TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/04018

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 avancé au 28.11.24
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Anne Cécile NAUDIN
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04018 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5EUI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F], [C] [X]
né le 12 Avril 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [X]
née le 22 Novembre 1960 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [K] [V] [T]
née le 22 Juillet 1983 à PORTUGAL (01460), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 20 mars 2022, Monsieur [F] [X] et Madame [L] [X] ont donné à bail à Madame [Z] [K] [V] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 830 euros charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame et Monsieur [X] ont fait signifier à Madame [V] [T] un commandement de payer la somme de 2.958,26 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 5 juin 2024, Monsieur [F] [X] et Madame [L] [X] ont attrait Madame [Z] [K] [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre:
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, subsidiairement prononcer la résolution du bail pour impayés locatifs aux torts de la locataire ; ordonner sans délais l'expulsion de Madame [Z] [K] [V] [T] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; les autoriser à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement et les faire entreposer dans un local aux frais de l’expulsée ; condamner Madame [Z] [K] [V] [T] à leur payer :* une somme provisionnelle de 1.833,17 euros au titre de la dette locative, arrêtée en mai 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation ;
* une somme de 183,31 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu avec charges, jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification en préfecture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024, retenue et plaidée.
A cette audience, Madame et Monsieur [X] ont demandé le bénéfice de l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser leur dette à un montant de 1.440,40 euros au 2 août 2024.

Citée à étude, Madame [Z] [K] [V] [T] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire indique que Madame [V] [T] a déclaré avoir soldé sa dette locative. Le questionnaire rempli par les bailleurs mentionne un arriéré de charges.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [Z] [K] [V] [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à Madame et Monsieur [X].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les époux [X] justifient avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 23 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 2.958,26 euros.

Or, il ressort des décomptes de la locataire versés aux débats par les bailleurs, qu’entre le 21 mars 2024 et le 21 mai 2024, un montant global de 3.031 euros a été réglé par Madame [Z] [K] [V] [T] et la CAF.

Dès lors les causes du commandement ont bien été soldées dans le délai de deux mois prévu au bail. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et les époux [X] seront déboutés de leur demande de voir constater ses effets.

A titre subsidiaire, ils demandent de voir prononcer la résiliation du contrat pour manquements de la locataire à son obligation de paiement des loyers et charges. Une telle demande exige de trancher la responsabilité contractuelle de Madame [Z] [K] [V] [T], ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés mais de celui du fond. Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en ce sens.

Les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des meubles et de condamnation au paiement à une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte de la locataire qu’une somme de 1.440,40 euros restait due au 2 août 2024.
Il convient de déduire de ce décompte une somme de 105 euros qui correspondent à des frais d’impayés, de procédure ou de relance qui ne relèvent pas de la dette locative.
Pour le reste, Madame [Z] [K] [V] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [K] [V] [T] sera donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1.335,40 euros pour solde de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, les décomptes de la locataire démontrent des versements en sus des loyers courants, spontanés, antérieurs à l’assignation et d’un montant important afin d’apurer la dette (1.000 euros le 17 avril 2024, 1800 euros le 9 mai 2024, 1.775,37 euros le 6 juin 2024 et 1.000 euros le 9 juillet 2024). Le diagnostic social et financier indique que Madame [Z] [K] [V] [T] est mariée, que le couple travaille et perçoit un revenu mensuel global variant entre 2.000 et 3.000 euros.

Compte tenu du paiement du dernier loyer courant avant l’arrêté des comptes et l’audience, des efforts de la locataire et de ses capacités financières, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux et raisonnables, de l’absence de besoins ou difficultés financières rapportés par les bailleurs, il convient d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [Z] [K] [V] [T] suivant les modalités exposées au dispositif.

Sur l’application de la clause pénale

L’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 proscrit les clause pénales contractuelles dans les baux d’habitation. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer celle invoquée par les époux [X] et la demande en paiement sur ce fondement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les époux [X] succombant partiellement en leur demande et les causes du commandement ayant été réglés avant l’assignation délivrée, il est équitable de dire qu’ils conserveront la charge de leurs propres dépens et frais.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,