TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/04513

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
Le ...................................................
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EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me LEGROS Jean-Christophe
Le ..........................................................
à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/04513 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HAR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D], [H], [I], [P] [E]
né le 07 Juin 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [R] [C] [W]
née le 22 Mars 1960 à [Localité 6] (SENEGAL) [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par assignation du 28 juin 2024, Monsieur [D] [E] a attrait Madame [R] [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Madame [R] [C] [W] à lui payer :* la provision de 2.357,98 euros au titre de la dette locative, arrêtée à février 2024, déduction faite des règlements perçus postérieurement jusqu’au 29 avril 2024 ;
* une indemnité d’occupation de 990,57 euros à compter du 1er mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux, révisable selon les conditions du bail ;
* une somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens.
Monsieur [E] expose que par contrat sous signature privée du 20 mars 2008, Madame [V] [K] a donné à bail à Madame [R] [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], au 3ème étage gauche, et non au 6ème comme indiqué au bail.
Par acte notarié du 30 juin 2008, Madame [V] [K] a fait donation de l’appartement à son fils unique Monsieur [D] [E], en se réservant l’usufruit. Elle est décédée le 8 septembre 2019, de sorte que Monsieur [D] [E] est devenu propriétaire du bien. A ce titre il a fait délivrer un commandement de payer la somme de 4.547,61 euros visant la clause résolutoire, correspondant à des impayés d’août 2023 à décembre 2023, compte tenu des paiements intervenus sur cette période mais imputés sur des impayés antérieurs. Le commandement de payer inclut des frais qui ne relèvent pas de la dette locative, d’un montant global de 278,69 euros qu’il a déduits du décompte de l’assignation. Les versements CAF et de la locataire n’ont pas soldé le reliquat de l’arriéré locatif ayant expiration du délai de deux mois imparti. Monsieur [E] se dit donc fondé à obtenir la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 27 février 2024 à minuit. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire au profit de la locataire en soulignant l’inertie de celle-ci face à ses réclamations, sa mauvaise foi, des impayés qui font présumer des difficultés financières et une situation qui ne lui permettent pas de régler sa dette locative et ses loyers courants, ses besoins face aux frais afférents au logement.
L’affaire a été appelée à l'audience du 5 septembre 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, Monsieur [D] [E] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé sa créance à la somme de 6.601,03 euros au 1er septembre 2024.

Régulièrement citée suivant acte remis à étude, Madame [R] [C] [W] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [R] [C] [W] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [D] [E].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [D] [E] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En l’espèce, plusieurs difficultés s’opposent aux demandes de Monsieur [D] [E].

D’une part, Monsieur [E] indique à juste titre que le bail conclu le 20 mars 2008 entre Madame [V] [K] et Madame [C] [W] concerne un local désigné comme « [Adresse 7] » sans autres précisions concernant l’adresse, décrit comme un appartement de type 4, 6ème étage gauche.
Monsieur [E] fait état d’une erreur portant sur l’étage, et son assignation vise un appartement sis au 3ème étage gauche du [Adresse 4].
Or l’acte notarié de donation entre vifs, daté du 30 juin 2008 par lequel sa mère, Madame [V] [K], lui transfère la nue-propriété de biens et droits immobiliers, mentionne des lots situés au [Adresse 2] dans le [Localité 3] (et non au numéro 8), au 3ème étage niveau coursive droite bas de l’immeuble A4. En outre, la donation entre vifs a été faite au profit de Monsieur [D] [E] d’une part, et de ses enfants d’autre part, Madame [X] [E], majeure lors de cette donation, et Monsieur [J] [E], mineur lors de la donation.

En l’état des éléments produits, il existe un doute sérieux quant à l’adresse exacte du logement visé par la procédure, et à la qualité du demandeur.

D’autre part, il entre bien dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Ainsi, l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire interdit au créancier de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l'objet de contestations sérieuses, cette mauvaise foi s’appréciant à la date de signification du commandement.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 20 mars 2008 contient une clause résolutoire (article 3) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023 pour la somme en principal de 4.547,61 euros. Si ce commandement de payer est régulier en la forme, en revanche, il est constant que ce commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu'il doit régulariser dans le délai imparti, et ce compte tenu des conséquences s'il fait défaut.

En l'occurrence, il résulte du décompte joint au commandement de payer que celui-ci, à peine lisible, reprend un solde débiteur de 1.364,18 euros (?) au 2 janvier 2018. Les explications quant aux sommes sollicitées doivent être données lors de la délivrance du commandement. Il en est ainsi des décomptes permettant d'expliquer un décompte débutant par un solde débiteur. Cet arriéré représente près de 30% des sommes réclamées. De plus, Monsieur [E] signale qu’ont été inclus depuis le 2 janvier 2018 jusqu’au 21 décembre 2023, date d’arrêté des comptes, des frais d’avis d’échéance, de rejet de prélèvement, de rappel. Sont aussi réclamées des régularisations de charge qui ne sont pas produites en procédure. Enfin, compte tenu de la prescription triennale des dettes nées d’un contrat de bail, et des versements réguliers tant de la CAF que de Madame [C] [W] sur cette période, la locataire et le juge sont dans l’impossibilité de déterminer les sommes auxquelles elle était exactement tenue, et partant, de vérifier si elle a ou non, soldé les causes du commandement de payer dans les délais impartis.

Il en résulte que l'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, sans préjuger à ce stade du bien fondé de celle-ci au fond. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande, ni sur les demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires
 
Partie perdante, Monsieur [E] conservera la charge des entiers dépens de la procédure en application de l'article 696 du code de procédure civile, et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
  
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [D] [E] en l’état de contestations sérieuses portant sur l’adresse du bien objet du litige, sa qualité de propriétaire du bien, et la régularité du commandement de payer ;