TJ Marseille, 8 févr. 2024, RG 23/03880

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 juin 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Décembre 2023

GROSSE :
Le 06 juin 2024
à Me BINDINELLI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 06 juin 2024
à Me MILON
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/03880 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3RCN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BATIM
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuelle BINDINELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [R] [X]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-002836 du 29/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er juillet 2019, la société civile immobilière Batim a donné à bail à M. [B] [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière Batim a fait signifier à M. [B] [R] [X] par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 3 275 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023, la société civile immobilière Batim a fait assigner M. [B] [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner à titre provisionnel M. [B] [R] [X] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 mars 2023, soit la somme de 3 907 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- faire injonction à M [B] [R] [X] de laisser accéder la bailleresse et tout artisan mandaté par elle, accompagné ou non d'un commissaire de justice, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans le logement loué aux fins de réalisation des travaux de conformité,
- condamner M. [B] [R] [X] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière Batim expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 6 janvier 2023 et ce, pendant plus de deux mois et qu'il n'a pas été justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois.

Appelée à l'audience du 31 août 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 7 décembre 2023.

A cette audience, la société civile immobilière Batim, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4 697 euros, selon décompte en date du 4 décembre 2023, terme de décembre inclus. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles en faisant valoir que les contestations élevées par le défendeur ne sont pas sérieuses lequel ne l'a jamais mise en demeure de réaliser des travaux dans les lieux loués avant l'intervention des services de la ville, que l'état des lieux d'entrée mentionne un logement en bon état et que M. [B] [R] [X] a fait obstruction à la réalisation des travaux préconisés par la mairie. Elle ajoute qu'elle justifie des charges dont elle sollicite la régularisation et que le défendeur ne démontre aucun préjudice de jouissance pas plus qu'il n'établit que la superficie de l'appartement serait de 27 m² au lieu des 38 m² indiqué sur le bail.

M. [B] [R] [X], représenté par son conseil, expose que les demandes de la SCI Batim se heurtent à des contestations sérieuses tant sur sur le défaut de paiement des loyers invoqué compte tenu de l'état d'insalubrité du logement loué que de l'assurance locative dont il justifie. Il conteste la dette locative en soutenant être à jour des loyers et ajoute que tant les frais de relance à hauteur de 108 euros (3 x36 euros) que la somme de 1 620 euros appelée à titre de régularisation des charges n'ont pas à être pris en compte dans la dette locative. Il conteste s'être opposé à la réalisation des travaux de reprise par le bailleur en expliquant avoir été prévenu la veille pour le lendemain alors que son épouse enceinte ne pouvait quitter le logement. Il demande au juge des référés de se déclarer incompétent et à titre subsidiaire de débouter la SCI Batim de toutes ses demandes. A titre reconventionnel, il demande une mesure d'expertise judiciaire et subsidiairement la condamnation de la SCI Batim à lui payer la somme de 16 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance, de réduire le montant du loyer à 410,52 euros par mois en proportion de la superficie réelle du logement loué qui est de 27 m² et non de 38 m² et sa condamnation à lui payer la somme de 10 231,92 euros au titre des loyers trop perçus, outre la compensation de ces sommes avec la dette locative si une somme devait retenue à sa charge. A titre infiniment subsidiaire, il demande les plus larges délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il réclame une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024 prorogé au 06 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 31 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière Batim justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.
S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire.
En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le bail du 1er juillet 2019 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs.
Un commandement de payer une dette locative de 3 275 euros en principal et d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 6 janvier 2023 par acte remis à étude.
Cependant, M. [B] [R] [X] justifie de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs pour la période du 11 juin 2022 au 11 juin 2023 de sorte que même s'il n'a pas produit cette attestation d'assurance, en date du 27 juillet 2023, dans le délai d'un mois du commandement du 6 janvier 2023, la clause résolutoire ne saurait produire d'effets sur ce grief, le locataire ayant bien respecté son obligation d'assurance sur la période concernée par ce commandement.

Par ailleurs, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2019 contient une clause résolutoire ( article XII ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 janvier 2023 pour la somme en principal de 3 275 euros.

