TJ Marseille, 17 oct. 2024, RG 24/02857

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :
Le 10 janvier 2025
à Me FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 janvier 2025
à Me Ludivine FERAL
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02857 - N° Portalis DBW3-W-B7I-445U

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [C]
née le 29 Août 1982, demeurant [Adresse 3]
(AJ totale)
représentée par Me Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [K]
né le 06 Septembre 1979, demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé le 18 octobre 2018 entre les parties, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 371,61 euros et 175,13 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL a fait assigner Monsieur [S] [K] et Madame [M] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 20 juin 2024.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, le Président a mis dans le débat la question de la recevabilité de la demande, eu égard au caractère d’ordre public du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

La SA UNICIL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 6 268,87 euros, au 30 septembre 2024. Elle estime ses demandes recevables dès lors qu’un signalement a bien été fait auprès de la CAF, précisant que le compte a été créditeur puis débiteur à la même date (le 30 juin 2023) sans paiement direct ni qu’une nouvelle dette ne soit née. Elle s’en remet à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [M] [C], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Elle fait valoir que la demande au titre du constat de l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable, en l’absence de saisine de la CCAPEX ou de la CAF depuis le dernier solde créditeur du 30 juin 2023 et l’existence d’une nouvelle dette. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle conteste le montant au regard des frais d’enquête sociale, des frais de contentieux, de la révision du loyer et du montant des charges – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

Monsieur [S] [K] ne comparait pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

Le Président a mis dans le débat la question de la recevabilité de la demande, eu égard au caractère d’ordre public du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA UNICIL produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 26 avril 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 20 juin 2024.

Néanmoins, la SA UNICIL, bailleur personne morale au sens de l'article 24 II de la loi précitée, ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX ni du signalement de la situation d'impayés de Monsieur [S] [K] et Madame [M] [C] à la CAF deux mois au moins avant l’assignation.

La SA UNICIL produit en effet un signalement à la CAF en date du 28 octobre 2022 (visant une dette de 531,13 euros), alors que la saisine doit contenir les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (dont le décompte de la dette), étant précisé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 pour un arriéré locatif de 1 872,32 euros, d’une part, et que les décomptes communiqués font apparaître un dernier solde créditeur au 30 juin 2023, d’autre part.

Son action aux fins de constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes sont donc irrecevables.

La demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire s’en trouve sans objet.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Monsieur [S] [K] et Madame [M] [C] s’élevait à 3 660,30 euros au 29 février 2024.

Vu le décompte actualisé au 30 septembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 5 608,14 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, comprenant le montant du loyer révisé, lequel est justifié, et déduction faite des frais de contentieux, des frais au titre des questionnaires d’enquête sociale en 2024 dont l’envoi n’est pas prouvé par la demanderesse et des provisions pour charges dont le montant demandé au titre de la régularisation depuis 2023 n’est pas prouvé.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [M] [C] à payer à la SA UNICIL la somme de 5 608,14 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 sur la somme de 1 872,32 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient d'autoriser Madame [M] [C] à se libérer de sa dette locative en 18 mois par mensualités de 311 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [M] [C] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [K] et Madame [M] [C], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance de référé, et seront condamnés in solidum à payer à la SA UNICIL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS