TJ Marseille, 19 sept. 2024, RG 23/03224

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 novembre 2024
à Me D’ALMARIC
à Me BOIDIN
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/03224 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3L7W

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AMEL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [P]
né le 21 Octobre 1965 à [Localité 4] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marine BOIDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 1er décembre 2019, concernant un appartement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AMEL a fait signifier à Monsieur [E] [P] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 8 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, la SCI AMEL a fait assigner Monsieur [E] [P] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 31 août 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 7 décembre 2023.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2024, et invité la SCI AMEL à produire la dénonce de l’assignation à la préfecture des Bouches du Rhône ainsi que la dénonce à la CCAPEX du commandement de payer ou le signalement de la situation d’impayés à la CAF.

A cette audience, les parties ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI AMEL produit la notification à la CCAPEX en date du 21 février 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [E] [P], soit deux mois au moins avant l’assignation du 20 mars 2023.

La SCI AMEL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 31 mars 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 31 août 2023.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1137, 1231-6, 1240, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [E] [P] le 8 février 2022.

Monsieur [E] [P] justifie de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par la SCI AMEL de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Il prouve que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, les nuisances évoquées pouvant potentiellement lui permettre d'invoquer une exception d'inexécution justifiant qu'il se soit soustrait à ses obligations.

Ainsi, s’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement litigieux était en bon état global, Monsieur [E] [P] verse à l’appui de ses prétentions un courrier de mise en demeure adressé au propriétaire, en date du 7 février 2022, pointant des problèmes d’électricité et d’aération, auquel le mandataire de la SCI AMEL a répondu le 14 février 2022, soulignant que des travaux allaient être diligentés ; un courrier envoyé par le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 3], en date du 23 décembre 2020, pointant des infractions au règlement sanitaire départemental.

Il produit également un rapport de visite de diagnostic technique établi le 9 octobre 2023 par les compagnons bâtisseurs, pour le compte de la CAF, qui met en exergue l'existence de désordres dans le logement mis à bail concernant les murs, les menuiseries, l’installation électrique, le chauffage, la présence d’humidité et la ventilation.

Parallèlement, la SCI AMEL, qui ne conteste pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Monsieur [E] [P], ne transmet aucune facture témoignant de la réalisation de travaux, ni aucun justificatif dont il résulterait qu’il n’a pas été possible de prendre rendez-vous avec Monsieur [E] [P].

Enfin, différents documents relatifs à la dette invoquée sont produits, témoignant du fait que les décomptes communiqués par la SCI AMEL sont erronés.

Au-delà des allocations versées par la CAF non prises en compte, il est constant qu’aucune régularisation annuelle des charges n’est intervenue (le locataire n’établit pas qu’une demande en ce sens a été formulée avant l’introduction de la présente instance ; la bailleresse ne prouve pas qu’elle a communiqué au locataire le mode de répartition des charges ni qu’elle a tenu à sa disposition les pièces justificatives, fût-ce dans le cadre de la présente instance).

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable.

Egalement, la SCI AMEL sera déboutée de sa demande tendant au paiement de dommages et intérêts, comme relevant du fond du droit, étant précisé qu’elle ne rapporte ni la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [E] [P], ni celle de la mauvaise foi de ce dernier.

Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points (y compris s’agissant de la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire), n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par

A ce sujet, Monsieur [E] [P] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par la SCI AMEL de son obligation de délivrance d’un logement décent sur toute la période de location.

Néanmoins, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’étendue des responsabilités encourues ni l’existence, l’ampleur, la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Monsieur [E] [P].

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Monsieur [E] [P] souffre de désordres dans l’appartement loué par la SCI AMEL, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la bailleresse en est la responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

Par conséquent, Monsieur [E] [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts – qui relève au surplus du fond du droit –, et sera renvoyé à ce sujet à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Sur les dépens de l’instance de référé

La SCI AMEL, qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS