TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/03250

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024, avancé au 28.11.24
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me EFANG Olga Brigitte
Le 29 novembre 2024
à M. [R] [B] et Mme [V] [B]
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03250 - N° Portalis DBW3-W-B7I-473F

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [K] [Y] [B] venant aux droits de M. [B] [F], décédé le 13 Novembre 2022
né le 23 Juillet 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [V] [S] [C] [B] venant aux droits de M. [B] [F], décédé le 13 Novembre 2022
née le 21 Mars 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Représentée par son oncle Monsieur [R] [B], muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Olga Brigitte EFANG, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Olga brigitte EFANG, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat signature privée du 2 avril 2021, Monsieur [F] [B] a donné à bail à Madame [Z] [N] et Monsieur [J] [G], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Monsieur [F] [B] est décédé le 13 novembre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, Monsieur [R] [B] et Madame [V] [B], venant aux droits de Monsieur [F] [B], ont fait délivrer à Madame [Z] [N] et Monsieur [J] [G] un congé pour vendre à effet au 1er avril 2024, valant offre de vente. 
Madame [Z] [N] et Monsieur [J] [G] ne se sont pas portés acquéreur et se sont maintenus dans les lieux.
Par assignation du 7 mai 2024, Monsieur [R] [B] et Madame [V] [B], venant aux droits de Monsieur [F] [B], ont attrait Madame [Z] [N] et Monsieur [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de validation du congé pour vente, d'expulsion des occupants devenus sans droit ni titre avec le concours de la force publique s'il y a lieu, de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent au dernier loyer avec charges, éventuellement révisé, d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, d'une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation.
L’affaire a été appelée le 27 juin 2024, renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état et plaidée le 5 septembre 2024.
Monsieur [R] [B], comparant en personne et dûment muni d’un pouvoir pour représenter sa nièce Madame [V] [B], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à demander en outre la condamnation des locataires à verser une somme de 4.250 euros au titre des indemnités d’occupation impayées et le rejet des demandes des époux [G].
Il a souligné l’absence de démarches de relogement, engagées en juillet 2024 alors que les locataires ont été informés du projet de vente de manière informelle dès décembre 2022 puis par le congé délivré en septembre 2023. La succession est en cours et ils n’avaient pas à signer un nouveau contrat en qualité de nouveaux bailleurs. La situation actuelle leur cause un préjudice moral et pécuniaire en raison du deuil douloureux mais aussi des charges importantes qu’ils doivent acquitter sur le bien alors que les loyers ne sont plus payés.
Représentés par leur conseil lors des débats, Madame [Z] [N] et Monsieur [J] [G] ont conclu :
A titre principal à l’incompétence du juge des référés en l’état de contestations sérieuses. A titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à expulsion, débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de préjudice distinct de celui né du défaut de paiement de loyer, leur accorder des délais pour quitter les lieux, rejeter la demande de frais irrépétibles et statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle. S’appuyant sur l’article 2-2-2 de l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de vendre ou de reprendre le logement, les défendeurs ont soutenu que le congé pour vente ne pouvait intervenir qu’après un premier renouvellement du bail en raison du changement de propriétaire, soit postérieurement à octobre 2026. L’irrégularité du congé qui leur a été délivré avant caractérise une contestation sérieuse qui relève du juge du fond. Ils ont par ailleurs invoqué leur bonne foi, leur situation familiale (4 enfants à charge), l’arrêt maladie de Monsieur [G] et leurs démarches vaines de relogement, pour solliciter des délais de grâce. Ils ont indiqué que les virements effectués auprès du notaire chargé de la succession ont été systématiquement rejetés bien qu’ils soient disposés à payer leurs loyers et charges. Ils ont dès lors sollicité de rejeter la demande formée par le bailleur au titre des dommages et intérêts qui n’est pas fondée.
Le délibéré a été fixé au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
Sur la régularité du congé délivré
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En application de ces dispositions, d'ordre public, un congé délivré pour le terme du bail alors qu'il reste moins de trois ans d'occupation au locataire est nul.

Les conditions énoncées s'imposent tant aux acquéreurs à titre onéreux d'un bien occupé et qu’aux acquéreurs à titre gratuit, comme c'est le cas en l'espèce.

En l’occurrence, il n'est pas contesté que Monsieur [R] [B] et Madame [V] [B] ont acquis le logement objet du litige par voie successorale, à la suite du décès de leur père pour Monsieur et grand-père pour Madame, survenu le 13 novembre 2022.

Le contrat de bail initial ayant été conclu à effet du 2 avril 2021, son terme du contrat en cours lors de la délivrance du congé était le 1er avril 2024.

Ainsi le terme du contrat en cours intervenait moins de trois ans après l'acquisition, de sorte qu'il ne pouvait être donné congé à la locataire pour vente du logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, soit au plus tôt le 13 novembre 2025. Il s'ensuit que la nullité du congé délivré aux locataires est encourue comme le soulève à juste titre le conseil des défendeurs. Or cette question doit être tranchée par le juge du fond puisqu’il il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un congé.

Il y a seulement lieu, en l'état des débats, de constater l’existence d’une contestation sérieuse portant sur la validité du congé pour vente délivré. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, ainsi que celles subséquentes tendant à l’expulsion des locataires, à leur condamnation à une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, le bailleur a sollicité le paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 4.250 euros. Or il ne produit aucun décompte, ni aucune mise en demeure à l’appui de sa demande.

Il n’apporte ainsi pas la preuve ni du principe, ni du montant non sérieusement contestable de sa créance, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,