TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/00476

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Alain DE ANGELIS
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me Lara AMIOT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00476 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4NTM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, domiciliée : chez Agence du Sud-Est, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [I]
né le 22 Décembre 1986 à [Localité 3] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 27 février 2022, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [I] un emplacement de stationnement N°183 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, le 25 octobre 2023, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [I] un commandement de payer la somme de 3.741,66 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 10 janvier 2024, la SA CDC HABITAT a attrait Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, prévoir une clause irritante en cas de délais de paiement accordés au locataire ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [V] [I] à lui payer :* la somme provisionnelle de 6.274,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, indexable, due jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens.
Appelée à l'audience du 4 avril 2024, l'affaire a été renvoyée à la demande du défendeur qui venait de constituer avocat, et a été plaidée le 5 septembre 2024.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 12.388,44 euros hors frais au 5 septembre 2024.

En réplique aux arguments de Monsieur [I], elle a fait valoir que le commandement de payer n’encourt pas la nullité dès lors d’une part, qu’il indique certes un délai de six semaines pour permettre au locataire d’apurer sa dette, mais que Monsieur [I] a bien bénéficié d’un délai de deux mois pour le faire, de sorte qu’il ne justifie d’aucun grief, d’autre part qu’il reproduit la clause résolutoire du bail. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, et de grâce à défaut pour le locataire de démontrer que son relogement ne peut s’organiser dans des conditions normales.

Représenté par son conseil, Monsieur [V] [I] a demandé :
à titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé en l’état de contestations sérieuses ; à titre subsidiaire de lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux et d’échelonner la dette sur un délai de deux ans ; en tout état de cause de dire que chacune des parties conservera ses frais et dépens.
Monsieur [V] [I] a soutenu la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré, qui ne lui octroie qu’un délai de six semaines pour payer les sommes réclamées, ce alors que le bail prévoit un délai de deux mois et que la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 dispose que la réduction du délai minimal par la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur.

A titre subsidiaire, Monsieur [V] [I] a sollicité des délais tant pour quitter les lieux que pour payer sa dette locative, en déclarant percevoir 974,26 euros d’allocations chômage qui ne lui permettent pas de retrouver un logement dans le parc privé, que les allocations au logement lui ont été refusées compte tenu de ses revenus déclarés en 2022, et qu’il a la garde d’un enfant un week-end sur deux et la moitié des vacances.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 27 février 2022 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.741,66 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Monsieur [I] ne justifie pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Son dernier règlement remonte au 17 octobre 2023. Il ne justifie donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 25 octobre 2023 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 décembre 2023.
Dès lors, Monsieur [I] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 25 décembre 2023, ce qui constitue pour la SA CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] au paiement de cette indemnité d’occupation, soit un montant mensuel de 800,50 euros.

Sur la demande de délais de grâce

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [I] justifie d’une situation certes précaire sur le plan social et professionnel, mais compte tenu des larges délais dont il a déjà bénéficié depuis la délivrance du commandement de payer resté infructueux, il convient de faire droit à la demande de délai jusqu’à la fin de la trêve hivernale, soit le 31 mars 2025.

A l’issue de ce délai et à défaut de départ volontaire de Monsieur [I] des lieux, la SA CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1, L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 5 septembre 2024, qu’une somme de 12.388,44 euros reste due au titre de l’arriéré locatif.
Dès lors, Monsieur [I] qui ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, sera condamné à verser cette somme à titre provisionnel à la SA CDC HABITAT, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.274,15 euros à compter de l’assignation du 10 janvier 2024 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu du montant de la dette, des ressources déclarées par Monsieur [I] qui ne lui permettent pas de l’apurer dans des conditions pertinentes compte tenu des délais légaux (mensualités dépassant la moitié de ses revenus), et de l’absence de tout versement depuis octobre 2023, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [I]  sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,