la SCI LES ROCHES a donné à bail à Monsieur [D] [H] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], [Localité 2].

Le 9 janvier 2023, la SCI LES ROCHES a fait délivrer à Monsieur [D] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.929,99 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 29 janvier 2024, la SCI LES ROCHES, représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE venant aux droits du cabinet HAUSSMANN, a attrait Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre, au visa de la loi du 6 juillet 1989
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner la résiliation du bail ; L’expulsion sans délais, du locataire et de tout occupant de son chef des lieux ; La condamnation de Monsieur [D] [H] à lui payer : Une provision de 2.200,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 janvier 2024; Une indemnité d’occupation équivalent au dernier loyer avec charges, jusqu’à libération des lieux800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dont le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée le 4 avril 2024, renvoyée à la demande du défendeur qui venait de constituer avocat, et plaidée le 5 septembre 2024.

Représentée par son conseil lors des débats, la SCI LES ROCHES a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à un montant de 3.076,79 euros au 2 septembre 2024, hors frais de procédure. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement et à toute suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de paiements depuis mars 2024.

Représenté par son avocat, Monsieur [D] [H] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a fait valoir une perte d’emploi à l’origine de la dette locative, sa bonne foi et sa volonté d’apurer l’arriéré, des allocations mensuelles de 526,93 euros.

Le diagnostic social et financier du locataire indique qu’il vit seul. Ses allocations chômage ont été épuisés suite à une perte d’emploi. Il perçoit actuellement une allocation de solidarité.

Le délibéré fixé au 5 décembre 2024, a été avancé au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LES ROCHES justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 10 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 23 juillet 2010 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2023 pour la somme en principal de 2.919,99 euros.

Il résulte du décompte du locataire inclus dans l’assignation du 29 janvier 2024, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées intégralement dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 mars 2023.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 2 septembre 2024 établit que les derniers loyers et charges n’ont pas été réglés avant l’audience, ce que ne dément pas Monsieur [H]. Il ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [H] est donc devenu occupant sans droit ni titre depuis le 9 mars 2023. Il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 620,44 euros.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 2 septembre 2024, que Monsieur [H] reste devoir la somme de 3.076,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [H] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative. Il sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.919,99 euros à compter du commandement de payer du 9 janvier 2023, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

A défaut d’avoir repris le paiement des loyers et charges courants, Monsieur [D] [H] ne peut se prévaloir des délais de paiement dérogatoires.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, vu la qualité de la bailleresse, les ressources déclarées par Monsieur [H] qui ne lui permettent pas de faire face au montant de sa dette, il convient de rejeter la demande de délais de paiement de droit commun.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI LES ROCHES, Monsieur [H] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,