TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/04740

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé a 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Benjamin AYOUN
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04740 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5IGR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. KRUGER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [U]
né le 03 Novembre 1989 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [L] [T]
née le 05 Septembre 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée à effets au 21 juillet 2023, la SCI KRUGER a donné à bail meublé à Madame [L] [T] et Monsieur [K] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 909 euros charges comprises.
Déplorant des loyers impayés, le 26 février 2024, la SCI KRUGER a fait délivrer à Madame [T] et Monsieur [U] un commandement de payer la somme de 2.375,78 euros en principal visant la clause résolutoire.
Suivant assignation du 11 juillet 2024, la SCI KRUGER a attrait Madame [L] [T] et Monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers,ordonner sans délais l’expulsion de Madame [L] [T] et de toute personne de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un tel garde meuble ou lieux du choix du bailleur, ce en garantie des sommes dues, obtenir la condamnation de Madame [L] [T] et Monsieur [K] [U] à lui payer un arriéré locatif de 2.725,69 euros au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; obtenir la condamnation de Madame [L] [T] seule à lui payer : * une indemnité d’occupation mensuelle de 917 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;
* la somme de 510 euros au titre des loyers et charges échus du 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
obtenir la condamnation de Madame [L] [T] et Monsieur [K] [U] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sommation de payer. La bailleresse a exposé que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. Monsieur [K] [U] a régulièrement donné congé le 22 février 2024. Madame [T] réside donc toujours dans le logement et est seule débitrice de l’arriéré locatif depuis le 27 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire. Elle n’a en outre pas présenté d’assurance locative alors qu’un commandement d’en justifier lui a été signifié le 26 avril 2024. La SCI KRUGER se dit donc fondée à obtenir la résiliation du bail avec l’expulsion de la locataire et le paiement de l’arriéré locatif.
L’affaire a été appelée le 5 septembre 2024 et plaidée.
Lors des débats, représentée par son conseil, la SCI KRUGER a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 2.461,78 euros au 2 septembre 2024.
Madame [L] [T] a été régulièrement citée à étude.
Monsieur [K] [U] a été cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses.
Aucun des défendeurs n’a comparu et n’a été représenté lors des débats.
Le diagnostic social et financier de Madame [T] indique qu’elle assume seule la charge de deux enfants. Elle est sans emploi depuis août 2023 malgré ses recherches actives. Cette perte d’activité, couplée avec une saisie des impôts sur ses allocations chômage, a causé un déséquilibre financier à l’origine de la dette locative. Madame [T] a déclaré vouloir apurer la dette grâce au déblocage d’une épargne et rester dans les lieux.
Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'absence de comparution de Madame [L] [T] et de Monsieur [K] [U] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige les opposant à la SCI KRUGER.
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI KRUGER justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu avec effets au 21 juillet 2023 contient une clause résolutoire (page 11) prévoyant qu’elle ne prendra effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024, pour la somme en principal de 2.375,78 euros.

Il convient de constater que le commandement de payer octroie un délai de deux mois au locataire, délai plus favorable, et que la bailleresse sollicite de voir constater la résiliation du bail qu’à l’expiration de ce délai de deux mois.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois impartis. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 26 avril 2024.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les locataires, non comparants, et par la bailleresse, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

La SCI KRUGER indique que Monsieur [U] a adressé un congé, effectif au 22 mars 2024.

Dès lors, seule Madame [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 26 avril 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [T] à son paiement, soit un montant de 917 euros tel que sollicité par la SCI KRUGER.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il ressort des décomptes au 14 mai 2024 et 2 septembre 2024, qu’une somme de 1.671,78 euros restait due au 28 mars 2024.

Monsieur [T], co-signataire du bail, est tenu de l’arriéré locatif jusqu’au mois de mars 2024.

Les défendeurs qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition, aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette locative.

Dès lors, Monsieur [U] et Madame [T] seront condamnés à payer à la SCI KRUGER une somme de 1.671,78 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 28 mars 2024.

Madame [T] sera condamnée seule à payer l’arriéré locatif à compter d’avril 2024, soit la somme de 790 euros arrêtée au 2 septembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] et Monsieur [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement et de la sommation de payer.

Par ailleurs, l’équité exige, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner in solidum à payer à la SCI KRUGER une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,