TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/00477

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Eliette SANGUINETTI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me Florian DABIN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00477 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4NTQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI PACA VENANT AUX DROITS DE LA SA IMMOCIL VENANT ELLE MEME AUX DROITS DE LA SCI CILIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [W]
né le 08 Mai 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Florian DABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée à effets au 1er octobre 2008, la SCI CILIMMO, dans les droits de laquelle sont venues successivement la SA IMMOCIL, puis la SA IN’LI PACA suivant fusion-absorption le 25 juillet 2019, a donné à bail à Monsieur [J] [X] un garage et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].
Suite au décès de Monsieur [X], le bail a été transféré à son partenaire de PACS, Monsieur [K] [W], par avenant du 27 juin 2023.
Des loyers étant demeurés impayés, le 30 octobre 2023, la SA IN’LI PACA a fait signifier à Monsieur [K] [W] un commandement de payer la somme de 2.910,26 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 17 janvier 2024, la SA IN’LI PACA venant aux droits de SA IMMOCIL venant elle-même aux droits de la SCI CILIMMO, a attrait Monsieur [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner la résiliation du bail et de l’avenant; ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;l’autoriser à désactiver les émetteurs électroniques d’accès au parking – stationnement de l’immeuble, et interdire l’accès de ce parking à Monsieur [K] [W] ; condamner Monsieur [K] [W] à lui payer :* la somme provisionnelle de 5.152,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 30 octobre 2023 ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle de 814,28 euros, due jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 4 avril 2024, l'affaire a été renvoyée à la demande du défendeur qui venait de constituer avocat, et a été plaidée le 5 septembre 2024.

Lors des débats, la SA IN’LI PACA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 10.145,30 euros au 28 août 2024.

Elle a rappelé que l’arriéré locatif augmente malgré une mise en demeure en courrier recommandé et le commandement de payer, ce alors qu’elle doit assumer des charges sur le bien. Le dernier règlement remonte à juin 2023. Le commandement du 30 octobre 2023 contenait aussi une sommation de justifier d’une assurance locative, restée sans réponse. En outre, le voisinage se plaint de troubles causés par Monsieur [W] (nuisances sonores et incivilités au niveau des garages et aux abords de la résidence). Plusieurs injonctions d’avoir à cesser ce comportement sont restées sans effets. En conséquence la SA IN’LI PACA s’est dite fondée à obtenir la résiliation du bail sans délais de grâce ni de paiement. Elle a en outre sollicité l’autorisation de bloquer les accès du garage à Monsieur [W] pour faire cesser les troubles qu’il y génère (utilisation comme atelier mécanique, invitation d’individus consommant des produits stupéfiants ou pour y dormir).

Représenté par son conseil, Monsieur [K] [W] a demandé :
à titre principal, de constater qu’il justifie d’une assurance locative, de lui octroyer un délai de 36 mois sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 pour s’acquitter de sa dette locative et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce délai ; à titre subsidiaire : de suspendre la procédure d’expulsion en cours et de lui accorder un délai de 36 mois à compter de la signification de la décision pour libérer les lieux loués ; en tout état de cause, le rejet des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Monsieur [K] [W] a argué :
qu’il justifie bien d’une assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire ne peut jouer sur ce fondement ; qu’il est de bonne foi. Le décès brutal de son compagnon l’a plongé dans un état dépressif et a généré la dette locative. Il a repris sporadiquement le paiement des loyers, a engagé des démarches pour bénéficier d’un FSL qui ont échoué suite au refus du bailleur de le signer ainsi que des recherches de relogement. Il a sollicité un délai de 36 mois pour régler sa dette ou quitter les lieux, et en tout état de cause, la suspension de la procédure d’expulsion. Démentir les allégations d’incivilités et troubles du voisinage. Le bailleur n’apporte pour seule preuve que les mises en demeure qu’il lui a adressé en ce sens. La matérialité des faits que la SA IN’LI PACA lui impute n’est pas démontrée. Aucune clause du bail ne prévoit de résiliation de plein droit pour de tels troubles.
Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IN’LI PACA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux (article XI).

Un commandement de payer a été délivré par huissier de justice à Monsieur [K] [W] le 30 octobre 2023, d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée et la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, mais Monsieur [K] [W] verse aux débats une attestation d’assurance habitation datée du 30 octobre 2023, qui couvre l’appartement en cause sur la période concernée, soit du 31 octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Dès lors, le défaut d’assurance ne peut fonder une résiliation de plein droit du bail.

En revanche, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail à effets au 1er octobre 2008 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.910,26 euros.
 
Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 décembre 2023.
Dès lors que la résiliation de plein droit du bail est constatée sur le fondement des impayés locatifs, il n’y a pas lieu d’examiner au surplus le fondement des troubles causés par Monsieur [W]. Ce point ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, s’agissant de trancher la responsabilité du locataire. Par conséquent, les demandes subséquentes aux fins d’interdire l’accès des garages au défendeur seront rejetés.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé du locataire au 1er septembre 2024 établit qu’il n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants, ce qu’il ne dément pas. Dès lors, Monsieur [W] ne peut bénéficier des dispositions précitées et sa demande de délais de paiement dérogatoires sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Monsieur [W] étant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2023, la demande d’expulsion formée par la société bailleresse doit être accueillie.

Sur la demande de délais de grâce

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [W] justifie d’une situation très précaire tant sur le plan médical, que financier et social. Eu égard à cette situation et à la qualité de la demanderesse, mais compte tenu des larges délais dont a déjà bénéficié le locataire depuis la délivrance du commandement de payer resté infructueux, il convient de faire droit à la demande de délai jusqu’au 31 juillet 2025.

A l’issue de ce délai et à défaut de départ volontaire de Monsieur [W] des lieux, la SA IN’LI PACA sera autorisée à poursuivre son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1, L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] au paiement de cette indemnité d’occupation, soit un montant mensuel de 814,28 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 28 août 2024, qu’une somme de 10.145,30 euros reste due au titre de l’arriéré locatif.
Dès lors, Monsieur [W] qui ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, sera condamné à verser cette somme à titre provisionnel à la SA IN’LI PACA, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.910,26 euros à compter du commandement de payer du 30 octobre 2023 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.
Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer.

L’équité, eu égard à la position économique des parties, exige de débouter la SA IN’LI PACA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.   
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effets au 1er octobre 2008, entre d’une part, la SCI CILIMMO, dans les droits de laquelle sont venues successivement la SA IMMOCIL, puis la SA IN’LI PACA suivant fusion-absorption le 25 juillet 2019, d’autre part Monsieur [J] [X], dans les droits duquel vient Monsieur [K] [W] suivant avenant au bail signé le 27 juin 2023, portant sur un garage et un appartement à usage d’habitation situés 3ème étage, [Adresse 2], sont réunies au 30 décembre 2023 ; DEBOUTONS Monsieur [K] [W] de sa demande de délais de paiement dérogatoires sur 36 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire ; ACCORDONS à Monsieur [K] [W] un délai pour quitter les lieux, jusqu’au 31 juillet 2025 ;