M. [B] [R] [X] établit avoir signalé des désordres affectant le logement loué aux services de l'hygiène de l'habitat de la ville de Marseille, laquelle a diligentée une visite le 17 août 2022 qui a conduit à une mise en demeure de la SCI Batim par courrier du 12 septembre 2022 prendre les dispositions suivantes dans un délai de un mois :
procéder à la réfection du carrelage de la salle d'eau et des murs au niveau de la cuisine,rechercher les causes du développement de moisissures au niveau de la cuisine et de la salle d'eau, y remédier et faire procéder à la remise en état des surfaces contaminées,aménager des ventilations efficaces et adaptée dans le logement,assurer la mise en sécurité de l'installation électrique, notamment au niveau du tableau électrique, des prises et des interrupteur et fournir un certificat établi par un homme de l'art,assurer le bon fonctionnement et l'étanchéité des dispositifs d'évacuation des eaux usées au niveau de la salle d'eau.
Si ce courrier établi les désordres affectant le logement loué constitutifs d'infractions au règlement sanitaire départemental, il ne suffit pas à démontrer que le logement est impropre à l'habitation alors même que l'état des lieux d'entrée contradictoire du 1er juillet 2019 mentionne un logement et bon état et que M. [B] [R] [X] ne justifie d'aucune mise en demeure, avant celle de la mairie adressée à son bailleur signalant de tels désordres, tenant notamment à de l'humidité.

Son obligation de payer les loyers n'est donc pas sérieusement contestable.

Dans ces conditions, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 mars 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [B] [R] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [B] [R] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation, des quittances tenant compte du versement des allocations logement et du loyer résiduel réglé par M. [B] [R] [X], des justificatifs de paiement et du décompte fourni que M. [B] [R] [X] reste devoir la somme de 4 481 euros, à la date du 4 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, il a été déduit de la dette locative la somme de 108 euros correspondant à des frais de relance. En revanche, celle de 1 620 euros correspondant à la régularisation des charges locatives de l'année 2021, est justifiée par le décompte détaillé du syndic de la copropriété en date du 23 mai 2022, identifiant clairement les charges locatives tant au titre des charges du bâtiment que de la consommation d'eau chaude, froide et de chauffage lequel permet de considérer que cette créance n'est pas sérieusement contestable.

M. [B] [R] [X] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4 481 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 275 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [B] [R] [X] justifie percevoir au titre de l'allocation retour à l'emploi la somme de 792,90 euros par mois outre la somme de 885,98 euros au titre des prestations sociales dont 471 euros d'allocations logement directement versées à la SCI Batim. Il résulte du décompte que le montant intégral du loyer courant a été versé avant la date d'audience.

Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme sollicité par M. [B] [R] [X] les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour M. [B] [R] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• M. [B] [R] [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la société civile immobilière Batim une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que l'obligation de quitter les lieux soit assortie d'une astreinte.

Sur les demandes reconventionnelles

Les démarches entreprises par M. [B] [R] [X] auprès des services municipaux ont conduit à la mise en demeure le 12 septembre 2022 de la SCI Batim de réaliser certains travaux de mise aux normes du logement loué. La SCI Batim ne conteste ni les désordres relevés ni être tenue d'y remédier. Dans ces conditions, une mesure d'expertise judiciaire n'apparaît pas utile et cette demande est rejetée.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de M. [B] [R] [X] tendant à voir condamner la SCI Batim à lui payer la somme de 16 200 euros en réparation de son trouble de jouissance, laquelle excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut qu'accorder une provision, outre que cette demande n'est fondée sur aucun élément justificatif.

De même, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer une réduction du montant du loyer, d'autant qu'il n'est produit aucun élément établissant que la superficie réelle du logement loué est de 27 m² au lieu des 38 m² stipulés dans le contrat de bail.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles.

Sur la demande d'injonction de faire

Si la SCI Batim produit aux débats une sommation de faire en date du 6 janvier 2023, adressée à M. [B] [R] [X] lui enjoignant de laisser l'accès au logement loué afin qu'il soit procédé aux travaux de remise en état et aux normes, laquelle a été signifiée à étude, il ne résulte pas suffisamment de cet acte une obstruction ou un refus du locataire de laisser le bailleur réaliser les travaux préconisés par les services de la mairie.

En effet, le commissaire de justice n'a pas rencontré le locataire ce jour là et la SCI Batim ne justifie d'aucun autre élément démontrant que, régulièrement avisé d'une date pour l'intervention d'une entreprise, M. [B] [R] [X] y aurait opposé un refus, si ce n'est, comme il le reconnaît, pour une date en décembre 2022 dont il aurait été avisé la veille alors que son épouse, enceinte, ne pouvait libérer le lieux ce que ne conteste pas la SCI Batim.

La demande d'injonction de faire de la SCI Batim est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [R] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société civile immobilière Batim les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS