TJ Marseille, 6 juin 2024, RG 23/03489

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 05 septembre 2024
à Me CHEBBANI
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 23/03489 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3OOE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CESHF FRANCE 2 SNC, domiciliée : chez SAS ACTEVA RESIDENCES SERVICES SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par CABINET CHEBBANI (SELARL), avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [J]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

Monsieur [Y] [W]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 10 novembre 2017 prenant effet le 09 décembre 2017, la société ACTEVA RESIDENCE SERVICES mandataire de BESHF FRANCE 2, a consenti à Monsieur [R] [J] une location meublée à usage de résidence principale avec services para-hôteliers portant sur un appartement meublé n°219 situé [Adresse 3], pour une durée d'un an reconductible par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer charges comprises initialement fixé à 450 euros.

Par acte séparé établi le 10 novembre 2017, Monsieur [Y] [W] s'est porté caution du paiement des sommes dues par Monsieur [R] [J] en vertu du bail.

Alléguant des impayés de loyers et charges, et après une mise en demeure, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [R] [J] le 19 février 2021, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2740,78 euros en principal.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution Monsieur [Y] [W] par acte d'huissier signifié le 05 mars 2021.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 05 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023 à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 07 avril 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société CESHF FRANCE 2 SNC représentée par son mandataire la SAS ACTEVA RESIDENCES SERVICES a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Marseille, Monsieur [R] [J] en sa qualité de locataire, et Monsieur [Y] [W] en sa qualité de caution, et demande au juge des référés de :
- constater la résiliation du bail par l’effet e la clause résolutoire
- en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [J] ainsi que de tout autre occupant de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [R] [J] et Monsieur [Y] [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 13922,98 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2021,
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien en application de l’article 17 du contrat de bail, ou à tout le moins au montant du loyer et charges en vigueur jusqu’à complète libération des lieux,
- les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 février 2021 et de sa signification à la caution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2023 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 18 janvier 2024.

La société CESHF FRANCE 2 SNC représentée par son mandataire la SAS ACTEVA RESIDENCES SERVICES a été représentée par son conseil et a actualisé sa créance à la somme de 18690,03 euros arrêtée au 1er janvier 2024.

Bien que régulièrement cité par acte remis en Étude, Monsieur [R] [J] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Monsieur [Y] [W] cité par procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par ordonnance d’avant dire droit du 24 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la société CESHF FRANCE 2 SNC représentée par son mandataire la SAS ACTEVA RESIDENCES SERVICES de justifier de sa qualité à agir et de produire que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par l'huissier à Monsieur [Y] [W] et son accusé de réception.

À l’audience du 06 juin 2024, la société CESHF FRANCE 2, représentée par son conseil, a justifiée être propriétaire du bien immobilier, au sein duquel se trouve l’appartement litigieux, par l’avis de taxes foncières 2023 et a versé aux débats le contrat de mandat conclu avec la société ACTEVA RESIDENCES SERVICES, concernant la période relative au contrat de location. La partie demanderesse a produit la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par l’huissier de justice à Monsieur [Y] [W] en date du 03 avril 2023 et son accusé de réception retourné affichant « destinataire inconnu à l’adresse ». Elle a réitéré les termes de son assignation et a actualisée sa créance à la somme de 20 623,11 euros au 1er mai 2024, terme du mois de mais inclus.

Bien que notifiés, Monsieur [R] [J] et Monsieur [Y] [W] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 05 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 07 avril 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CESHF FRANCE 2 justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 mars 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 10 novembre 2017 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2021, pour la somme en principal de 2 740,78 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 avril 2021.

Monsieur [R] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [R] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 483,27 euros actuellement, et de condamner Monsieur [R] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [J] reste devoir la somme de 20 623,11 euros, à la date du 1er mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [R] [J] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 20 623,11 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 740,78 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par Monsieur [Y] [W] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit contrat de location meublée renouvelé six fois par période d’un an, soit jusqu’au 09 décembre 2024.

Le commandement de payer délivré au locataire le 19 février 2021 lui a été signifié le 05 mars 2021.

En conséquence, Monsieur [Y] [W] sera condamné solidairement avec Monsieur [R] [J] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CESHF FRANCE 2 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,