TJ Marseille, 6 juin 2024, RG 23/06810

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 09 septembre 2024
à Me DE GOLBERY
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EXPEDITION :
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N° RG 23/06810 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4DJE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. L’OUSTALOUN
domiciliée : chez SARL MICHEL DE CHABANNES ADMINISTRATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [E]
née le 18 Décembre 1993 à [Localité 3] (COMORES)
demeurant [Adresse 2]
non comparante

Monsieur [X] [B]
né le 02 Décembre 1982 à [Localité 3] (COMORES)
demeurant [Adresse 2]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé ayant pris effet le 14 janvier 2015, la SCI L’OUSTALOUN représentée par le Cabinet MICHEL DE CHABANNES a consenti à Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E], un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement mensuel d'un loyer initialement fixé à 465 euros, outre 35 euros de provision sur charges ;
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] le 1er février 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4950,35 euros en principal ;
Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, dénoncé le 18 septembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI L’OUSTALOUN a fait assigner Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] devant le juge des contentieux et de la protection, statuant en référé, afin d’obtenir :
- leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7465,42 euros due au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et sous réserve d’actualisation de la créance ;
- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, de Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] et de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués ;
- leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et accessoires, éventuellement révisée, et jusqu'à complète libération effective des lieux loués ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1100 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance, y compris tous les frais exposés et notamment le coût du commandement délivré ;

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024 ;
A l'audience, la SCI L’OUSTALOUN a été représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation ;
Cités par actes remis à étude, Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;
La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le Juge du contentieux de la protection, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 06 juin 2024 en invitant la SCI L’OUSTALOUN à produire un décompte actualisé de sa créance ou de justifier du départ des locataires, qu’elle aura adressé aux défendeurs avant l’audience de renvoi.
A l’audience du 06 juin 2024, la SCI L’OUSTALOUN représentée par son conseil, justifie d’un décompte actualisé des sommes dues par les locataires, signifié à ces derniers par acte en date du 05 juin 2024.
La SCI L’OUSTALOUN produit un décompte actualisé au 23 mai 2024 d’un montant de 10 724,61 euros.
Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] bien que régulièrement cités à étude n’ont pas comparu.
Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 septembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI L’OUSTALOUN justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 01 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI L’OUSTALOUN justifie d’un titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 14 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 18) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01 janvier 2023, pour la somme en principal de 4950,23 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 01 avril 2023.

Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 558,63 euros actuellement, révisée annuellement et de condamner Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] restent devoir la somme de 10 724,61 euros, à la date du 23 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 10 724,61 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 465,42 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [B] et Madame [M] [E], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI L’OUSTALOUN les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS