TJ Marseille, 12 sept. 2024, RG 24/00067

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier lors de l’audience : Madame Marie-Françoise SIMON
Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 novembre 2024
à Me Benoit PAUL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 novembre 2024
à Me Lara AMIOT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00067 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4LBF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [M] épouse [E]
née le 10 Août 1961 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Benoit PAUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [H] épouse [B]
née le 30 Décembre 1975 à [Localité 3] (ALGERIE) ([Localité 3]), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

- EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er octobre 2017, Madame [N] [M] épouse [E] a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [T] [B] née [H] portant sur un appartement avec balcon situé [Adresse 1] , moyennant un loyer mensuel initial de 540 euros outre 150 euros de provisions sur charges ;

Un congé pour reprise a été adressé à Madame [T] [B] née [H] par courier recommandé du 17 février 2023 réceptionné le 04 mars 2023, à effet au 30 septembre 2023;

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 30 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [N] [M] épouse [E] a assigné Madame [T] [B] née [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'entendre le tribunal:
Valider le congé pour reprise délivré le 04 mars 2023 pour le 30 septembre 2023,Déclarer que Madame [T] [B] née [H] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] depuis le 1er octobre 2023Juger qu’à défaut pour Madame [T] [B] née [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de tous occupants de son chef et de tous ses meubles, au plus tard deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1],avec le concours de la force publique si besoin est,Condamner Madame [T] [B] née [H] à payer à Madame [N] [M] épouse [E] une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 690 euros jusqu'à parfaite libération des lieux ,Condamner Madame [T] [B] née [H] à payer à Madame [N] [M] épouse [E] la somme de 1800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Benoît PAUL, avocat au barrreau de Marseille, sous son affirmation de droit,Ordonner l’exécution provisoire.
L'affaire a été appelée à l'audience du 11 avril 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024 date à laquelle Madame [N] [M] épouse [E] et Madame [T] [B] née [H] ont été représentées par leur conseil respectif;

Suivant conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [N] [M] épouse [E] a réitéré les termes de son assignation en demandant en outre au juge des contentieux de la protection de juger que Madame [T] [B] née [H] ne conteste pas la validité du congé pour reprise du 04 mars 2023, de rejeter la demande de Madame [T] [B] née [H] de se voir accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, de condamner Madame [T] [B] née [H] à payer à Madame [N] [M] épouse [E] la somme de 1879,86 euros au titre de sa dette locative pour la période du 1er Janvier 2021 au 30 septembre 2023, rejeter la demande de délais de paiement et dans le cas où le tribunal accorderait des délais, assortir l’échelonnement de la dette d’une clause irritante;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [T] [B] née [H] demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles L412-3 et L412-4 du code des procedures civiles d’exécution, de:
Lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieuxEchelonner le paiement de la dette Durant un délai de deux ansDire que chacune des parties conservera ses frais et dépens.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

Madame [N] [M] épouse [E] justifie par la taxe foncière de l’année 2023 versée aux débats être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir;

Il s’ensuit que Madame [N] [M] épouse [E] sera déclarée recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur la validité du congé pour reprise

Selon les dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre le logement et dans cette hypothèse le congé doit indiquer, à peine de nullité, outre le motif allégué, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Ce congé doit répondre à l’exigence du délai de délivrance imposé par la loi au bailleur qui est de 6 mois au moins avant le terme du bail le délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification par commissaire de justice.

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l'une des personnes nommément visées par la loi, le locataire est dépourvu de tout titre d'occupation des locaux loués. Dès lors, le locataire doit libérer les lieux.

À défaut, il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l'expulsion du locataire. Toutefois, l'article L 613-1 du Code de la construction et de l'habitation donne alors la possibilité au juge d'accorder au locataire des délais pour libérer les lieux si son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Cet article, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et qu’il doit être tenu compte par le juge de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant.

En l'espèce, Madame [N] [M] épouse [E] a fait délivrer un congé à Madame [T] [B] née [H] par courrier recommandé réceptionné le 04 mars 2023 à effet au 30 septembre 2023, motivé par la décision de reprendre le logement afin de l’occuper elle-même;

Pour justifier du caractère sérieux et réel du motif allégué, Madame [N] [M] épouse [E] fait valoir son état de santé et celui de son époux Monsieur [E] [O] et les certificats médicaux produits qui les empêcheront à terme de monter les 4 étages pour accéder à leur logement ;
La requérante justifie par un courier du syndic du 27 mai 2024 que le logement qu’elle occupe avec son époux actuellement situé [Adresse 2] est au 4ème étage et ne dispose pas d’ascenseur;

Force est de constater que le congé pour reprise délivré par courrier recommandé réceptionné le 04 mars 2023 par Madame [N] [M] épouse [E] à Madame [T] [B] née [H] répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail renouvelé arrivant à expiration le 30 septembre 2023 à 24H.

Aucune irrégularité n’entache donc ce congé qui ne pourra qu'être validé par le tribunal de céans et il sera constaté que le bail d'habitation signé le 1er octobre 2017est résilié de plein droit à la date du 30 septembre 2023 à 24H par l'effet du congé.

Madame [T] [B] née [H] est en conséquence depuis le 1er octobre 2023 devenue occupante sans droit ni titre ;

Faute pour Madame [T] [B] née [H] d’avoir quitté les lieux de son propre chef, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1],avec le concours de la force publique si besoin est selon les modalités décrites au dispositive ci-après;

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Depuis le 1er octobre 2023, Madame [T] [B] née [H] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l'article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en les condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 690 euros;

Madame [T] [B] née [H] sera dès lors condamnée à payer à Madame [N] [M] épouse [E], une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 690 euros, selon les modalités précisées au dispositif, et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante.

Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;
Aux termes de l'article 1353 du même code, «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

En l'espèce, Madame [N] [M] épouse [E] produit aux débats le contrat de bail liant les parties, deux courriers de relances des 16 avril 2021 et 17 mai 2021, un plan d’apurement de la dette signé le 04 juillet 2023, les justificatifs de charges locatives, les avis de taxes foncières des années 2021, 2022 et 2023 et un décompte de sa créance arrêté à la somme de 1879,86 euros au mois de septembre 2023 inclus comprenant les taxes sur ordures ménagères des années 2021,2022 et 2023;

Madame [T] [B] née [H] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative ;

La créance étant établie à hauteur de 1879,86 euros arrêté au mois de septembre 2023, Madame [T] [B] née [H] sera condamnée à payer à Madame [N] [M] épouse [E] la somme de 1879,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2023 inclus.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues ;

Madame [T] [B] née [H] sollicite l’octroi d’un délai de 24 mois pour apurer sa dette ;
La requérante s’oppose à cette demande en faisant valoir que deux plans d’apurement n’ont pas été respectés que la requise ne justifie pas ne plus percevoir d’allocation chômage , ni être dans l’incapacité de travailler pour percevoir un revenu plus conséquent , qu’elle n’a fait aucun effort pour régler au moins les charges courantes qui sont de fait supportées par Madame [N] [M] épouse [E] ;

Madame [T] [B] née [H] fait valoir qu’elle a été victime d’un AVC en 2018 et souffre de plusieurs effets secondaires, qu’elle a subi une ablation de l’utérus et qu’il a été récemment découvert un micronodule au poumon et un kyste au foie, que son état de santé ne lui permet plus de conserver un emploi ;
Elle justifie avoir à charge son fils [S] [X], percevoir le RSA à hauteur de 871,76 euros par mois, avoir déclaré 16227 euros de revenus en 2023 et avoir perçu en janvier 2024 une allocation d’aide au retour à l’emploi de 1176,14 euros ;

Compte tenu des situations respectives des parties et de la situation sociale et économique de Madame [T] [B] née [H], il conviendra d'échelonner le paiement de la dette, sur un délai de deux ans, selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L'article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l' article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l'occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

En l’espèce, Madame [T] [B] née [H] a sollicité l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux en faisant valoir sa situation financière et personnelle;

Les pièces versées aux débats établissent que Madame [T] [B] née
[H] justifie avoir déposé une demande de logement social le 02 octobre 2023, et un recours DALO le 19 mars 2024 rejeté en l'absence d'expulsion ordonnée par décision de justice.
Madame [T] [B] née [H] justifie avoir été victime d’un AVC en 2018 et de souffrir de plusieurs effets secondaires, qu’elle a subi une ablation de l’utérus et qu’il a été récemment découvert un micronodule au poumon et un kyste au foie ;
Elle établit avoir à charge son fils [S] [X], percevoir le RSA à hauteur de 871,76 euros par mois, avoir déclaré 16227 euros de revenus en 2023 et avoir perçu en janvier 2024 une allocation d’aide au retour à l’emploi de 1176,14 euros ;

Toutefois Madame [N] [M] épouse [E] est un bailleur personne physique qui a besoin de ses revenus locatifs pour s'acquitter des charges induites par la propriété du bien immobilier litigieux et n'a pas vocation à se substituer aux services sociaux;

Compte tenu de ces éléments, et Madame [T] [B] née [H] ayant déjà bénéficié d’un délai de fait de plus d’un an depuis le fin du bail, la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [B] née [H] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Benoît PAUL qui en a fait la demande, sous réserve des dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle;

L'équité commande en outre qu'elle soit condamnée à payer à Madame [N] [M] épouse [E] la somme de 600 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile .

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l'espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l'exécution provisoire .

PAR CES MOTIFS