TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/04736

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Mme [V] [Y]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04736 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5IFS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [V]
née le 09 Mars 1976, demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 8 septembre 2014, la société PROMOLOGIS, dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, a donné à bail Madame [Y] [V] et Monsieur [S] un garage et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 4], [Localité 2].
Un avenant du 28 janvier 2019 a transféré le bail à Madame [Y] [V] seule.
Un avenant du 22 décembre 2020 a attribué à Madame [Y] [V] un second emplacement de stationnement.
Des loyers étant demeurés impayés, le 1er juin 2023, UNICIL a fait signifier à Madame [Y] [V] un commandement de payer la somme de 2.101,90 euros en principal, au titre d’impayés pour le logement et les stationnements, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 23 juillet 2024, la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la société PROMOLOGIS a attrait Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre:
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef du logement et des stationnements, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner Madame [Y] [V] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.210,10 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 20 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire à l’audience ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, avec indexation, de la résiliation des baux jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 et plaidée.

Lors des débats, la SA UNICIL, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa dette à un montant de 3.623,68 euros au 31 août 2024. Elle a dit s’en rapporter quant aux demandes formulées par la locataire.

Comparante en personne, Madame [Y] [V] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle n’a pas contesté la dette locative. Elle a fait valoir le paiement des loyers courants et le règlement d’une partie de la dette locative. Elle a déclaré 3 enfants à charge et un salaire mensuel de 1.400 euros. Elle a proposé de payer des mensualités de 100 euros en plus des loyers courants.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 2 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, les trois baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, celle du logement prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et celle des stationnements qu’elle sera acquise 8 jours après notification d’une lettre recommandée restée sans effet.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 1er juin 2023 pour la somme en principal de 2.101,90 euros concernant un arriéré locatif concernant tant le logement que les stationnements.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes des deux commandements de payer n’ont pas été totalement soldés dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er août 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des décomptes versés par UNICIL, que Madame [Y] [V] reste à devoir une somme de 3.281,57 euros hors frais de procédure, comptes arrêtés au 31 août 2024, et que les derniers loyers courants ont été réglés.

Compte tenu du montant de la dette permettant d’envisager son règlement dans les délais légaux, de l’accord et de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [Y] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, UNICIL sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [Y] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [Y] [V] supportera les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût des commandements de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA UNICIL, Madame [Y] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,