TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/00821

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me SANGUINETTI Eliette
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me Laurence LE FEVRE
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00821 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4P36

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [B]
né le 19 Septembre 1979 à [Localité 4] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [X]
née le 28 Juillet 1986 à [Localité 3] (MAROC) ([Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [M]
née le 14 Avril 1993 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/013368 du 11/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représentée par Me Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 20 juin 2023, Madame [R] [X] et Monsieur [W] [B] ont donné à bail à Madame [L] [M] un appartement à usage d’habitation et un box lot 32 n°40 situés [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, Madame [R] [X] et Monsieur [W] [B] ont fait délivrer à Madame [L] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 7.557,82 euros, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 31 janvier 2024, Madame [R] [X] et Monsieur [W] [B], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, ont attrait Madame [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989
constater l’acquisition de la clause résolutoire ; L’expulsion de Madame [L] [M] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; l’autoriser à désactiver les émetteurs électroniques d’accès au parking – stationnement de l’immeuble, et interdire l’accès de ce parking à Madame [L] [M]; condamner Madame [L] [M] à lui payer :* la somme provisionnelle de 9.400,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 24 novembre 2023 ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au dernier loyer avec charges, due jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée le 5 septembre 2024 et plaidée.

Représentés par leur conseil à l’audience, Madame [R] [X] et Monsieur [W] [B] ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance à un montant de 17.939,70 euros hors frais, au 2 septembre 2024 et à s’opposer à l’octroi de tout délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Ils ont fait valoir l’absence de tout paiement des loyers et charges depuis l’entrée dans les lieux de Madame [L] [M] depuis juin 2023 malgré les mises en demeure amiables, le commandement de payer et l’assignation.

Représentée par son avocat, Madame [L] [M] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants et un apurement d’une partie de la dette par virement de 2.160 euros le jour de l’audience. Elle a expliqué que ses allocations ont été bloquées par la CAF durant 9 mois suite à son déménagement, outre qu’elle a vécu un divorce. Elle a déclaré percevoir le RSA, avoir 2 enfants à charge et être enceinte d’un troisième avec une grossesse pathologique.

Le diagnostic social et financier de la locataire indique l’absence de ressources entre août 2023 et février 2024. Madame [L] [M] a déposé une demande d’aide au logement à la CAF qui devrait lui permettre de régler une partie de la dette.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 20 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 5.3.2.1) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023 pour la somme en principal de 7.557,82 euros.

Il résulte du décompte du locataire actualisé au 2 septembre 2024, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 2 septembre 2024, que Madame [L] [M] restait devoir une somme de 17.939,70 euros hors frais au titre de l’arriéré locatif. 

Madame [L] [M] n’a pas contesté ni le principe ni le montant de cette dette locative. Elle a cependant produit un ordre de virement daté du jour de l’audience, d’un montant de 2.160 euros affecté à la « régularisation loyer ».

Dès lors, Madame [L] [M] sera condamnée à payer à Madame [R] [X] et Monsieur [W] [B] une somme de 15.779,70 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.557,82 euros à compter du commandement de payer du 24 novembre 2023 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [L] [M] justifie du règlement des loyers et charges courants non pas avant mais au jour de l’audience, il ressort de l’attestation CAF qu’elle produit, que ses ressources, composées du RSA majoré, des allocations familiales et allocations logement familiales, s’élèvent à un montant mensuel de 1.432,10 euros.

Force est donc de constater que de fait, le loyer global, d’un montant actuel de 1.112,61 euros, représente déjà plus de 77 % de ses revenus mensuels, et le paiement ajouté de la mensualité nécessaire à l'apurement de la dette locative en trois ans, porterait cette part à plus de 108 %.

Il ne paraît donc pas possible que Madame [L] [M] parvienne à faire face à ses obligations et dette locatives, en sus des charges courantes, avec ses revenus actuels.

Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne sauraient lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus.

Dès lors, Madame [L] [M] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2024. Il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [L] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 1.112,61 euros.
Compte tenu de la condamnation de la locataire au paiement de cette indemnité d’occupation, les bailleurs ne sont pas fondés à obtenir en outre l’autorisation de bloquer ses accès au parking. La demande en ce sens, ni fondée en droit, ni fondée en fait, sera rejetée.
Sur les demandes accessoires

Madame [L] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir les bailleurs, Madame [L] [M] sera condamnée à leur verser une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,