TJ Marseille, 13 juin 2024, RG 23/03891

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Août 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :
Le 22 août 2024
à Me BELARBI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 22 août 2024
à Me GUARNIERI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/03891 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3REP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public FONCIER DE PROVENCE-ALPES COTE D’AZUR
dont le siège social est sis [Adresse 3]” - Représenté par sa Directrice Générale Mme [N] [T] - [Localité 1]
représentée par Me Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [K]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]
représenté par Me Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-003650 du 19/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Madame [D] [W]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]
représentée par Me Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-003646 du 22/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2020, l’Etablissement Public Foncier de PACA a donné à bail à Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2], pour un loyer mensuel incluant les charges de 534 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, L’Etablissement Public Foncier de PACA a fait signifier à Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W], par acte d'huissier de justice en date du 7 février 2023, un commandement de payer la somme de 9654.18 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier de justice en date du 15 mai 2023, L’Etablissement Public Foncier de PACA a fait assigner Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] à lui payer la somme provisionnelle de 9829.49 euros au titre des loyers et charges, somme à actualiser à l’audience,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meubles etc.

Au soutien de ses prétentions, L’Etablissement Public Foncier de PACA expose que les locataires ont toujours payé irrégulièrement le loyer, jusqu’à générer une dette exponentielle, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée le 28 septembre 2023, et renvoyée à deux reprises à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 19 385.36 euros au 12 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, et en prenant en compte les versements récents venant diminuer le décompte actualisé produit. Elle a souligné la recevabilité de l’action au regard des transmissions aux instances chargées de la prévention des expulsions, écarté toute contestation sérieuse concernant l’augmentation du loyer, et s’est opposée à tout échelonnement de la dette, estimant que le loyer en cours n’a pas été repris avant l’audience, car la somme versée pour le mois de juin est de 535 euros et non de 553.54 euros, et considérant qu’aucun justificatif permettant d’apprécier la demande de délais n’a été fourni.

Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W], représentés par leur conseil, ont expliqué avoir eu des lourdes difficultés financières, en lien avec leur situation administrative sur le territoire qui ne leur permettait pas jusqu’à récemment d’exercer une activité professionnelle ni de percevoir les prestations familiales. Ils ont précisé être désormais titulaires d’un titre de séjour, avoir accompli les démarches pour percevoir les allocations familiales et de logement, souligné avoir fait des versements en mai et en juin, et ont demandé les plus larges délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’il apparaît que dans le commandement de payer le décompte comportait des lacunes sur une période en 2020, et que dans les dernières conclusions visant un décompte actualisé omettait de prendre en compte les derniers versements, en l’état de la demande actualisée tous les versements ont été régularisés.

Par ailleurs, le décompte montre des augmentations légales annuelles, avec des ajustements qui ne correspondent, dans les périodes de changement, qu’à des régularisations. Il n’y a donc pas de contestation sérieuse sur ce point.

Le juge du contentieux de la protection est donc compétent en la forme des référés.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 21 septembre 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 avril 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] restent devoir la somme de 19 385.36 euros au 12 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Le contrat de bail prévoyant une clause de solidarité entre les colocataires, les condamnations seront prononcées solidairement à l’encontre des colocataires.

Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] seront donc condamnés par provision, au paiement de la somme de 19 385.36 euros.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si le décompte locatif produit aux débats démontre une défaillance significative dans le paiement du loyer depuis plusieurs mois, et un arriéré locatif très important, il convient de prendre acte de l’évolution de la situation administrative des locataires qui sont désormais en capacité de percevoir des prestations et de travailler, et qui ont fait des versements récents et ont réglé le loyer du mois de juin avant l’audience. Si effectivement la somme payée correspond au montant du loyer fixé au moment de la prise à bail, le différentiel avec le montant réévalué ne suffit pas à considérer qu’ils ne remplissent pas le critère légal de paiement de l’en-cours. Il convient donc d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les locataires, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut pour Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement, à s’acquitter de l’indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.Le solde de la dette deviendra immédiatement exigibleIl est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [K] et Madame [D] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité tirée des situations économiques respectives des parties commande d’écarter les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS