TJ Marseille, 6 juin 2024, RG 23/07065

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 09 septembre 2024
à Me Eliette SANGUINETTI
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EXPEDITION :
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N° RG 23/07065 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4ELM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [F]
né le 12 Février 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [B]
née le 04 Avril 1983 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 06 février 2020 et ayant pris effet le 17 février 2020, Monsieur [O] [F] ayant pour mandataire FONCIA [Localité 3] a consenti à Madame [B] [X], un bail d'habitation portant sur un appartement n°B45 situé [Adresse 1], avec box n°55 en sous-sol lot 23, accessoire au logement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 760 euros outre 90 euros de provisions sur charges ;
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [B] [X] le 29 juin 2023, pour un montant en principal de 2438,20 euros.

La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 03 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, dénoncé le 26 octobre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [F] [S] ayant pour mandataire la SAS FONCIA, a fait assigner en référé Madame [B] [X] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir en substance :
Sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2348,47euros due au titre des loyers et charges impayés au 15 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juin 2023 ;Le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; L’expulsion de Madame [B] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec si besoin le concours de la force publique ; Fixer l'indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [B] [X] au montant du dernier loyer échu majoré des charges, et la condamner au paiement provisionnel de cette somme jusqu'à la libération définitive des lieux ;Autoriser le requérant à désactiver les émetteurs électroniques d’accès aux parkings n°55 lot 23 au sein de l’immeuble [Adresse 1]Autoriser le requérant à interdire l’accès à la requise au parking en sous-sol n°55 sis au sein de de l’immeuble [Adresse 1] La condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 29 juin 2023 ;L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024 ;

A l'audience, Monsieur [F] [S] représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 3400 euros au 16 janvier 2024.

Madame [B] [X] citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge des contentieux et de la protection statuant en référé, après ordonnance avant dire droit a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 06 juin 2024 afin que Monsieur [S] [F] justifie de sa qualité à agir et apporte toutes les explications utiles sur le bailleur mentionné sur le contrat ayant pris effet le 17 février 2020, Monsieur [O] [F].
A l’audience du 06 juin 2024, Monsieur [F] [S] justifie tout d’abord de sa qualité à agir en produisant une attestation notariée d’acquisition du bien à son nom puis, d’une attestation de FONCIA [Localité 3] indiquant qu’un bail d’habitation principale a bien été signé entre elle et Madame [X] [B], pour le logement situé [Adresse 1] et qu’une erreur a été induite à cause du mandat de gestion signé par FONCIA CROISSANCE concernant le prénom du propriétaire bailleur. Il a été noté [F] [O] au lieu de [P] [S].
Madame [B] [X] bien que régulièrement citée n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 06 février 2020 ayant pris effet le 27 février 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juin 2023, pour la somme en principal de 2438,20 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 août 2023.

Madame [X] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et d’autoriser le requérant à interdire l’accès à la requise au parking en sous-sol n°55 au sein de l’immeuble [Adresse 1].

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [X] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [X] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 898,01 euros actuellement et de condamner Madame [X] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [X] [B] reste devoir la somme de 5394,51 euros, à la date du 03 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de justice, terme du mois de juin inclus.

Pour la somme au principal, Madame [X] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [X] [B] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 5394,51 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2438,20 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS