TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/00391

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me BALDO Patrice
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me LABI Michel
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00391 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4M4M

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 31 août 2021, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à Monsieur [F] [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 7 novembre 2023, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait signifier à Monsieur [F] [C] un commandement de payer la somme de 2.023,73 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a attrait Monsieur [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [C] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner Monsieur [F] [C] au paiement des sommes suivantes : Une provision de 2.486,29 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de retard d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges, jusqu’à libération complète des lieux ;500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours, les frais de dossier SLS.
L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 4 avril 2024, renvoyée à la demande du défendeur qui venait de constituer avocat, et a été plaidée le 5 septembre 2024.

Représentées par leur avocat respectif, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 2.172,26 euros au 2 septembre 2024. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante.

Monsieur [F] [C] a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a fait valoir la reprise du paiement des loyers courants. Il n’a pas contesté la dette.

Le rapport de diagnostic financier et social du locataire indique qu’il a fait face à une suspension de ses droits RSA en juin 2023 suite à une usurpation d’identité et une erreur du service des impôts. Un réexamen de ses droits devrait permettre d’apurer une partie de la dette.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 31 août 2021 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.023,73 euros.
 
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 janvier 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 2 septembre 2024, qu’une somme de 2.172,26 euros reste due au titre de l’arriéré locatif.
Dès lors, Monsieur [F] [C] qui ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, sera condamné à verser cette somme à titre provisionnel à la SA ICF, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [F] [C] a repris le paiement des loyers courants avant l’audience.

Les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Partant, si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [F] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA ICF sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [F] [C], devenue occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA ICF une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [F] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens et débours qui seront justifiés, conformément à l'article 695 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA ICF, il sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.   
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2021, entre la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE et Monsieur [F] [C], portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ;