TJ Marseille, 17 oct. 2024, RG 23/07219

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :
Le 19 Décembre 2024
à Me Stéphanie DEIRMENDJIAN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 19 décembre 2024
à M.[J] [K]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/07219 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4F2S

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [E] [R]
né le 07 Avril 1934 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Stéphanie DEIRMENDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [K]
né le 13 Août 1965 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée établi le 1er mai 2021, Monsieur [F] [E] [R] a donné à bail à Monsieur [J] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 465 euros outre 35 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [E] [R] a fait signifier à Monsieur [J] [K] par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 500 euros en principal;
La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX le 13 juin 2023 ;
Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, dénoncé le 19 octobre 2023 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [F] [E] [R] a fait assigner Monsieur [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [K] et celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [K],
- condamner Monsieur [J] [K] à lui payer les loyers et charges impayés au 18 septembre 2023, soit la somme provisionnelle de 4 255,70 euros, augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au dernier loyer en cours, charges en sus jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [J] [K] à lui payer la somme de 850 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024 ;

A cette audience, Monsieur [F] [E] [R], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est opposé à toute demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Monsieur [J] [K], comparaissant en personne, n’a pas contesté la dette locative et a sollicité des délais de paiement en déclarant percevoir 560 euros d’allocation chômage par mois et a déclaré souhaiter rester dans les lieux. Il a indiqué avoir payé le loyer de janvier à l’agence immobilière et a fait valoir son intention de payer 200 euros en plus du loyer à partir de février 2024 ;

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 14 mars 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 juin 2024, afin de permettre à Monsieur [F] [E] [R] de produire aux débats le titre de propriété du bien loué sis [Adresse 1], ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance.

A l’audience du 27 juin 2024, Monsieur [F] [E] [R], représenté par son conseil a versé aux débats l’acte de propriété de l’appartement donné à bail à Monsieur [J] [K] et a actualisé sa créance à la somme de 7 283,82 euros, comptes arrêtés au 1er juin 2024 ; Monsieur [J] [K] s’est présenté tardivement à l’audience alors que l’affaire avait déjà été mise en délibéré, le conseil de la partie demanderesse n’étant plus présente ;

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe ;

Suivant décision avant dire droit du 12 septembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 octobre 2024, afin de permettre à Monsieur [J] [K] de s’expliquer contradictoirement et de faire valoir ses intérêts;

A l’audience du 17 octobre 2024, Monsieur [F] [E] [R], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 9 402,40 euros au 1er octobre 2024 ;

Monsieur [J] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 octobre 2023 a été dénoncée le 19 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 janvier 2024 ;
Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin, Monsieur [F] [E] [R] justifie par l’acte de donation entre vifs, à titre de partage anticipé, établi le 11 décembre 1987, versé aux débats, de sa qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [F] [E] [R] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [J] [K] le 12 juin 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de
2 500 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 août 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [J] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [J] [K] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 511,40 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux ;

Monsieur [F] [E] [R] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 9 402,40 euros au 1er octobre 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Monsieur [J] [K] n'a pas comparu à l’audience du 17 octobre 2024, le bailleur ayant sollicité dans l'assignation, le paiement d'indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail ;

Au vu du décompte produit aux débats , il convient de déduire de la provision sollicitée la somme de 165,70 euros au titre des frais de procédure ;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur 9 236,7 euros au 1er octobre 2024, Monsieur [J] [K] sera condamné à payer à Monsieur [F] [E] [R] la somme de 9 236,7 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [K] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire à l’audience du 18 janvier 2024;
Toutefois, il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [J] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;
La condition de reprise du paiement des loyers n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [K] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 1], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec l’assistance de la force publique, si besoin est;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [K] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

L’équité commande de condamner Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [F] [E] [R] la somme de 400 euros application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure ;
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS