TJ Marseille, 13 juin 2024, RG 24/02494

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Août 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :
Le 22 août 2024
à Me STRABONI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02494 - N° Portalis DBW3-W-B7I-42N4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [I]
demeurant [Adresse 1]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 septembre 2021, la SA SOGIMA a donné à bail à Madame [J] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 431,21 euros, outre 75,90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier à Madame [J] [I] par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 3302,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, la SA SOGIMA a fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers ;
- ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [J] [I] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 à R442-4 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;
- ordonner que faute pour elle de se faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Madame [J] [I] au paiement à titre provisionnel, de la somme de
4 411,72 euros, dette locative arrêtée au 29/02/2024 et ce avec intérêt de droit à compter du prononcer du jugement en vertu de 1231-6 alinéa 1er du Code civil ;
- condamner Madame [J] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;
- condamner Madame [J] [I] au paiement de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [J] [I] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024.

A cette audience, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6629,64 euros, selon décompte en date du 1er juin 2024, terme de juin 2024 inclus. Elle précise que la dette a augmenté.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [J] [I] ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des Contentieux de la Protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 17 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article XV) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023, pour la somme en principal de 3302,76 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2024.

 Madame [J] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [J] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [J] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 544,48 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [J] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [J] [I] reste devoir la somme de 6629,64 euros, à la date du 1er juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [J] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [J] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6629,64 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SOGIMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS