TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/03131

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Brice TIXIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me SOGLO Honoré Romain
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03131 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47AS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [N]
née le 20 Février 1992, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Honoré Romain SOGLO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 22 janvier 2021, la SA UNICIL a donné à bail Madame [B] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].
Des loyers étant demeurés impayés, le 21 avril 2023, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [B] [N] un commandement de payer la somme de 426,39 euros en principal, au titre d’impayés pour le logement, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 16 avril 2024, la SA D’HLM UNICIL a attrait Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef du logement ;condamner Madame [B] [N] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.049,77 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 28 décembre 2023, sous réserve d’actualisation ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation, de la résiliation des baux jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 et plaidée.

Lors des débats, la SA UNICIL, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa dette à un montant de 2.337,53 euros au 31 août 2024. Elle ne s’est pas opposée aux demandes de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [B] [N].

Représentée par son conseil, Madame [B] [N] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants et un règlement d’une partie de sa dette. Elle a déclaré un revenu mensuel de 1.300 euros. Elle a proposé de procéder à un premier paiement de 900 euros, et de solder le reliquat de l’arriéré eb 3 versements.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire indique que Madame [B] [N] bénéficie du droit d’asile. Ses droits à l’allocation au logement ont été suspendus par méconnaissance des démarches administratives alors que sa formation rémunérée a pris fin. Elle est salariée depuis septembre 2023, dans le cadre d’un CDD renouvelé mensuellement. Elle perçoit 1.300 euros et n’a pas de charges familiales.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 25 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 22 janvier 2021 contient une clause résolutoire, prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 avril 2023 pour la somme en principal de 426,39 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes des deux commandements de payer n’ont pas été totalement soldés dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des décomptes versés par UNICIL, que Madame [B] [N] reste à devoir une somme de 2.029,40 euros hors frais de procédure, comptes arrêtés au 31 août 2024, et que les derniers loyers courants ont été réglés.

Compte tenu du montant de la dette permettant d’envisager son règlement dans les délais légaux, de la situation de Madame [N], de l’accord et de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif, qui seront plus favorables que celles proposées par la locataire compte tenu de la précarité de sa situation administrative, professionnelle et financière.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [B] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, UNICIL sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [B] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [B] [N] supportera les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût des commandements de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA UNICIL, Madame [B] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,