TJ Marseille, 17 oct. 2024, RG 24/02803
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024
GROSSE :
Le 10 janvier 2025
à Me Fabien BOUSQUET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 janvier 2025
à Me Lara AMIOT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 24/02803 - N° Portalis DBW3-W-B7I-44TV
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 2], domiciliée : chez Cabinet LAUGIER-FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [J] [X] [B]
né le 12 Septembre 1980 à [Localité 3] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 2]
non comparant
Madame [L] [R] [H]
née le 10 Mai 1987 à [Localité 4] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Un bail a été signé entre les parties le 24 juillet 2017, relatif à un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 490 euros outre 45 euros de provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 15 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 20 juin 2024.
L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.
A cette audience, la SCI [Adresse 2], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 4 572,19 euros, au 4 octobre 2024.
Monsieur [J] [X] [B] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.
Madame [L] [R] [H], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.
Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Vu les articles 2 et 1729 du code civil,
Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,
Vu le bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,
En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] le 15 novembre 2023, pour un arriéré locatif de 2 616,35 euros.
Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] n’ont aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.
Si Madame [L] [R] [H] produit à l’audience une attestation de la société CARDIF IARD du 12 octobre 2024, il en ressort que le bien était assuré du 12 octobre 2024 au 31 décembre 2024.
Une assurance n’était donc pas souscrite contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.
Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées.
En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 15 décembre 2023, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] des lieux occupés.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Enfin, Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] seront condamnés solidairement à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 651,78 euros), à compter du 16 décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI [Adresse 2].
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
En l’espèce, il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la dette locative de Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] s’élevait à 4 543,63 euros au 1er avril 2024.
Vu le décompte actualisé au 4 octobre 2024, fixant la dette locative à une somme de 4 567,19 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] solidairement à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 4 567,19 euros à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 543,63 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu l’article 1343-5 du code civil,
Il convient d'autoriser Madame [L] [R] [H] à se libérer de sa dette en 24 mois, par mensualités de 190 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
Il convient d'attirer l'attention de Madame [L] [R] [H] sur le fait qu’en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Vu l’article VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [L] [R] [H], la résiliation du bail signé entre les parties est constatée dès lors qu’il n’a pas été justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.
La suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement ne peut donc être prononcée.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Madame [L] [R] [H] sollicite l'octroi de délais pour quitter les lieux.
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, Madame [L] [R] [H] justifie de sa situation personnelle et de paiements, témoignant de sa bonne foi à cet égard. Néanmoins, aucune pièce ne fait état de démarches entamées en vue de son relogement, et il ressort du dossier qu’elle a, de fait, bénéficié d'un important délai en vue de son relogement.
En conséquence, et bien qu’elle ne soit pas entrée dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, il y a lieu de débouter Madame [L] [R] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance de référé, et seront condamnés in solidum à payer à la SCI [Adresse 2] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 24 juillet 2017, entre les parties, concernant l’appartement situé [Adresse 2], à effet au 15 décembre 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] solidairement à payer à la SCI [Adresse 2] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 651,78 euros) ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] solidairement à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 4 567,19 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 543,63 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
ACCORDONS des délais de paiement de 24 mois à Madame [L] [R] [H] pour s’acquitter de sa dette et disons qu’elle devra régler la somme de 4 567,19 euros selon 24 mensualités de 190 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;
DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, la dette deviendra immédiatement exigible ;
DEBOUTONS Madame [L] [R] [H] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;
DEBOUTONS Madame [L] [R] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] in solidum à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [X] [B] et Madame [L] [R] [H] in solidum aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023 et de l’assignation en référé ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge,
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